Helyi medián
1,37 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, X. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, X. kerület
Szabóné Anikó Ingatlanszakértő – Budapest, X. kerület
+36 30 670 ****
Szabóné Anikó vagyok, Budapest X. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni. Kőbánya városrészeiben, így Gyárdűlő, Óhegy vagy a Népliget környékén is figyelem a helyi kínálatot, az állapotkülönbségeket és azt, hogy mi ad valódi értéket egy lakásnak. Minden megbízásnál személyes egyeztetéssel, összehasonlító piaci szemlélettel és átgondolt árazással dolgozom. Azért érdemes velem dolgozni, mert nem általános tanácsot adok, hanem a X. kerülethez illő, eladható stratégiát.
- Budapest X. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő
Aktív kínálat
27
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
4
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Szabóné Anikó vagyok, Budapest X. kerületének ingatlanpiacán segítek eligazodni eladóknak és vevőknek. A munkám középpontjában a helyi árak, a kínálat alakulása és az adott ingatlan állapota áll, mert ezek együtt határozzák meg, hogy egy lakás mennyire versenyképes a piacon. Különösen fontosnak tartom, hogy a X. kerület különböző részeit ne egyformán kezeljük: más szempontok számítanak Gyárdűlőn, mások Óhegyen vagy a Népliget közelében. Saját hirdetéseim és a budapesti piaci tapasztalatok alapján abban segítek, hogy az ingatlan a megfelelő vevői körhöz, a megfelelő árszinten jusson el. Ha eladna, közösen meghatározzuk a reális kínálati árat és az értékesítési stratégiát. Ha vásárolna, segítek felismerni, melyik környék milyen állapotú és árpozíciójú lehetőségeket kínál.
Példák a kínálatomból
- Budapest X. kerület · 29 m² · 36 900 000 Ft
- Budapest III. kerület · 68 m² · 112 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 72 m² · 153 000 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 43 m² · 78 000 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- értékbecslés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, X. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Gyárdűlő
Gyárdűlőben a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt adja az értéket.
Helyi piaci kép
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Gyárdűlő.
Medián
1,37 M Ft/m²
Aktív kínálat
27
Árcsökkentés
—
91+ nap
14.8%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,37 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,38 M-ről 1,37 M Ft/m²-re változott Gyárdűlő téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
27 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (9 hirdetés, ~33%) — Gyárdűlő.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
13 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 13 mintahirdetés szerepel a 27 megfigyelt hirdetésből — Gyárdűlő.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
14,8% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 27 aktív hirdetésből 4 legalább 91 napja megfigyelt (14,8%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népliget mediánja körülbelül 1,51 M Ft/m² (n=9), míg Ligettelek körülbelül 1,20 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Gyárdűlő környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Gyárdűlő aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Gyárdűlő, Népliget
Közlekedés és elérhetőség
A X. kerületben sok vevőnél az első kérdés az, mennyire könnyen elérhető a belváros vagy a munkahely. Gyárdűlő és a Népliget környéke ezért akkor tud erős lenni, ha a lakás állapota is rendben van.
A jó közlekedés érték, de csak akkor hoz jobb árat, ha az ingatlan összképe is versenyképes.
02 · Óhegy, Ligettelek
Állapot és használhatóság
A vevők itt különösen figyelik a felújítottságot, a beosztást és azt, hogy mennyi azonnali ráfordítást igényel a lakás. Egy rendezett, jól fotózható ingatlan sokkal gyorsabban kerülhet a shortlistre.
Az állapot gyakran többet nyom a latban, mint egy kisebb négyzetméterkülönbség.
03 · Laposdűlő, Kúttó
Helyi kínálat és árpozíció
A környékek között is nagy különbség lehet abban, hogy milyen árszinten mozognak a hasonló lakások. Ezért minden megbízásnál a közvetlen összehasonlításból indulok ki, nem az általános budapesti átlagból.
A jó ár nem a legmagasabb, hanem az a szint, amelyre valódi érdeklődés érkezik.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most történik
Aktuális, Budapest, X. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten lassult a lakásdrágulás, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti árak havi változása enyhült, és a vevői összetételben az első lakásvásárlók súlya nőtt, miközben a befektetők aránya csökkent.
Ez a X. kerületben is azt jelenti, hogy a jól árazott, jó állapotú lakások előnyt élveznek. A vevők érzékenyebbek lettek az induló árra, ezért a pontos pozicionálás most különösen fontos.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, X. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,37 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 27 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A saját kínálatomból
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Eladó X. Kápolna térhez közel 1 szobás utcai cirkófűtéses garzon
Budapest X. kerület · 29 m² · 1 szoba
36 900 000 Ft
lakás
Eladó 3 szobás kertkapcsolatos lakás a 3. kerületben
Budapest III. kerület · 68 m² · 3 szoba
112 000 000 Ft
lakás
Rózsadombon garázs lehetőséggel 3 szobás, erkélyes
Budapest II. kerület · 72 m² · 3 szoba
153 000 000 Ft
lakás
KÖRÚTHOZ közel 2 szobás lakás VII. Király utcában
Budapest VII. kerület · 43 m² · 2 szoba
78 000 000 Ft
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest X. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház jellege és a friss helyi kínálat együtt számít. Én mindig a hasonló adottságú lakásokból indulok ki, hogy a hirdetés ne legyen sem alul-, sem túlárazott.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a X. kerületben?
Ez az árpozíciótól, az állapottól és a keresett lokációtól függ. A reálisan árazott, jól bemutatott lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a piaci átlag fölé tett hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Erről előre, átláthatóan egyeztetek, hogy pontosan tudja, milyen szolgáltatást kap.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a szint, amelyen a hirdetés elindul, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota is befolyásolhatja a különbséget.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 670 ****