Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Nyilas Alexandra Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 30 708 ****
Nyilas Alexandra vagyok, és a XI. kerületben segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad környékén különösen figyelem a kínálatot, az állapotot és a valódi vevői keresletet, hogy az árazás ne érzésre, hanem piaci logikára épüljön. Saját tapasztalatomat a helyi lakóparkos és újszerű lakásokkal is erősítem, ezért pontosabban látom, mi működik egy gyorsabb eladásnál és mi igényel türelmesebb stratégiát. Ha személyes, átlátható egyeztetést keresel Budapest XI. kerületében, szívesen segítek.
- Budapest XI. kerületi helyismeret
- Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad piaci fókusz
- Újszerű és lakóparki lakások értékesítési tapasztalata
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Nyilas Alexandra vagyok, Budapest XI. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. Munkám középpontjában a helyi piac valós megértése áll: figyelem a Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad környéki kínálatot, az ingatlan állapotát, a fekvést és azt is, hogy a vevők milyen típusú otthonokra reagálnak a legerősebben. A saját hirdetéseim között is megjelenik a XI. kerülethez kötődő, újszerű, panorámás lakás, ami jól mutatja, hogy a modern lakóparkos és a magasabb minőségű otthonok piacát is közelről ismerem. Ez azért fontos, mert a kerületben a helyes pozicionálás sokszor többet számít, mint egy általános országos árszint követése. Eladásnál segítek abban, hogy az ingatlan a helyi kínálathoz mérten versenyképes legyen, ugyanakkor ne legyen alulárazva. Vételnél pedig abban támogatok, hogy a kiválasztott lakás vagy ház valóban illeszkedjen a környék árszintjéhez, állapotához és hosszabb távú értékállóságához.
Példák a kínálatomból
- Budapest · 68 m² · 149 000 000 Ft
- Budapest XI. kerület
- helyi árazás
- lakáseladás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt adja az értéket.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedésközeli lakásoknál a gyors döntés a jó pozicionáláson múlik
A XI. kerület közlekedési csomópontjai körül a vevők gyakran gyorsabban reagálnak, ha az ingatlan ára és állapota egyszerre meggyőző. Itt a rendezett bemutatás és a pontos helyi összehasonlítás sokat számít.
A jó ár-érték arány gyorsítja az érdeklődést.
02 · Lágymányos, Gazdagrét
A környék hangulata és az alaprajz együtt adja az értéket
Lágymányoson a városi elhelyezkedés, Gazdagréten pedig a nyugodtabb, családias környezet emeli az ingatlan vonzerejét. Mindkét helyen sokat számít, hogy a lakás mennyire praktikus és mennyire élhető a mindennapokban.
Az élhetőség gyakran erősebb érv, mint a puszta alapterület.
03 · Albertfalva, Sasad
A felújítottság és a minőségi megjelenés prémiumot teremthet
Albertfalván és Sasadon a vevők érzékenyek az állapotra, a környezetre és a megjelenésre. Egy jól karbantartott vagy újszerű otthon itt könnyebben kiemelkedik a kínálatból.
A minőség akkor ér többet, ha az ár is hiteles.
Friss a helyi piacról
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten a kereslet és a kínálat egyszerre mozdult, de a XI. kerületben még kevés a tiszta minta
A budapesti piacon több hirdetés és visszafogottabb érdeklődés is megjelent, miközben a XI. kerületre és a környező városrészekre jelenleg kevés a megbízható, részletes aggregált adat.
Ilyen helyzetben különösen fontos a helyi összehasonlítás és az egyedi ingatlan adottságainak pontos értelmezése. A XI. kerületben az árképzésnél nem elég az általános budapesti trendet nézni, mert a lakóparkos, családias és közlekedésközeli részek eltérően viselkedhetnek. Ezért az induló árnál a konkrét környék, az állapot és a vevői célcsoport együtt számít.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,63 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 43 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Amit gyakran kérdeztek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes elindítani egy XI. kerületi lakás hirdetését?
Az induló árnál a környék, az állapot, a fekvés és a hasonló kínálat együtt számít. Nem érdemes csak a vágyott összegből kiindulni, mert a XI. kerületben a vevők gyorsan összevetik a hasonló lakásokat. A reális, helyi piaci pozíció általában több érdeklődőt hoz.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Budapest XI. kerületében?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és árazásától függ. A jól pozicionált, keresett elhelyezkedésű lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok hosszabban maradhatnak a piacon. A helyi kereslet és a bemutatás minősége sokat számít.
Miben segít az ingatlanközvetítői díjazás, és hogyan érdemes erről egyeztetni?
A díjazásról érdemes már az elején tisztán beszélni, hogy mindenki ugyanazt értse a feladat alatt. A jó együttműködés nemcsak a jutalékról szól, hanem arról is, hogy milyen szolgáltatásokat kapsz az értékesítés során. A személyes egyeztetés segít a részletek pontosításában.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben látsz, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alkutól, a piaci helyzettől és az ingatlan állapotától függően. Ezért az árazásnál mindig a helyi kínálatot és a vevői reakciókat is figyelembe kell venni.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 30 708 ****