Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Makó Szilvia Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 70 454 ****
Makó Szilvia vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és biztonságosan dönteni. Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad környékén a helyi kínálatot, az állapotot és a ház adottságait együtt nézem, nem csak a négyzetméterárat. Saját XI. kerületi lakáshirdetéseim tapasztalataiból is dolgozom, ezért pontosabban látom, mi kelti fel a vevők figyelmét egy jó állapotú vagy felújított lakásnál. Ha személyes, helyismeretre épülő ingatlanos támogatást keres Budapesten, szívesen segítek.
- Budapest XI. kerületre specializált területi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
4
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Makó Szilvia vagyok, Budapest XI. kerületének területi ingatlanszakértője. A munkám középpontjában Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad áll, ahol a helyi keresletet, a kínálatot és az ingatlan állapotát együtt értelmezem. A XI. kerületben a vevők sokszor nem csak az elhelyezkedést, hanem a közlekedést, a ház állapotát, a felújítottságot és a használhatóságot is nagyon szigorúan mérlegelik. Saját eladó lakásaim tapasztalataiból is látom, hogy egy jól bemutatott, reálisan árazott lakás gyorsabban találhat komoly érdeklődőt, mint egy túlzottan magasra tett hirdetés. Eladóként abban segítek, hogy az ingatlan a környékhez illő árszinten, a megfelelő vevői körnek jelenjen meg. Vevőként pedig abban, hogy a XI. kerület különböző részei között magabiztosan tudjon választani, és ne csak a hirdetési ár alapján döntsön.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 57 m² · 76 900 000 Ft
- Budapest XI. kerület · 80 m² · 119 900 000 Ft
- Budapest XI. kerület · 57 m² · 74 900 000 Ft
- Budapest XI. kerület · 59 m² · 79 800 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a használható alaprajz különösen sokat számít.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
A közlekedési előnyök önmagukban nem elégségesek
Kelenföldön és Őrmezőn a vevők értékelik a jó közlekedést, de a döntésnél a ház állapota és a lakás használhatósága legalább ilyen fontos. Egy rendezett lépcsőház, jó emeleti adottság és átgondolt alaprajz sokat javíthat az érdeklődésen.
A helyi előnyöket mindig az ingatlan állapotával együtt kell bemutatni.
02 · Lágymányos, Albertfalva
A vevők a praktikumot és az élhetőséget keresik
Lágymányoson a városi, jól elérhető életforma, Albertfalván pedig a nyugodtabb környezet és a jól használható lakásbeosztás számít sokat. A hirdetés akkor működik jól, ha ezek a szempontok már az első benyomásnál látszanak.
A célcsoporthoz igazított bemutatás gyorsítja a döntést.
03 · Gazdagrét, Sasad
A minőségérzet és a karbantartottság felárat is indokolhat
Gazdagréten és Sasadon a vevők gyakran a rendezett környezetet, a jó műszaki állapotot és az igényes megjelenést keresik. Ezeknél a városrészeknél különösen fontos, hogy az ár összhangban legyen a lakás valódi színvonalával.
A jó állapotot érdemes hangsúlyozni, de csak reális árazással együtt.
Friss a helyi piacról
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci elemzés
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis és saját XI. kerületi hirdetések
A budapesti kereslet átrendeződött, a XI. kerületben a reális ár és a jó állapot előnyt jelent
A budapesti piacon a kereslet szerkezete változott, miközben a lakásárak havi mozgása mérsékelt maradt. A XI. kerületben a saját hirdetési tapasztalatok alapján a jó állapotú, jól bemutatható lakások kapnak több figyelmet.
A XI. kerületben most különösen fontos a pontos pozicionálás: a vevők nem csak a lokációt, hanem az állapotot és az ár-érték arányt is szigorúan nézik. Kelenföldön és Lágymányoson a jó közlekedés, Gazdagréten és Sasadon a minőségérzet, Őrmezőn és Albertfalván pedig a használhatóság adhat versenyelőnyt. Ezért eladóként a reális induló ár és a tudatos bemutatás most többet számít, mint valaha.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,63 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 43 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
🌿ELADÓ | XI. kerület, Kelenföld – Etele Plaza közelében 51 m² | 2 szoba | 6. emelet | 74.9 MFt.
Budapest XI. kerület · 57 m² · 2 szoba
76 900 000 Ft
lakás
🌿ELADÓ | XI. ker. Lágymányoson - Gárdonyi tér közelében| 80 m² | Nappali + 2 szoba | 119.9 M Ft..
Budapest XI. kerület · 80 m² · 3 szoba
119 900 000 Ft
lakás
🌿ELADÓ | XI. kerület, Kelenföld – Etele Plaza közelében 51 m² | 2 szoba | 6. emelet | 74.9 MFt.
Budapest XI. kerület · 57 m² · 2 szoba
74 900 000 Ft
lakás
🌿ELADÓ | XI. kerület, Kelenföld 59 m² | 2 szoba | magasföldszint | 79.8 MFt.
Budapest XI. kerület · 59 m² · 2 szoba
79 800 000 Ft
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi lakást?
Az induló árat a városrész, az állapot, az emelet, a ház műszaki szintje és a lakás mérete együtt határozza meg. Kelenföldön, Lágymányoson vagy Gazdagréten ugyanaz a négyzetméterár másképp működhet a valós piacon. Én mindig a helyi kínálathoz és a vevői reakciókhoz igazítom az árazást.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást a XI. kerületben?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a lakás típusa. A jól árazott, jó állapotú ingatlanok általában gyorsabban mozdulnak, mint a túlárazott hirdetések. A személyes egyeztetés során meg tudjuk nézni, mi a reális időtáv az adott lakásnál.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat tartalmától függ. Érdemes előre tisztázni, hogy milyen szolgáltatásokat tartalmaz a közvetítés, az értékesítés támogatása és a hirdetéskezelés. Így pontosan látható, mit kap az ügyfél a megbízásért.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan hirdetésbe kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amiben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota is szerepet játszhat. Ezért fontos, hogy az induló ár már eleve reális legyen.
A következő lépés egy beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 454 ****