Helyi medián
1,92 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Benedek Földvári Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 30 819 ****
Benedek Földvári vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Kiemelten figyelem Kelenföld, Albertfalva, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező és Sasad kínálatát, mert ezekben a városrészekben az állapot, a fekvés és a közlekedési kapcsolatok együtt alakítják az értéket. Minden megbízásnál a reális kínálati árra, a célzott bemutatásra és a személyes egyeztetésre építek, hogy az ingatlan a megfelelő vevőkhöz jusson el. Ha XI. kerületi lakást szeretne eladni vagy venni, olyan helyismerettel dolgozom, amely a hirdetési zaj helyett a valódi piaci helyzetre figyel.
- Budapest XI. kerületre specializálódott ingatlanszakértő
Aktív kínálat
45
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
6
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Benedek Földvári vagyok, Budapest XI. kerületének ingatlanpiacára fókuszáló szakértő. A munkám középpontjában az áll, hogy az eladók és a vevők ne általános piaci zajból, hanem a kerület és a környező városrészek valós kínálatából, állapotából és keresleti mintáiból kapjanak kapaszkodót. A XI. kerületben különösen fontos a városrészek közötti különbségek pontos értelmezése: Kelenföld, Albertfalva, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező és Sasad mind más vevői kört és más árazási logikát kívánnak. Saját hirdetéseimben is ezekre a helyi sajátosságokra támaszkodom, legyen szó kisebb lakásról, felújított otthonról vagy befektetési célra is érdekes ingatlanról. Az értékesítésnél a reális induló ár, a megfelelő pozicionálás és a gondosan felépített bemutatás a döntő. Vevőként pedig abban segítek, hogy a kínálati árak mögött láthatóvá váljon az ingatlan tényleges értéke, a környék adottságai és az, hogy hol van valódi mozgástér az alkuban.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 52 m² · 74 900 000 Ft
- Budapest III. kerület · 65 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest I. kerület · 75 m² · 114 990 000 Ft
- Budapest VI. kerület · 38 m² · 56 900 000 Ft
- Budapest XI. kerületi lakások értékesítése
- Helyi kínálati árak és piaci pozicionálás
- Személyes ingatlanértékesítési tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Albertfalva
Albertfalván a csendesebb környezet és a jó lakhatóság sok vevőnél döntő szempont.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Albertfalva.
Medián
1,92 M Ft/m²
Aktív kínálat
45
Árcsökkentés
—
91+ nap
40%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,92 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,74 M-ről 1,92 M Ft/m²-re változott Albertfalva téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
45 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (14 hirdetés, ~31%) — Albertfalva.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
22 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 22 mintahirdetés szerepel a 45 megfigyelt hirdetésből — Albertfalva.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
40,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 45 aktív hirdetésből 18 legalább 91 napja megfigyelt (40,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Albertfalva környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Albertfalva aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedési előnyök és napi használhatóság
A XI. kerületben sok vevőnél a közlekedés, a parkolás és a mindennapi elérhetőség az első szűrő. Kelenföldön és Őrmezőn különösen fontos, hogy a lakás ne csak szép legyen, hanem jól is működjön a hétköznapokban.
A jó elérhetőség önmagában érték, de csak akkor, ha az ár is ehhez igazodik.
02 · Albertfalva, Gazdagrét
Állapot, erkély és élhetőség
Albertfalván és Gazdagréten a rendezett társasház, az erkély és az azonnal használható állapot sokat javít a piacképességen. Ezekben a városrészekben a vevők gyakran a kényelmet és a nyugodt környezetet keresik.
A jó állapotú lakás gyorsabban talál vevőt, ha az induló ár nem szalad el a helyi kínálat előtt.
03 · Lágymányos, Sasad
Lokáció és célcsoport szerinti pozicionálás
Lágymányoson a városias, könnyen kiadható vagy jól értékesíthető lakások működnek erősen, míg Sasadon a csendesebb, igényesebb környezet kap nagyobb hangsúlyt. Ugyanaz a négyzetméterár nem jelent ugyanazt a piaci helyzetet két különböző városrészben.
A pontos célcsoport meghatározása legalább olyan fontos, mint maga a hirdetési ár.
Ami a piacot most mozgatja
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
Piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten a kereslet és a kínálat egyszerre mozdult, de a drágulás üteme lassult
A budapesti piacon a nyár végére több hirdetés jelent meg, miközben az árak havi szinten már alig változtak, sőt enyhe csökkenés is látszott.
A XI. kerületben ez azt jelenti, hogy a reális induló ár és a jó bemutatás most különösen fontos. Aki túl magasra áraz, könnyen elveszítheti a figyelmet egy olyan piacon, ahol a vevők több ajánlat közül válogatnak. A helyi városrészek közötti különbségek miatt az értékmeghatározásnál nem elég az általános budapesti átlagra támaszkodni.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,92 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 45 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Budapest XI. kerületének kedvelt, csendes részén, Albertfalván, a Fegyvernek utcában kínálunk megvételre egy 52 m²-es, első emeleti, 2 szobás, erkélyes lakást.
Budapest XI. kerület · 52 m² · 2 szoba
74 900 000 Ft
lakás
Minden karnyújtásnyira Óbudán!
Budapest III. kerület · 65 m² · 3 szoba
69 900 000 Ft
lakás
Nagypolgári elegancia a Budai vár alatt!
Budapest I. kerület · 75 m² · 2 szoba
114 990 000 Ft
lakás
Eladó Budapest VI. kerületében, a Bajnok utcában egy földszinti, felújított, klímás, 2 szobás lakás szép, rendezett és gondozott társasházban.
Budapest VI. kerület · 38 m² · 2 szoba
56 900 000 Ft
lakás
Budai otthon, privát kertrésszel!
Budapest XII. kerület · 39 m² · 2 szoba
79 900 000 Ft
lakás
Fiatalos otthon Óbuda szívében!
Budapest III. kerület · 47 m² · 1 szoba
86 990 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi lakást?
Az induló árnál a városrész, az állapot, az emelet, az erkély és a közlekedési kapcsolatok együtt számítanak. Kelenföldön, Albertfalván vagy Lágymányoson más a vevői elvárás, ezért mindig a helyi kínálathoz igazítom az árazást.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Ez az ingatlan állapotától, az árazástól és a bemutatás minőségétől függ. A jól pozicionált, reális árú lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túlárazott hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan jellegétől és a feladat összetettségétől függ. Erről személyes egyeztetésen, átláthatóan beszélünk, hogy pontosan tudja, milyen szolgáltatást kap.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a hirdetési ár, amelyen az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az állapot és az alku mozgástere miatt lehet eltérés.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 30 819 ****