Helyi medián
2,25 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Honvári Dóra Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 20 326 ****
Honvári Dóraként Budapest XI. kerületében segítek az eladóknak és vevőknek magabiztos ingatlandöntést hozni. Gazdagrét, Kelenföld, Lágymányos, Őrmező, Albertfalva és Sasad kínálatát, valamint az egyes lakástípusok helyi árszintjét is a döntésekhez igazítva figyelem. Személyes egyeztetésen mérem fel az ingatlan adottságait, a versenykínálatot és a célcsoportot, hogy az ár és a bemutatás is reális legyen. Új építésű, teraszos lakásoktól a jól elhelyezkedő használt otthonokig átlátható folyamatot és követhető kommunikációt kínálok.
- Budapest XI. kerületére fókuszáló területi ingatlanszakértő
- Személyes helyszíni felmérésre épülő tanácsadás
- Új építésű és használt lakások helyi kínálatának ismerete
Aktív kínálat
44
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Honvári Dóra területi ingatlanszakértőként Budapest XI. kerületére koncentrál, különösen Gazdagrét, Kelenföld, Lágymányos, Őrmező, Albertfalva és Sasad lakáspiacára. Munkájában nemcsak a négyzetmétereket, hanem a mikrolokációt, a közlekedési kapcsolatok hatását, a lakás állapotát, a tájolást és az adott épület karakterét is figyelembe veszi. A kerület kínálata sokszínű: eltérő vevői kör szólítható meg egy közlekedési csomópont közelében fekvő lakással, egy egyetemi környezethez kapcsolódó otthonnal vagy egy sasadi új építésű, teraszos lakással. A saját kínálatban is megjelenő új építésű, tetőszinti, teraszos sasadi lakás tapasztalata erősíti azt a szemléletet, hogy a prémium adottságokat pontosan, de túlzó ígéretek nélkül kell piacra vinni. Eladóként az induló ár, a hirdetési pozicionálás és a tárgyalási keret kialakításában, vevőként pedig a környék és a kínálat összevetésében segít. A cél minden esetben az, hogy az ügyfél megalapozottan, érthető információk alapján dönthessen.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 84 m² · 287 500 000 Ft
- XI. kerületi lakáspiac
- Helyi kínálati árazás
- Személyes értékesítési stratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Gazdagrét
Gazdagréten a lakás típusa és a környezet egyaránt erős árazási tényező.
Helyi piaci kép
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Gazdagrét.
Medián
2,25 M Ft/m²
Aktív kínálat
44
Árcsökkentés
1%
91+ nap
22.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
2,25 M Ft/m²
Mit látunk?
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 2,25 M Ft/m² Gazdagrét téglalakás kínálatában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
44 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (15 hirdetés, ~34%) — Gazdagrét.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
17 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 2,0 M–2,5 M ársávban 17 mintahirdetés szerepel a 44 megfigyelt hirdetésből — Gazdagrét.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
1,0%
Mit látunk?
A hónap végén aktív 44 hirdetésből körülbelül 1 esetben volt árcsökkentés (1,0%).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
22,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 44 aktív hirdetésből 10 legalább 91 napja megfigyelt (22,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Sasad mediánja körülbelül 2,30 M Ft/m² (n=11), míg Lágymányos körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Gazdagrét környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Gazdagrét aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Gazdagrét · Sasad
Tájolás, terasz és szintkülönbségek
A domborzati adottságok miatt ugyanazon városrészen belül is eltérhet a benapozottság, a kilátás és a megközelítés kényelme. Teraszos vagy tetőszinti lakásnál a kültéri tér használhatóságát, a privát jellegét és az árnyékolás lehetőségét is érdemes helyben ellenőrizni.
A jó tájolás és a valóban használható terasz érték, de ezt mindig az ingatlan egészével együtt kell árazni.
02 · Kelenföld · Őrmező
Közlekedési előny, valós lakhatási komfort
A gyors elérhetőség sok vevőnek elsődleges szempont, ezért a közlekedési kapcsolatok bemutatása fontos. Ugyanakkor a helyszínen azt is fel kell mérni, milyen a zajszint, a gyalogos megközelítés, a parkolás és a lakás nyugalma.
A jó közlekedés akkor erős értékesítési érv, ha a lakás komfortja is megfelel a vevő elvárásainak.
03 · Lágymányos · Albertfalva
Alaprajz és célcsoport összehangolása
Az eltérő élethelyzetű érdeklődők más részleteket keresnek: egy jól szeparálható szoba, a tárolási lehetőség vagy a rugalmasan használható nappali sokat számíthat. A hirdetésben ezért nemcsak a helyiségek számát, hanem a tényleges használhatóságot is érdemes megmutatni.
A jól megfogalmazott célcsoport és a világos alaprajzi bemutatás több releváns érdeklődőt hozhat.
Ami a piacot most mozgatja
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
XI. kerületi kínálati körkép
· 2026. november
· Helyi kínálati aggregátum
A XI. kerületi téglalakás-kínálatban a lokációk között is látható az eltérés
A vizsgált aktív téglalakás-kínálat medián kínálati négyzetméterára Budapest XI. kerületében megközelítette a 2,05 millió forintot. A városrészek között eltérés látszik: Sasadon magasabb, míg Lágymányoson, Albertfalván és Őrmezőn alacsonyabb medián kínálati szint jelent meg.
Ez kínálati adat, nem adásvételi ár. Eladás előtt ezért a teljes kerületi átlag helyett a hasonló állapotú, elhelyezkedésű és minőségű helyi versenytársakat érdemes összehasonlítani.
Budapesti piac
· 2026. október 7.
· ingatlan.com Tudástár
Szeptemberben lassult a lakásárak változása Budapesten
Az ingatlan.com elemzése szerint 2026 szeptemberében Budapesten havi alapon enyhe, 0,2 százalékos csökkenés látszott a lakásárindexben. Ez nem egységesen érvényes minden kerületre és lakástípusra.
A lassuló piacban a pontos pozicionálás felértékelődik: a túl magas kínálati ár többnyire nem pótolható később pusztán hirdetési aktivitással. A XI. kerületben különösen fontos a mikrolokáció és az állapot szerinti összehasonlítás.
ÁRAZÁS
· 2026. November
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 2,25 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Hogyan határozzuk meg az induló árat a XI. kerületben?
Az induló árhoz a hasonló városrészben elérhető, aktuális versenykínálatot, az ingatlan állapotát, fekvését, alapterületét és különleges adottságait együtt vizsgálom. Sasadi teraszos, új építésű lakás és egy kelenföldi használt lakás nem hasonlítható össze egyetlen kerületi átlag alapján.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Erre nincs minden ingatlanra érvényes, biztos határidő, mert az értékesítési időt az ár, az állapot, a bemutatás és a vevői kereslet együtt alakítja. Reális induló árral, jó fotókkal és pontos célcsoporttal javítható az érdemi érdeklődések esélye.
Hogyan alakul az ingatlanközvetítői díjazás?
A díjazás részleteit mindig személyes egyeztetésen, az ingatlan feladatai és az értékesítési stratégia alapján célszerű rögzíteni. Így előre átláthatóvá válik, milyen szolgáltatások tartoznak a megbízásba, és milyen együttműködésre számíthat az eladó.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az az összeg, amelyen az ingatlan a hirdetésben megjelenik, az adásvételi ár pedig a felek megállapodásával létrejövő végső ár. A hirdetési kínálat jó tájékozódási alap, de nem tekinthető automatikusan megvalósult eladási árnak.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 20 326 ****