Helyi medián
1,92 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Géresi Miklós Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 20 318 ****
Géresi Miklós vagyok, és a Budapest XI. kerületben segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Külön figyelek Albertfalva, Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező és Sasad sajátos árképzésére, mert egy jó döntéshez nem elég az országos átlagot nézni. A munkám alapja a valós kínálat, az ingatlan állapota és a személyes egyeztetés, így reálisabb képet adok arról, mire számíthat egy tulajdonos vagy vásárló. Ha fontos a pontos, helyismeretre épülő tanácsadás, szívesen segítek a következő lépésben.
- Budapest XI. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
45
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Géresi Miklós Budapest XI. kerületében dolgozik területi ingatlanszakértőként, különösen az olyan városrészekben, mint Albertfalva, Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező és Sasad. Munkájában a helyi kínálatot, az ingatlan állapotát és a környék keresleti sajátosságait együtt vizsgálja, hogy az árazás és a döntés is megalapozott legyen. A XI. kerületben a különböző részek eltérő vevői körrel és eltérő tempóval működnek, ezért az eladási stratégia sem lehet egységes. Miklós saját budapesti hirdetései között családi ház és telek is szerepel, így a lakóingatlanok mellett a nagyobb értékű, összetettebb ügyekben is gyakorlati szemlélettel dolgozik. A célja az, hogy az ügyfelek ne túl magas, de ne is alulárazott kínálati árral induljanak. Ehhez helyi összehasonlításokat, személyes egyeztetést és a piaci mozgások folyamatos figyelését használja.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 212 m² · 249 000 000 Ft
- Törökbálint · 16 500 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- budapesti városrészek
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Albertfalva
Albertfalván a családi házas és kertkapcsolatos kínálat külön figyelmet igényel.
Helyi piaci kép
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Albertfalva.
Medián
1,92 M Ft/m²
Aktív kínálat
45
Árcsökkentés
—
91+ nap
40%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,92 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,74 M-ről 1,92 M Ft/m²-re változott Albertfalva téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
45 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (14 hirdetés, ~31%) — Albertfalva.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
22 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 22 mintahirdetés szerepel a 45 megfigyelt hirdetésből — Albertfalva.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
40,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 45 aktív hirdetésből 18 legalább 91 napja megfigyelt (40,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Albertfalva környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Albertfalva aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
A közlekedési kapcsolatok gyorsan megmutatják a keresleti különbségeket
A XI. kerület közlekedési csomópontjai körül más vevői logika működik, mint a csendesebb, kertvárosiasabb részeken. Kelenföldön és Őrmezőn a metró, az elérhetőség és a parkolás sokszor ugyanannyira fontos, mint a lakás belső állapota.
A jó közlekedés érték, de az árat mindig az állapottal együtt kell meghatározni.
02 · Albertfalva, Sasad
A családi házas részeknél a telek és a műszaki állapot dönt
Albertfalván és Sasadon a vevők nemcsak a lakóteret nézik, hanem a kertet, a beépíthetőséget, a felújítási igényt és az utcai környezetet is. Ezek a tényezők erősen befolyásolják, hogy egy hirdetés mennyire tud kitűnni a piacon.
A házaknál a részletes helyszíni felmérés nélkül könnyű félreárazni az ingatlant.
03 · Lágymányos, Gazdagrét
A társasházi lakásoknál a benyomás és a fenntartás is számít
Lágymányoson a városi életforma, Gazdagréten pedig a rendezett környezet és a lakóközösség minősége is befolyásolja a vevői döntést. A jó alaprajz, a világosság és az átlátható közös költség sokszor többet ér, mint egy látványos, de drágán kínált lakás.
A jól bemutatott, reálisan árazott lakás gyorsabban találhat vevőt.
Friss a helyi piacról
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi ingatlant?
Az induló ár a városrésztől, az állapottól, az emeleti elhelyezkedéstől és a közlekedési kapcsolatoktól függ. A legjobb kiindulópont a közeli, hasonló kínálati hirdetések összevetése.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól és az ingatlan állapotától. A reálisan árazott, jól bemutatott lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túl magasra árazott hirdetések.
Miben segít az ingatlanszakértői díjazás?
A díjazás mindig az egyeztetett feladattól függ, például az értékesítési megbízástól vagy az értékbecslési jellegű tanácsadástól. A pontos feltételeket személyes egyeztetés után lehet tisztázni.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért a tulajdonos meghirdeti az ingatlant, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci alkupozíció, az állapot és a kereslet alapján lehet eltérés.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 20 318 ****