Helyi medián
2,26 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Kendernay Mónika Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 20 352 ****
Kendernay Mónika vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Figyelem a Gazdagrét, Kelenföld, Lágymányos, Őrmező, Albertfalva és Sasad közötti árkülönbségeket, mert egy jó döntéshez nem elég a kerületet ismerni, a mikro-lokáció is számít. A saját őrmezői tégla lakásos hirdetésem tapasztalataival is dolgozom, ezért az árazást, a bemutatást és a tárgyalást mindig a valós kereslethez igazítom. Személyes egyeztetéssel, átlátható javaslatokkal és helyi összehasonlításokkal segítek, hogy az ingatlanod a lehető legjobb pozícióban jelenjen meg.
- Budapest XI. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyi kínálati és keresleti összehasonlítások alapján dolgozik
- Saját XI. kerületi lakáspiaci tapasztalattal
Aktív kínálat
41
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Kendernay Mónika vagyok, Budapest XI. kerületére specializálódott ingatlanszakértő. A helyi kínálatot és az egyes városrészek közötti különbségeket nem általánosságban, hanem utcáról utcára figyelem, mert a Gazdagrét, Kelenföld, Lágymányos, Őrmező, Albertfalva és Sasad közötti eltérések az árazásban is megjelennek. A saját piaci tapasztalataim között szerepel egy őrmezői, jó állapotú tégla lakás is, ami jól mutatja, hogy a XI. kerületben a méret, az állapot és a fekvés együtt alakítja a keresleti helyzetet. A jelenlegi budapesti kínálatban a reálisan árazott lakások gyorsabban találnak vevőt, ezért az induló ár meghatározásánál különösen fontos a helyi összehasonlítás. Eladóként abban segítek, hogy az ingatlanod ne csak megjelenjen a piacon, hanem a megfelelő vevői körhöz is eljusson. Vevőként pedig abban, hogy a kerületen belüli árkülönbségeket, a kínálati szinteket és az állapotból adódó eltéréseket tisztán lásd.
Példák a kínálatomból
- Budapest · 87 m² · 169 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Gazdagrét
Családbarát, keresett budai lakóövezet, ahol a jó állapot és a praktikus alaprajz sokat számít.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Gazdagrét.
Medián
2,26 M Ft/m²
Aktív kínálat
41
Árcsökkentés
0%
91+ nap
24.4%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
2,26 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,76 M-ről 2,26 M Ft/m²-re változott Gazdagrét téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
41 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (14 hirdetés, ~34%) — Gazdagrét.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
16 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 2,0 M–2,5 M ársávban 16 mintahirdetés szerepel a 41 megfigyelt hirdetésből — Gazdagrét.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
0,0%
Mit látunk?
A hónap végén aktív 41 hirdetésből körülbelül 0 esetben volt árcsökkentés (0,0%).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
24,4% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 41 aktív hirdetésből 10 legalább 91 napja megfigyelt (24,4%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Sasad mediánja körülbelül 2,49 M Ft/m² (n=1), míg Lágymányos körülbelül 1,50 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Gazdagrét környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Gazdagrét aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 · Gazdagrét, Sasad
A budai fekvés önmagában nem elég, a lakás állapota is dönt
A XI. kerület budai részein a vevők nemcsak a környéket nézik, hanem a ház állapotát, a lakás műszaki szintjét és az alaprajzot is. Egy jól karbantartott ingatlan sokszor gyorsabban reagál a piacra, mint egy felújítandó lakás. A helyi összehasonlítás ezért fontosabb, mint az általános kerületi átlag.
Az induló árnál a környék mellett az állapotot is külön kell árazni.
02 · Kelenföld, Őrmező
A közlekedési előny érték, de csak megfelelő pozicionálással
Kelenföldön és Őrmezőn a közlekedési kapcsolatok erős keresleti tényezőt jelentenek, de ez nem helyettesíti a pontos árképzést. A piacon jelenleg sok a hasonló típusú hirdetés, ezért a vevői figyelemért versenyezni kell. A jó fotó, az átlátható leírás és a reális ár együtt ad eredményt.
