Helyi medián
1,45 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, X. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, X. kerület
Dormány Kristóf Ingatlanszakértő – Budapest, X. kerület
+36 30 164 ****
Dormány Kristóf vagyok, és Budapest X. kerületében segítek eligazodni az ingatlanpiacon, különösen Újhegy és a környező városrészek kínálatában. Figyelem a helyi árakat, a kereslet alakulását és az ingatlan állapotát is, hogy reális képet adjak eladás előtt és vételnél egyaránt. Személyes egyeztetéssel dolgozom, mert egy kőbányai lakás vagy ház értékét nem csak a négyzetméter, hanem a fekvés, az állapot és a környék hangulata is meghatározza. Ha fontos a pontos árazás és a gyors, átlátható folyamat, szívesen segítek.
- Budapest X. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
5
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
4
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Dormány Kristófként Budapest X. kerületében képviselem azokat, akik eladnának, vennének vagy egyszerűen csak szeretnék pontosabban látni a saját ingatlanuk piaci helyzetét. A munkám középpontjában a helyismeret áll: másképp kell árazni egy újszerű, felújított lakást Újhegyen, mint egy eltérő állapotú ingatlant a kerület más részein. A saját hirdetéseim között felújított lakás, kertes ház és kereskedelmi célú ingatlan is szerepel, ezért a lakó- és üzleti szegmensben is gyakorlati szemmel tudok segíteni. A budapesti piaci környezetben most különösen fontos a reális kínálati ár, mert a kereslet és a kínálat együtt mozog, de a túlzottan magas induló ár könnyen lassíthatja az értékesítést. A X. kerületben az olyan városrészeknél, mint Újhegy, Népliget, Laposdűlő, Gyárdűlő, Ligettelek vagy Kúttó, a helyi adottságok és az ingatlan állapota együtt adják meg a valódi piaci pozíciót. Ezért minden megbízásnál egyedi árazási javaslatot adok, és nem sablonok alapján dolgozom.
Példák a kínálatomból
- Budapest X. kerület · 26 m² · 105 000 Ft
- Vecsés · 92 m² · 99 990 000 Ft
- Budapest XXIII. kerület · 42 m² · 44 990 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 35 m² · 59 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladás és vétel támogatás
- értékbecslés és értékmeghatározás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, X. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újhegy
Újhegyen a családias környezet és a jó állapotú ingatlanok különösen fontosak az érdeklődőknek.
A piac a részletekben
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újhegy.
Medián
1,45 M Ft/m²
Aktív kínálat
5
Árcsökkentés
—
91+ nap
20%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,45 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,45 M Ft/m²-re változott Újhegy téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
5 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (2 hirdetés, ~40%) — Újhegy.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
3 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 3 mintahirdetés szerepel a 5 megfigyelt hirdetésből — Újhegy.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
20,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 5 aktív hirdetésből 1 legalább 91 napja megfigyelt (20,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népliget mediánja körülbelül 1,51 M Ft/m² (n=9), míg Ligettelek körülbelül 1,20 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újhegy környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újhegy aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Újhegy, Ligettelek
A felújítottság és a rendezett környezet együtt emeli az érdeklődést
A X. kerület kertvárosiasabb részein a vevők gyorsan reagálnak a jó állapotú, átgondoltan karbantartott ingatlanokra. A helyszíni bejárásnál ezért nemcsak a szobaszámot, hanem a műszaki állapotot, a kertet és a parkolási lehetőséget is végignézem.
A jó állapotú ingatlanokat érdemes úgy árazni, hogy a minőség látszódjon, de ne szakadjon el a környék kínálatától.
02 · Népliget, Gyárdűlő
A közlekedési előny önmagában nem elég, ha az ár nincs rendben
A forgalmasabb, jobban megközelíthető részeken a lokáció sokat segít, de a vevők itt is összevetik az ingatlant a környék kínálatával. A zaj, az épület állapota és a közös költség vagy fenntartás kérdései gyorsan befolyásolják a döntést.
A jó elhelyezkedést reális árral és tiszta műszaki képpel lehet igazán eladni.
03 · Laposdűlő, Kúttó
A pontos helyismeret segít elkerülni a túl- vagy alulárazást
A kerület egyes részein a beépítettség, az utcakép és az ingatlan típusa nagyon eltérő lehet, ezért az összehasonlításokat mindig helyben kell értelmezni. Egy személyes felmérés során gyorsan kiderül, hogy melyik tulajdonság emeli, és melyik inkább visszafogja az árat.
A helyszíni szemle nélkül könnyű mellélőni az induló árnál, ezért a pontos árazás kulcskérdés.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, X. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
kereskedelmi célú ingatlan
🌿10EUR/m2 + (minimál)rezsi , a Gyömrői úton, felújított iroda- és üzlethelyiségek kiadók rugalmas bérlési lehetőséggel 💶
Budapest X. kerület · 26 m²
105 000 Ft
ház
🤩Szigetelt, autóbeállós, 2szobás, tárolós, újszerű kertes ház
Vecsés · 92 m² · 3 szoba
99 990 000 Ft
lakás
☝️Bővíthető, kert, tároló, két szoba, felújított, társasházi!
Budapest XXIII. kerület · 42 m² · 2 szoba
44 990 000 Ft
lakás
📣Budai panorámás, frissen felújított, azonnal költözhető!
Budapest XIII. kerület · 35 m² · 1 szoba
59 900 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes elindítani az eladást Budapest X. kerületében?
Az induló árat mindig a helyi kínálat, az ingatlan állapota és a pontos fekvés alapján érdemes meghatározni. Egy felújított, jó adottságú lakás magasabb pozícióból indulhat, de a túlzott árképzés lassíthatja az értékesítést.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a X. kerületben?
Ez az állapottól, az árazástól és a keresett lokációtól függ. A reálisan árazott ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt, mint a piaci szint fölé pozicionált hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ, ezért ezt mindig személyes egyeztetés után érdemes pontosítani. Eladásnál és vételnél is átlátható, előre egyeztetett feltételekkel dolgozom.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a hirdetési ár, amelyen az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a helyi kereslet, az alku és az ingatlan állapota is jelentős eltérést okozhat.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Kezdjük az ingatlanoddal
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 30 164 ****