Megnézzük a piacot
Milyen ingatlanokkal versenyez a tiéd? A releváns összehasonlítás adja az elemzés alapját.
Összehasonlító elemzés
Ingatlanközvetítő – Budapest, X. kerület
Matusovicz Tibor Ingatlanszakértő – Budapest, X. kerület
+36 30 944 ****
Matusovicz Tibor vagyok, és Budapest X. kerületében segítek eladóknak és vevőknek abban, hogy a helyi árak, a kínálat és az ingatlan állapota alapján hozzanak jó döntést. Kőbánya városrészeit, köztük Laposdűlőt, Óhegyet, Gyárdűlőt és a Városközpont környékét is figyelem, mert egy-egy utca vagy háztömb is sokat számít az értékesítésnél. A saját budapesti hirdetéseim és a piaci visszajelzések alapján személyre szabottan tudok árazási és értékesítési javaslatot adni. Ha fontos a gyors, de nem alulárazott eladás, nálam helyi szemmel és közvetlen egyeztetéssel indul a munka.
- Budapest X. kerületére specializált ingatlanszakértő
- Helyi kínálati és keresleti viszonyok alapján dolgozik
- Saját budapesti lakóingatlan-hirdetésekkel szerzett piaci tapasztalat
BUDAPEST, X. KERÜLET
Mennyit érhet ma az ingatlanod Budapest, X. kerület környékén?
Egy jó eladás a reális árral kezdődik. Nézzük meg az ingatlanod helyét a piacon — adatokkal, helyismerettel és személyes odafigyeléssel.
- ✓ Elérhetőség nélkül elkezdhető
- ✓ Személyes értékmeghatározás
Az ingatlanod az első
Becsüljmeg PRO
Induljunk néhány adatból.
Add meg az ingatlanod fő adatait, és kérj személyes értékmeghatározást Becsüljmeg Pro háttérrel.
Személyes ármeghatározás
Helyi ismeret.
Átgondolt ármeghatározás.
Átgondolt ármeghatározás.
Összehasonlítható
piaci adatok
piaci adatok
Becsüljmeg Pro
elemzési háttér
elemzési háttér
Személyes
szakértői pontosítás
szakértői pontosítás
Becsüljmeg Pro × helyi szakértelem
Egy átlagár még nem
Egy átlagár még nem
a te ingatlanod ára.
Két hasonló méretű lakás között is jelentős értékkülönbség lehet. Az ingatlanod saját adottságait is figyelembe kell venni.
Súlyozzuk az adottságokat
A Becsüljmeg Pro regressziós elemzéssel és az eltérések súlyozásával támogatja az ármeghatározást.
Becsüljmeg ProEladási tervvé alakítjuk
Az állapot, a környezet és az időzítés ismeretében beszéljük át a javasolt induló árat és a következő lépést.
Személyes egyeztetés
Az eredmény mellé értelmezést is kapsz. A jó döntéshez az ingatlanodat is meg kell ismerni.
Helyi medián
1,27 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, X. kerület.
Aktív kínálat
32
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Matusovicz Tibor vagyok, Budapest X. kerületének ingatlanpiacára fókuszáló szakértő. A munkám középpontjában az áll, hogy az eladók és a vevők ne általános budapesti átlagokból induljanak ki, hanem a konkrét környék, az épülettípus, az állapot és a keresleti helyzet alapján kapjanak használható tanácsot. Kőbányán belül külön figyelem a Laposdűlő, Népliget, Gyárdűlő, Ligettelek, Kúttó és Óhegy környékét, mert ezekben a városrészekben a közlekedés, a beépítettség és az ingatlanok jellege eltérő vevői kört vonz. Saját budapesti hirdetéseim között felújított, jó állapotú és közepes állapotú lakások is szerepelnek, ezért az árazásnál és a bemutatásnál a piaci realitást és a vevői elvárásokat egyszerre tudom figyelembe venni. A budapesti piacon most különösen fontos a pontos pozicionálás: a kereslet szerkezete változik, a vevők egy része első lakást keres, miközben a túlzottan magasra tett kínálati ár könnyen lassíthatja az értékesítést. Ezért nálam az első lépés mindig a helyszínhez illesztett értékbecslési szemlélet, majd a célzott értékmeghatározás és a személyes egyeztetés.
