Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Tárnai Katalin Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 20 946 ****
Tárnai Katalin vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eligazodni az ingatlanpiac helyi kérdéseiben. Kelenföldön, Lágymányoson, Gazdagréten, Őrmezőn, Albertfalván és Sasadon is a környék kínálatát, az állapotot és a reális árszintet nézem végig veled személyesen. Fontos számomra, hogy az árazás ne érzésből, hanem a helyi kereslethez és a hirdetési környezethez igazodva szülessen meg. Ha eladnál vagy vennél a kerületben, olyan döntést támogatok, amely átlátható és a piac logikájára épül.
- Budapest XI. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyi kínálat- és árérzékeny tanácsadás
- Saját hirdetési tapasztalattal dolgozó ingatlanközvetítői szemlélet
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Tárnai Katalin vagyok, Budapest XI. kerületének ingatlanszakértője. A munkám középpontjában az áll, hogy a helyi kínálatot, a lakás állapotát, a fekvést és a vevői elvárásokat együtt értelmezzem, ne csak egyetlen hirdetési szám alapján. Külön figyelek arra, hogyan mozog a kereslet Kelenföld, Lágymányos, Gazdagrét, Őrmező, Albertfalva és Sasad környékén, mert ezek a városrészek eltérő vevői logikát követnek. Az árazásnál a reális piaci pozíciót tartom szem előtt: nem túl magas induló árat javaslok, hanem olyat, amely illeszkedik a környék kínálatához és az ingatlan állapotához. Ez különösen fontos a budapesti téglapiacon, ahol a vevők érzékenyek a minőségre, a lokációra és a felújítottságra. Saját hirdetési tapasztalatom is van, így nemcsak elméletben látom a piacot, hanem a gyakorlatban is. Ha eladást, vásárlást vagy értékmeghatározást tervezel a XI. kerületben, segítek abban, hogy a döntésed helyi adatokra és valódi piaci helyzetre épüljön.
Példák a kínálatomból
- Szigethalom · 93 m² · 49 900 000 Ft
- helyi árazás
- értékbecslés és értékmeghatározás
- eladás és vásárlás támogatása
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Kelenföldön a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt adja az értéket.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Kelenföld, Őrmező
Közlekedési előnyök mellett a társasház állapota dönt
A XI. kerületben a jó elérhetőség önmagában nem elég: a vevők gyorsan észreveszik a ház állapotát, a közös költség szintjét és a lakás műszaki állapotát is. Kelenföldön és Őrmezőn különösen fontos, hogy a hirdetés ne csak a lokációt, hanem a használhatóságot is bemutassa.
A közlekedési előnyt mindig az állapottal együtt érdemes árazni.
02 · Lágymányos, Albertfalva
A vevők a praktikus alaprajzot és az élhető méretet keresik
Lágymányoson és Albertfalván a jól kihasználható terek, az átgondolt elosztás és a rendezett benyomás sokszor többet számítanak, mint egy látványos, de nehezen használható megoldás. A helyszíni bejárásnál ezért a lakás valós előnyeit kell kiemelni.
A jó alaprajz piaci előny, ha az ár is ehhez igazodik.
03 · Gazdagrét, Sasad
A nyugodt környezet értéke csak akkor érvényesül, ha az ár is reális
Gazdagréten és Sasadon a vevők sokszor a környezet minőségét, a csendesebb lakhatást és a rendezett megjelenést keresik. Ha az ingatlan állapota ezt támogatja, az árban is megjelenhet, de a helyi kínálatot mindig össze kell vetni a hirdetési piaccal.
A prémium érzetet csak a piaci összehasonlítás teszi hitelessé.
Ami a piacot most mozgatja
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a XI. kerületben?
Az induló árnak a környék kínálatához, az ingatlan állapotához és a fekvéshez kell igazodnia. A túl magas ár gyakran lassítja az érdeklődést, ezért inkább reális piaci pozícióval érdemes indulni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Budapest XI. kerületében?
Ez az állapottól, az árazástól és a városrésztől is függ. A jól pozicionált, keresett adottságú lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túlárazott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat terjedelmétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen átbeszélni, hogy eladásról, vásárlásról vagy értékmeghatározásról van-e szó.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a összeg, amelyen az ingatlan megjelenik a hirdetésben, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a tárgyalás, az állapot és a piaci helyzet miatt gyakran van eltérés.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 20 946 ****