Helyi medián
1,95 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, I. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, I. kerület
Szentgyörgyvölgyi Ruben Ingatlanszakértő – Budapest, I. kerület
+36 20 284 ****
Szentgyörgyvölgyi Ruben vagyok, és Budapest I. kerületében segítek eligazodni a Vár, Víziváros, Tabán és Krisztinaváros lakáspiaci kérdéseiben. Minden megbízásnál a helyi kínálatot, az állapotot és a fekvést együtt nézem, mert a kerületen belül is nagyon eltérő lehet az érték és a vevői érdeklődés. Saját I. kerületi hirdetéseim és a budai, belvárosi tapasztalatok alapján reális árazási javaslatot adok, és személyesen végigkísérem az eladási vagy vételi folyamatot. Akkor is számíthat rám, ha felújítandó lakásról, akár prémium, panorámás otthonról van szó.
- Budapest I. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Saját budapesti lakóingatlan-hirdetési tapasztalat
- Helyi piaci összehasonlítás a Vár, Víziváros és Tabán környékén
Aktív kínálat
47
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
10
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Budapest I. kerületében dolgozom, különösen a Vár, Víziváros, Tabán, Krisztinaváros és Naphegy környékén, ahol a lokáció, az épület állapota és a kilátás együtt határozza meg a piaci pozíciót. A kerületben a kereslet sokszor szűkebb, de minőségérzékeny, ezért az árazásnál nem elég a négyzetméterárat nézni: a ház karaktere, a felújítottság és a közvetlen utcakép is sokat számít. Saját budapesti hirdetéseim között van I. kerületi felújított és felújítandó lakás is, így első kézből látom, hogyan reagál a piac a különböző állapotokra és árszintekre. Ez segít abban, hogy eladóknak reális kínálati stratégiát, vevőknek pedig gyorsabban átlátható döntési szempontokat adjak. Ha fontos Önnek a pontos helyismeret, a személyes egyeztetés és a helyi kínálatból levezetett árazás, akkor olyan partnerrel dolgozhat, aki a budai és belvárosi szegmens sajátosságait is érti. Célom, hogy a folyamat átlátható legyen, és az ingatlan a megfelelő vevőhöz vagy a megfelelő otthonhoz jusson el.
Példák a kínálatomból
- Budapest I. kerület · 39 m² · 49 900 000 Ft
- Budapest · 32 m² · 47 999 999 Ft
- Budapest I. kerület · 143 m² · 194 990 000 Ft
- Budapest I. kerület · 70 m² · 96 500 000 Ft
- Budapest I. kerületi helyismeret
- Reális kínálati árazás
- Felújított és felújítandó lakások
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, I. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Buda
Budán a hely, az állapot és a ház karaktere együtt mozgatja az árat.
Helyi adatok, közérthetően
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Buda.
Medián
1,95 M Ft/m²
Aktív kínálat
47
Árcsökkentés
—
91+ nap
27.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,95 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,96 M-ről 1,95 M Ft/m²-re változott Buda téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
47 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (16 hirdetés, ~34%) — Buda.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
22 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 22 mintahirdetés szerepel a 47 megfigyelt hirdetésből — Buda.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
27,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 47 aktív hirdetésből 13 legalább 91 napja megfigyelt (27,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Naphegy mediánja körülbelül 1,97 M Ft/m² (n=71), míg Tabán körülbelül 1,93 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Buda környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Buda aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Vár, Víziváros
A történelmi környezetben a ház állapota legalább annyit számít, mint a cím
Az I. kerületben a vevők nemcsak a lokációt nézik, hanem azt is, hogy a ház mennyire rendezett, milyen a közös képviselet és mennyire vállalható a műszaki állapot. Egy felújított lakás és egy felújítandó otthon között ugyanazon az utcán is jelentős lehet az érdeklődési különbség. Ezért a helyszíni bejárás nálam mindig része az árazási döntésnek.
A jó árazás itt nem általános budai átlagból, hanem az adott ház és utca valós helyzetéből indul.
02 · Tabán, Naphegy
A csendesebb budai utcákban a hangulat és a kilátás is értéket teremt
Tabánban és Naphegyen a nyugodtabb környezet, a zöldebb érzet és a budai közelség együtt adhat erős vevői motivációt. Itt különösen fontos, hogy a lakás bemutatása ne csak a négyzetméterekről szóljon, hanem a mindennapi használhatóságról is. A jó fotók és a helyszíni benyomás sokszor döntőbb, mint egy túl általános leírás.
A hangulatot és a használhatóságot is be kell építeni az értékesítési stratégiába.
03 · Krisztinaváros, Buda
A vegyes lakásállomány miatt az összehasonlítás kulcskérdés
Krisztinavárosban a házak és lakások nagyon eltérő karakterűek lehetnek, ezért a piaci összevetésnél nem elég a kerületi átlagot nézni. A felújított, azonnal költözhető lakások más vevői kört vonzanak, mint a korszerűsítendő ingatlanok. Ezt a különbséget az induló árban és a kommunikációban is meg kell jeleníteni.
A pontos összehasonlítás segít elkerülni a túl magas vagy túl alacsony induló árat.
Ami a piacot most mozgatja
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, I. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, I. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, I. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, I. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, I. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, I. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, I. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
LEHETŐSÉG A VÁR ALATT!
Budapest I. kerület · 39 m² · 1 szoba
49 900 000 Ft
lakás
Világos otthon Óbudán!
Budapest · 32 m² · 1 szoba
47 999 999 Ft
lakás
Dunai panoráma Vízivárosban!
Budapest I. kerület · 143 m² · 4 szoba
194 990 000 Ft
lakás
Vár alatti elegancia!
Budapest I. kerület · 70 m² · 3 szoba
96 500 000 Ft
lakás
Önálló bejáratú galériás lakás!
Budapest · 26 m² · 1 szoba
46 899 999 Ft
lakás
Felújított stúdió lakás a belváros szívében!
Budapest · 25 m² · 1 szoba
39 500 000 Ft
lakás
Felújított galériás lakás Erzsébetvárosban!
Budapest · 28 m² · 1 szoba
42 000 000 Ft
lakás
Lombokra néző, felújított otthon!
Budapest IX. kerület · 44 m² · 2 szoba
64 990 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest I. kerületében?
Az induló árnál a ház állapota, a fekvés, a kilátás és a felújítottság együtt számít. Az I. kerületben a túl magas ár könnyen lassítja az érdeklődést, ezért mindig a helyi kínálathoz és az adott utca pozíciójához igazítok.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a Várban vagy Vízivárosban?
Ez az ingatlan típusától és az árazástól függ, de a jól pozicionált, rendezett állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt. A felújítandó otthonoknál több időre lehet szükség, mert a vevők szűkebb köre miatt fontosabb a pontos ár.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat terjedelmétől függ. Én előre, átláthatóan egyeztetek a feltételekről, hogy az eladó vagy a vevő pontosan tudja, mire számíthat.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. Az I. kerületben a különbséget leginkább az állapot, a kereslet és az alku lehetősége határozza meg.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 20 284 ****