Helyi medián
1,27 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, X. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, X. kerület
Szabó Roland Ingatlanszakértő – Budapest, X. kerület
+36 70 719 ****
Szabó Roland vagyok, és Budapest X. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Különösen jól ismerem Óhegy és a környező városrészek sajátosságait, ezért az árazást mindig a valós kínálat, az ingatlan állapota és a környék kereslete alapján állítom össze. Nálam a személyes egyeztetés, a reális piaci pozíció és a gyors, átlátható döntés-előkészítés kéz a kézben jár. Ha fontos, hogy az ingatlanod ne csak hirdetve legyen, hanem jó helyre és jó áron kerüljön, számíthatsz rám.
- Budapest X. kerületre fókuszáló ingatlanszakértő
- Helyi kínálat és kereslet alapján készített árazási javaslatok
- Saját budapesti hirdetési tapasztalatokkal támogatott tanácsadás
Aktív kínálat
32
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Budapest X. kerületében dolgozom ingatlanszakértőként, és a helyi utcák, lakóparkok, lakótelepek és kertvárosias részek közötti különbségekre építem a munkámat. A célom, hogy az eladók ne alul-, a vevők pedig ne túlárazott hirdetések között hozzanak döntést, hanem a környékhez illeszkedő, reális piaci képet kapjanak. A kerületben különösen fontos az ingatlan állapota, a közlekedési kapcsolatok, a zöldfelületek közelsége és az, hogy az adott lakás vagy ház melyik városrészben található. Saját budapesti hirdetéseim tapasztalatait is beépítem a tanácsadásba, így az árazásnál nem általános sablonokra, hanem tényleges piaci helyzetre támaszkodom. Ha Óhegyen vagy a környező kőbányai városrészekben adnál el, vásárolnál vagy csak szeretnéd pontosabban látni az ingatlanod helyzetét, személyesen végigvezetlek a lehetőségeken. A helyi kínálat és a kereslet együttese alapján segítek megtalálni azt az árat és stratégiát, amellyel az ingatlanod a legjobb eséllyel jelenik meg a piacon.
Példák a kínálatomból
- Budapest X. kerület · 53 m² · 64 900 000 Ft
- Budapest X. kerület · 57 m² · 64 900 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 99 m² · 99 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladásra felkészítés
- piaci tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, X. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Óhegy
Óhegyen a jó árazásnál a környék hangulata és az ingatlan állapota együtt számít.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Óhegy.
Medián
1,27 M Ft/m²
Aktív kínálat
32
Árcsökkentés
—
91+ nap
21.9%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,27 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,20 M-ről 1,27 M Ft/m²-re változott Óhegy téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
32 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (9 hirdetés, ~28%) — Óhegy.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
27 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 27 mintahirdetés szerepel a 32 megfigyelt hirdetésből — Óhegy.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
21,9% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 32 aktív hirdetésből 7 legalább 91 napja megfigyelt (21,9%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népliget mediánja körülbelül 1,51 M Ft/m² (n=9), míg Ligettelek körülbelül 1,20 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Óhegy környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Óhegy aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Óhegy, Óhegyi lakótelep
Lakótelepi és újszerű lakások összevetése
Óhegy környékén a vevők gyorsan érzékelik a különbséget a felújított, újszerű és a korszerűsítendő lakások között. A jó alaprajz, a rendezett közös terület és a világos terek sokat javítanak az első benyomáson.
Az árazásnál nem elég a méretet nézni, az állapot és a bemutathatóság legalább ilyen fontos.
02 · Népliget, Gyárdűlő
Közlekedés és elérhetőség mint értéknövelő tényező
A Népliget és Gyárdűlő környékén a közlekedési kapcsolatok, a megközelíthetőség és a környék használhatósága erősen befolyásolja a keresletet. A vevők itt gyakran a napi rutin szempontjából mérlegelnek.
A jó közlekedés önmagában nem elég, az ingatlan állapotának is tartania kell a lépést.
03 · Laposdűlő, Ligettelek, Kúttó
Kisebb mintájú helyi piacokon a pontos pozicionálás dönt
Ezekben a városrészekben a hirdetések száma szűkebb lehet, ezért különösen fontos a helyi összehasonlítás és a reális induló ár. A vevők azonnal kiszúrják a túlzottan magas vagy bizonytalanul pozicionált ajánlatokat.
A jól belőtt ár és a tiszta kommunikáció gyorsabban hozhat komoly érdeklődőt.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, X. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci értelmezés
· 2026.10.12.
· Budapesti piaci összkép
A budapesti kereslet átrendeződése mellett a reális árazás lett a döntő
A budapesti piacon a kereslet szerkezete változott, miközben a drágább szegmensekben egyre fontosabb lett a pontos pozicionálás és a jó állapot.
A X. kerületben ez azt jelenti, hogy az eladóknak különösen figyelniük kell az induló árra és az ingatlan bemutatására. Óhegyen és a környező városrészekben a vevők gyorsan összehasonlítanak, ezért a túl magas ár könnyen lassítja az értékesítést. A helyi tapasztalat és a személyes egyeztetés most többet számít, mint valaha.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, X. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,27 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 32 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A portfóliómból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Gergely lakóparkban eladó 2 szobás lakás!
Budapest X. kerület · 53 m² · 2 szoba
64 900 000 Ft
lakás
Eladó remek áron 1.emeleti 3 szobás lakás a Gergely utcai zárt újszerű lakóparkban!
Budapest X. kerület · 57 m² · 3 szoba
64 900 000 Ft
lakás
Kiadásra optimalizált 5 háló+amerikai konyhás ingatlan a VII. kerületben!
Budapest VII. kerület · 99 m² · 6 szoba
99 900 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant Budapest X. kerületében?
Az induló árat mindig a környék, az állapot, az alaprajz és a jelenlegi kínálat alapján érdemes meghatározni. A túl magas ár lassíthatja az érdeklődést, a túl alacsony pedig értékvesztést okozhat. Segítek megtalálni azt a sávot, amely reális és versenyképes.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást a X. kerületben?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett az adott városrész. A jól pozicionált, rendezett ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt. A pontos időt mindig az aktuális helyi kínálat alapján érdemes megbecsülni.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás az együttműködés típusától és a megbízás részleteitől függ. Én minden esetben előre, átláthatóan egyeztetem a feltételeket. Így pontosan tudni fogod, mire számíthatsz.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a hirdetési ár, amelyen az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az alku és az ingatlan állapota is eltérést okozhat. Ezért fontos a reális induló ár és a jó piaci pozíció.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 70 719 ****