Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Hohol Róbert Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 70 572 ****
Hohol Róbert vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Kelenföld, Őrmező, Lágymányos, Gazdagrét, Albertfalva és Sasad környékén a kínálat, az állapot és a mikroelhelyezkedés együtt határozza meg a reális árat, ezért minden megbízást személyes egyeztetéssel és helyi összehasonlítással indítok. A saját őrmezői lakásos tapasztalatom is azt mutatja, hogy a jól pozicionált hirdetés gyorsabban találja meg a megfelelő vevőt. Ha pontos, helyben megalapozott döntést szeretne, szívesen végigvezetem az egész folyamaton.
- Budapest XI. kerületre fókuszáló területi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Hohol Róbert vagyok, Budapest XI. kerületének területi ingatlanszakértője. Munkám középpontjában a helyi piac valós képe áll: figyelem a keresletet, a kínálatot, az állapotkülönbségeket és azt is, hogy egy-egy utca vagy városrész mennyit számít az érdeklődők szemében. A XI. kerületben nem elég csak a négyzetmétert nézni. Kelenföld, Őrmező, Lágymányos, Gazdagrét, Albertfalva és Sasad között is jelentős különbségek vannak, ezért az árazást mindig az adott környezethez igazítom. Saját hirdetési tapasztalatom van a kerületből, így eladói és vevői oldalról is látom, mi működik a gyakorlatban. Ha eladna, segítek úgy pozicionálni az ingatlant, hogy a kínálati ár ne legyen sem túl magas, sem indokolatlanul óvatos. Ha vásárolna, abban támogatom, hogy a hirdetések mögötti valós értéket és a helyi lehetőségeket is tisztán lássa.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 49 m² · 69 900 000 Ft
- Budapest VIII. kerület · 70 m² · 68 500 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- kerületi piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt emeli az érdeklődést.
Helyi piaci kép
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedési előnyök és elérhetőség
A XI. kerületben sok vevőnek a közlekedés az első szűrő, különösen Kelenföld és Őrmező környékén. A metró, a csomópontok és a gyors elérhetőség a hirdetés értékét is befolyásolja. Ezeket érdemes már az első bemutatásnál hangsúlyozni.
A jó elérhetőség nem csak kényelmi szempont, hanem árazási tényező is.
02 · Lágymányos, Albertfalva
Lakásállapot és használhatóság
Lágymányoson és Albertfalván a vevők gyakran a praktikus alaprajzot, a rendezett állapotot és a költözhetőséget keresik. Egy jól karbantartott lakás sokszor erősebb ajánlatot tud indokolni, mint egy hasonló méretű, de elhanyagolt ingatlan. A bemutatásnál a valós előnyöket kell kiemelni.
Az állapot sokszor többet számít, mint a puszta alapterület.
03 · Gazdagrét, Sasad
Zöld környezet és családbarát kereslet
Gazdagrét és Sasad esetében a nyugodtabb környezet, a zöldebb utcák és a családbarát hangulat erős vonzerő. Itt a vevők nemcsak lakást, hanem életminőséget is keresnek. Ezért az árazásnál és a hirdetés szövegénél is fontos a környezet hiteles bemutatása.
A környezet minősége a XI. kerületben közvetlenül hat a keresletre.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci elemzés
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár és Duna House hírek
Budapesten lassult az árnövekedés, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti lakáspiacon az árak havi változása őszre mérséklődött, és a vevői összetételben az első lakásvásárlók szerepe erősödött. A XI. kerületben ez különösen fontos, mert a jól árazott, jó állapotú lakások gyorsabban találhatnak vevőt.
A jelenlegi környezetben a XI. kerületben nem a legmagasabb induló ár hozza a legjobb eredményt, hanem a pontos pozicionálás. Kelenföldön, Őrmezőn és Lágymányoson a reális kínálati ár, a jó bemutatás és a helyi összehasonlítás együtt adhat előnyt. Eladóként érdemes a piacot nem általánosan, hanem városrészenként olvasni.
piaci elemzés
· 2026. október
· Duna House Barométer
A budapesti kereslet a drágább szegmensekben is átrendeződött
A források szerint a budapesti kereslet több kerületben változott, és a drágább szegmensekben a vevők egy része óvatosabban dönt. Ez a XI. kerületben is azt jelenti, hogy a minőség, az állapot és a lokáció együtt határozza meg a mozgásteret.
A XI. kerületben a vevők ma érzékenyebbek a túlzó árra, ezért az induló árnak jól kell tükröznie a valós piaci helyzetet. A saját őrmezői tapasztalataim alapján a napfényes, rendezett és azonnal használható lakások könnyebben megszólítják a keresletet. A siker kulcsa a pontos célzás és a hiteles bemutatás.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,63 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
ELADÓ 2. EMELETI, 54 NM-ES, 2 SZOBÁS LAKÁS ŐRMEZŐN - NAPFÉNYES TEREK, EGYEDI MÉRÉSŰ FŰTÉS!
Budapest XI. kerület · 49 m² · 2 szoba
69 900 000 Ft
lakás
🎓 **Különleges ajánlat a tanévkezdésre!** 70 m²-es, azonnal költözhető polgári lakás eladó Budapest VIII. kerületében, a **Semmelweis Egyetem** és a **Nemzeti Közszolgálati Egyetem** szomszédságában!
Budapest VIII. kerület · 70 m² · 2 szoba
68 500 000 Ft
Amit gyakran kérdeztek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot, az emelet, a benapozottság és a ház minősége együtt számít. A reális kínálati ár általában a helyi összehasonlításokra épül, nem csak az alapterületre.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy XI. kerületi ingatlant?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a városrész. A jól pozicionált, jó állapotú lakások jellemzően gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túlárazott hirdetések.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás megbízástól és szolgáltatási tartalomtól függ, ezért ezt mindig személyes egyeztetésben érdemes tisztázni. Fontos, hogy az együttműködés átlátható legyen, és pontosan tudja, mit kap a megbízásért.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az árazásnál mindig a helyi piaci mozgást is figyelembe kell venni.
A következő lépés egy beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 572 ****