A közlekedési előnyt érdemes az árban és a kommunikációban is megmutatni.
03 · Lágymányos, Albertfalva
A kereslet másképp működik az egyetemközeli és a családias részeken
Lágymányoson a városi, egyetemközeli karakter más vevői kört vonz, mint Albertfalván a nyugodtabb, családiasabb környezet. Ezért ugyanaz a négyzetméterár nem biztos, hogy ugyanúgy működik mindkét helyen. A helyi célcsoport ismerete segít abban, hogy az ingatlan a megfelelő érdeklődőkhöz jusson el.
A célcsoporthoz igazított bemutatás legalább olyan fontos, mint az ár.
Friss a helyi piacról
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· MARKET_SNAPSHOT
A XI. kerületi tégla lakáspiacon magas maradt a kínálati árszint
A budapesti XI. kerületben a használt tégla lakások medián kínálati négyzetméterára közel 2,0 millió forint volt, miközben 188 aktív hirdetés szerepelt a mintában. A legtöbb lakás az 1,5–2,0 millió forintos sávban jelent meg, és a hirdetések döntő többsége 0–30 napos volt.
Ez azt mutatja, hogy a XI. kerületben továbbra is erős a verseny a jó pozíciójú lakások között, de a vevők nagyon gyorsan reagálnak a reális árra. A saját őrmezői tapasztalatom alapján különösen fontos, hogy az ingatlan állapota és fekvése pontosan legyen beárazva. Aki túl magasra indul, könnyen elveszítheti a legjobb érdeklődőket.
helyi összehasonlítás
· 2026. október
· MARKET_SNAPSHOT
A XI. kerületen belül is nagyok az árkülönbségek
A rendelkezésre álló összehasonlítás szerint Kelenföld, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Lágymányos között is eltérő a medián kínálati árszint, miközben Sasad a magasabb ársávban jelenik meg. Ez jól mutatja, hogy a kerületi átlag önmagában nem elég a pontos árazáshoz.
A helyi árképzésnél nem elég azt nézni, hogy XI. kerület, mert a mikro-lokáció sokszor önálló piaci logikát követ. Ezért dolgozom városrészenkénti összehasonlítással, és az ingatlan állapotát is külön súlyozom. Így az eladási stratégia nem általános, hanem valóban helyre szabott lesz.
piaci trend
· 2026. szeptember
· ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a drágulás, a havi ármozgás enyhén negatív lett
A budapesti használt lakáspiacon szeptemberben -0,2 százalékos havi ármozgás látszott, miközben országosan a havi változás 0,0 százalék volt. A források szerint a drágulás üteme összességében mérséklődött.
Ez a XI. kerületben is azt erősíti, hogy a piac érzékenyebb lett az árra, mint korábban. A reálisan belőtt kínálati ár ma fontosabb, mint a túlzottan optimista indulás, mert a vevők gyorsabban szűrik a hirdetéseket. Eladóként ezért érdemes a helyi összehasonlításra és a pontos pozicionálásra építeni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Az induló árnál a városrész, az állapot, a méret és a fekvés együtt számít. A XI. kerületben a különböző részek között is jelentős eltérés lehet, ezért mindig helyi összehasonlítással érdemes kezdeni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy XI. kerületi lakást?
A reálisan árazott lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túlárazott hirdetések. A piaci helyzet most azt mutatja, hogy a jó ár és a jó bemutatás együtt rövidítheti az értékesítési időt.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás tartalmától, az ingatlan típusától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen átbeszélni, hogy pontosan milyen szolgáltatásra van szükség.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a összeg, amelyen az ingatlan megjelenik a hirdetésben, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött ügylet ára. A kettő között lehet eltérés, ezért az árazásnál a helyi piaci viszonyokat és az alkupozíciót is figyelembe kell venni.
A következő lépés egy beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 20 352 ****