Példák a kínálatomból
- Budapest XX. kerület · 68 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest IV. kerület · 65 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest XVIII. kerület · 80 m² · 89 900 000 Ft
- Budapest X. kerületi ingatlanértékesítés
- reális árazás és értékmeghatározás
- helyi piaci elemzés és személyes egyeztetés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, X. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Óhegy
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Óhegy.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Óhegy.
Medián
1,27 M Ft/m²
Aktív kínálat
32
Árcsökkentés
—
91+ nap
21.9%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,27 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,20 M-ről 1,27 M Ft/m²-re változott Óhegy téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
32 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (9 hirdetés, ~28%) — Óhegy.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
27 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 27 mintahirdetés szerepel a 32 megfigyelt hirdetésből — Óhegy.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
21,9% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 32 aktív hirdetésből 7 legalább 91 napja megfigyelt (21,9%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
4 városrész
Mit látunk?
Újhegy mediánja körülbelül 1,47 M Ft/m² (n=8), míg Kőbánya Városközpont körülbelül 1,15 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Értékmeghatározást kérekPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Óhegy környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Óhegy aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 ·
Közlekedés és megközelíthetőség
A X. kerületben a vevők sokszor elsőként azt nézik, mennyire könnyű eljutni a belsőbb városrészekbe és a fő közlekedési csomópontokhoz. Ez különösen fontos a Laposdűlő és Gyárdűlő környékén, ahol a lokáció értékét a mindennapi használhatóság is meghatározza.
02 ·
Állapot és bemutathatóság
A rendezett közös terek, a karbantartott homlokzat és a lakás állapota sokat javít a vevői benyomáson. Óhegyen és Ligetteleken a jó első benyomás különösen fontos, mert a vevők itt gyakran összevetik az ingatlant más, hasonló állapotú ajánlatokkal.
03 ·
Környezet és árpozíció
A környezeti adottságok, a zaj, a zöldfelület közelsége és az épület jellege együtt alakítják a keresletet. Népliget és Kúttó környékén ezért az árazásnál különösen fontos, hogy a kínálati ár ne csak a lakás méretére, hanem a környék valós piaci megítélésére is épüljön.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, X. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, X. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, X. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
Világos, jó elrendezésű, 3 szobás lakás 7 m²-es panorámás erkéllyel, szigetelt házban – gyorsan birtokba vehető!
Budapest XX. kerület · 68 m² · 3 szoba
69 900 000 Ft
lakás
Káposztásmegyer I. lakótelepen, a Dunakeszi utcában eladó egy 65 m²-es, első emeleti, erkélyes panellakás!
Budapest IV. kerület · 65 m² · 2 szoba
69 900 000 Ft
ház
Kertvárosi idill, alacsony rezsi! Eladó tetőtér-beépítéses családi ház Újpéteritelepen, Pestszentimre központjában!!
Budapest XVIII. kerület · 80 m² · 4 szoba
89 900 000 Ft
Gyakori kérdések
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest X. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház típusa és a vevői kereslet együtt számít. A túl magas kínálati ár gyakran lassítja az érdeklődést, ezért reális, helyi összehasonlításon alapuló árazást javaslok.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a X. kerületben?
Ez az ingatlan állapotától, az árazástól és a lokációtól függ. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túlárazott ajánlatok.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig az együttműködés formájától és a megbízás tartalmától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatásra van szükség, és ahhoz milyen konstrukció illik.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piac, az alku és az ingatlan állapota alapján gyakran van eltérés.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Mesélj az ingatlanodról
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 30 944 ****