Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Pintér Zsolt Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 30 383 ****
Pintér Zsolt vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális képet kapni a helyi piacról. Külön figyelek Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad sajátosságaira, mert egy jól árazott lakásnál a fekvés, az állapot és a környék együtt dönt. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a helyi kínálat folyamatos figyelése és az, hogy az ingatlan ne csak hirdetés legyen, hanem valóban jó döntés. Ha XI. kerületi ingatlanosra, ingatlanközvetítőre vagy ingatlanszakértőre van szüksége, olyan támogatást adok, ami a mindennapi piaci tapasztalatra épül.
- Budapest XI. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Pintér Zsolt vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XI. kerületében. A munkám középpontjában a helyi árak, a kínálat és az adott utca vagy városrész sajátosságai állnak, mert a kerületen belül is nagy különbségek lehetnek egy-egy lakás értékesíthetősége között. A XI. kerületben Kelenföldtől Lágymányoson át Gazdagrétig, Őrmezőn, Albertfalván és Sasadon is figyelem a vevői keresletet és az eladói pozíciókat. Saját hirdetéseim tapasztalatait is beépítem a tanácsadásba, így nem elméleti ajánlásokat adok, hanem a helyi piacra szabott javaslatokat. Eladásnál abban segítek, hogy az ingatlan a megfelelő ársávban induljon, és a bemutatása a célcsoporthoz szóljon. Vételnél pedig abban, hogy a kínálati ár, az állapot és a környék alapján átlátható döntést lehessen hozni.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 63 m² · 84 900 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt adja az erős piaci pozíciót.
A piac a részletekben
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedés és napi használhatóság
A XI. kerületben sok vevőnél a közlekedési kapcsolatok és a mindennapi praktikum döntik el az első benyomást. Kelenföldön és Őrmezőn különösen fontos, hogy az ingatlan könnyen elérhető legyen, és a ház állapota is rendezett képet mutasson.
A jó megközelíthetőség önmagában nem elég, az árnak és a bemutatásnak is ezt kell tükröznie.
02 · Lágymányos, Albertfalva
Lakásállapot és célcsoport
Lágymányoson a városi, fiatalabb kereslet, Albertfalván pedig a nyugodtabb, családiasabb igények jelennek meg gyakran. Ezért ugyanaz a lakás másképp teljesíthet attól függően, hogy mennyire felújított, mennyire világos, és milyen élethelyzetet szolgál ki.
Az árazást mindig a célcsoporthoz és az állapothoz kell igazítani, nem csak a négyzetméterhez.
03 · Gazdagrét, Sasad
Környezet, nyugalom, értékérzet
Gazdagrét és Sasad esetében a zöldebb, nyugodtabb környezet sok vevőnek plusz értéket jelent. Itt a rendezett közös terek, a parkolási lehetőségek és a lakás állapota együtt alakítják ki az árérzetet.
A környezet előnyét csak akkor lehet jól érvényesíteni, ha az ingatlan bemutatása is prémium hatást kelt.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten lassult az árak havi mozgása, a XI. kerületben pedig kevés a közvetlen minta
A rendelkezésre álló összefoglalók szerint Budapesten az árak havi változása enyhült, miközben a XI. kerületre és a kiemelt városrészekre nincs elég friss, közvetlen minta a pontos összehasonlításhoz.
Ez a helyzet azt jelenti, hogy a XI. kerületben különösen fontos a helyi összehasonlítás és az egyedi ingatlanállapot figyelembevétele. Ilyenkor a reális induló ár, a jó fotózás és a célzott megjelenítés többet számíthat, mint egy általános budapesti átlag. Aki eladna, annak érdemes a saját városrészére szabott árazással indulni, nem országos hangulat alapján.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,63 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 43 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
Amit gyakran kérdeztek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XI. kerületi lakást?
Az induló ár a városrésztől, az állapottól, a ház típusától és a fekvéstől függ. Kelenföldön, Lágymányoson vagy Gazdagréten más a vevői elvárás, ezért mindig helyi összehasonlítással érdemes kezdeni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Budapest XI. kerületében?
Az értékesítési időt a kínálati ár, az állapot és a kereslet együtt határozza meg. A jól árazott, rendezett lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túl magasra tett hirdetések.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat tartalmától függ. Érdemes előre tisztázni, hogy az árképzés, a hirdetés, a vevőkezelés és az adminisztráció pontosan milyen szolgáltatási csomag része.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az induló árnál a helyi piaci helyzetet és az ingatlan állapotát is figyelembe kell venni.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 30 383 ****