Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Budai Ildikó Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 30 454 ****
Budapest XI. kerületében dolgozom ingatlanszakértőként, és különösen jól ismerem Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad sajátos kínálatát. Segítek reálisan árazni, tudatosan hirdetni és személyesen végigvinni az eladást vagy a vásárlást, hogy a döntés ne találgatás, hanem helyismeret alapján szülessen meg. A XI. kerületben a jó állapot, a fekvés és a közlekedési kapcsolatok együtt adják az értéket, ezért minden megbízásnál ezekre építek. Ha fontos Önnek a pontos piaci kép és a gördülékeny egyeztetés, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest XI. kerületére specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
11
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Budai Ildikó vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XI. kerületében. Munkám középpontjában a helyi árak, a kínálat és az adott utca vagy városrész sajátosságai állnak, mert egy kelenföldi, lágymányosi vagy gazdagréti lakás értékét nem lehet ugyanazzal a logikával megítélni. A XI. kerületben a keresletet erősen befolyásolja a közlekedés, az állapot, a beosztás és az, hogy a lakás mennyire illeszkedik a környék vásárlói elvárásaihoz. Saját budapesti tapasztalataim és a különböző kerületekben futó hirdetéseim is azt mutatják, hogy a jól pozicionált ingatlanok gyorsabban találnak célközönséget, mint a túl magasra árazott ajánlatok. Az eladóknak abban segítek, hogy a kínálati ár ne csak szép legyen, hanem piacképes is. A vevőknek pedig abban, hogy a XI. kerületben és a környező városrészekben átlássák, hol érdemes kompromisszumot kötni, és hol nem.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 41 m² · 89 900 000 Ft
- Budapest III. kerület · 56 m² · 104 900 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 53 m² · 84 900 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 68 m² · 114 990 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- vevői egyeztetés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt emeli a lakás vonzerejét.
A piac a részletekben
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedés és elérhetőség
A XI. kerületben sok vevőnek döntő, mennyire gyorsan érhető el a belváros, a metró vagy a főbb közlekedési csomópontok. Kelenföldön és Őrmezőn ez különösen erős értéknövelő tényező.
A jó közlekedés nem mellékes előny, hanem az árazás egyik alapja.
02 · Lágymányos, Sasad
Lakásállapot és célcsoport
Lágymányoson a városi, gyorsan használható otthonok, Sasadon pedig az igényesebb, nyugodtabb lakókörnyezet lehet vonzóbb. A bemutatásnál ezért nem ugyanazt kell hangsúlyozni mindenhol.
A célcsoporthoz igazított kommunikáció gyorsítja az érdeklődést.
03 · Gazdagrét, Albertfalva
Állapot, használhatóság, reális induló ár
Gazdagréten és Albertfalván a vevők különösen figyelnek a lakás állapotára, a praktikus elrendezésre és arra, hogy mennyi ráfordítást igényel még az otthon. A túl magas induló ár ezekben a városrészekben is könnyen visszavetheti az érdeklődést.
A piacközeli ár és az őszinte állapotbemutatás együtt működik a legjobban.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci értelmezés
· 2026.10.12.
· Budapesti piaci összkép
A budapesti árnövekedés lassult, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti lakáspiacon az elmúlt hónapokban mérséklődött az árak havi változása, és a kereslet egy része az első lakásvásárlók felé tolódott. A drágább szegmensekben a vevők egyre tudatosabban hasonlítják össze a lokációt, az állapotot és a használhatóságot.
A XI. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól árazott, jó állapotú lakások továbbra is előnyt élveznek, de a túl magas induló ár gyorsan elveszítheti a figyelmet. Kelenföldön, Lágymányoson és Gazdagréten különösen fontos a pontos pozicionálás, mert a vevők ma sokkal érzékenyebbek a kínálati különbségekre.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,63 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 43 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
🌿 Saját terasz, modern otthon, XI. kerület – ez a lakás könnyen szerelem lesz! 🤍
Budapest XI. kerület · 41 m² · 2 szoba
89 900 000 Ft
lakás
🌿 Medence, szauna, okosotthon – és mindez Belső-Óbuda szívében!
Budapest III. kerület · 56 m² · 2 szoba
104 900 000 Ft
lakás
✨ Csak a bőröndöt hozd – ez a lakás már készen áll és Rád vár! 🏡
Budapest XIII. kerület · 53 m² · 2 szoba
84 900 000 Ft
lakás
ELSŐ lakóját várja! ☀️ Frissen felújított, 3 szobás otthon Újlipótváros szívében
Budapest XIII. kerület · 68 m² · 3 szoba
114 990 000 Ft
lakás
✨ Ritka lehetőség a Katonai József utcában – világos, alakítható polgári lakás eladó!
Budapest XIII. kerület · 64 m² · 2 szoba
109 900 000 Ft
lakás
🏙️ Mi lenne, ha a következő reggeli kávédat már a Corvin sétányon innád? ☕🌿
Budapest VIII. kerület · 52 m² · 2 szoba
94 000 000 Ft
lakás
🔥 5 szoba az Operánál? Igen, és még költözni is azonnal lehet!
Budapest VI. kerület · 78 m² · 5 szoba
108 000 000 Ft
lakás
„41 m² Újlipótvárosból – minden négyzetmétere érték” ✨
Budapest XIII. kerület · 41 m² · 2 szoba
84 900 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi lakást?
Az induló árnál a környék, az állapot, az emelet, a tájolás és a ház műszaki helyzete együtt számít. Én mindig a helyi kínálatból és a konkrét lakás adottságaiból indulok ki, nem általános átlagból.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól és az állapottól. A jól pozicionált, keresett adottságú lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok sokkal tovább maradhatnak a piacon.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat tartalmától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, mert így pontosan meg tudom mondani, milyen szolgáltatási csomag illik az adott ingatlanhoz.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért a hirdetés indul, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért fontos a reális induló ár és a piaci helyzet folyamatos figyelése.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 30 454 ****