Helyi medián
2,14 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Vásony Barbara Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 30 644 ****
Vásony Barbara vagyok, és Budapest XI. kerületében segítek eligazodni a lakások, kiadó otthonok és eladási helyzetek között. Kiemelten figyelem Madárhegy, Sasad, Budapart, Szentimreváros sajátos árszintjeit, mert egy jó döntéshez nem elég a hirdetési árakat nézni, a környék kínálatát és állapotát is érteni kell. A saját tapasztalataimat a helyi kereslethez igazítom, és minden megbízásnál személyes egyeztetéssel, reális árazással és átgondolt stratégiával dolgozom. Ha a XI. kerületben szeretne eladni vagy bérelni, olyan szakértőt kap, aki a helyi részleteket is komolyan veszi.
- Budapest XI. kerületre fókuszáló ingatlanszakértő
- Helyi kínálat és kereslet alapján készített árazási javaslatok
- Személyes egyeztetésre és egyedi értékesítési stratégiára épülő munkamódszer
Aktív kínálat
37
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
8
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Vásony Barbara vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XI. kerületében. A munkám középpontjában a helyi piac megértése áll: figyelem a kínálatot, a kereslet alakulását, az ingatlan állapotát és azt is, hogy egy adott utca vagy városrész mennyire keresett a vevők körében. A XI. kerületben különösen fontos a városrészek közötti különbségek pontos kezelése. Más szempontok számítanak Madárhegyen vagy Sasadon, és eltérő a vevői elvárás Szentimrevárosban vagy a Budaparton. Ezért az árazást nem sablon alapján, hanem a konkrét környezethez igazítva alakítom ki. Saját hirdetéseimben is olyan lakásokkal dolgozom, amelyek jól mutatják a kerület sokszínűségét: a kertkapcsolatos, újszerű otthonoktól a prémium felszereltségű lakásokig többféle vevői igényre látok rá. Eladásnál és bérbeadásnál abban segítek, hogy az ingatlan a megfelelő közönséghez, a megfelelő pozícióban jusson el.
Példák a kínálatomból
- Budapest XII. kerület · 120 m² · 750 000 Ft
- Budapest II. kerület · 251 m² · 1 816 000 Ft
- Budapest III. kerület · 86 m² · 137 700 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 90 m² · 157 000 000 Ft
- helyi árazás
- eladás és bérbeadás
- XI. kerületi piacismeret
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Sasad
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Sasad.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Sasad.
Medián
2,14 M Ft/m²
Aktív kínálat
37
Árcsökkentés
—
91+ nap
27%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
2,14 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,25 M-ről 2,14 M Ft/m²-re változott Sasad téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
37 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (12 hirdetés, ~32%) — Sasad.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
12 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 12 mintahirdetés szerepel a 37 megfigyelt hirdetésből — Sasad.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
27,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 37 aktív hirdetésből 10 legalább 91 napja megfigyelt (27,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
1 városrész
Mit látunk?
Sasad mediánja körülbelül 2,14 M Ft/m² (n=47), míg Sasad körülbelül 2,14 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Sasad környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Sasad aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 ·
A jó állapot és a használható kültér gyorsítja a döntést
A XI. kerület hegyvidékibb részein a vevők gyakran a rendezett környezetet, a világos tereket és a terasz vagy kertkapcsolat meglétét keresik. A saját hirdetéseim között is látszik, hogy az újszerű, kertkapcsolatos otthonok különösen erős figyelmet kapnak. Ilyen környezetben az első benyomás és a műszaki állapot sokszor többet nyom a latban, mint egy apró árkülönbség.
02 ·
A közlekedési előnyök csak akkor érnek sokat, ha az ár is ehhez igazodik
Kelenföldön és Őrmezőn a közlekedés, a mindennapi használhatóság és a ház állapota együtt alakítja a keresletet. Ezekben a városrészekben a vevők gyorsan összevetik a hasonló lakásokat, ezért a túl magas induló ár könnyen visszafogja az érdeklődést. A reális pozicionálás itt különösen fontos.
03 ·
A funkció és a célközönség határozza meg a helyes árazást
Lágymányoson a kisebb, jól kiadható lakások, Albertfalván pedig a családiasabb, nyugodtabb otthonok lehetnek vonzóbbak. A két városrész más vevői és bérlői igényeket hoz, ezért az árazásnál nem ugyanaz a logika működik. A helyi kínálat és a lakás használhatósága együtt adja meg a reális induló szintet.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár és Duna House összefoglalók
Budapesten lassult az árak emelkedése, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti lakáspiacon az elmúlt hónapokban mérséklődött az árak havi változása, és a kereslet is inkább az első lakásvásárlók felé tolódott. A budai és belsőbb kerületekben a vevők érzékenyebben reagálnak az árra, miközben a kínálat és a kereslet egyes szegmensekben eltérő ütemben mozog.
A XI. kerületben ez azt jelenti, hogy az eladóknak különösen fontos a pontos induló ár és a jó bemutatás. A reálisan árazott, jó állapotú lakások gyorsabban találhatnak vevőt, míg a túl magasra tett hirdetési ár könnyen elnyújtja az értékesítést. A helyi összehasonlítás és a személyes egyeztetés most többet számít, mint valaha.
kerületi kereslet
· 2026. szeptember
· Duna House hírek
A budapesti kerületek keresleti térképe tovább rendeződik
A budapesti kereslet nem egyenletesen oszlik meg, és a korábban kiemelten keresett kerületek között is látszanak elmozdulások. A budai oldalon több helyen erős maradt az érdeklődés, miközben a vevők egyre tudatosabban válogatnak az ár, az állapot és a lokáció alapján.
A XI. kerületben ez a tudatosabb vevői magatartás azt jelenti, hogy a lakás bemutatása és az árpozíció legalább olyan fontos, mint maga a lokáció. Gazdagrét, Kelenföld, Lágymányos, Őrmező, Albertfalva és Sasad között is érdemes külön stratégiát használni. Egy jól célzott értékesítési terv sokat javíthat az elérhető eredményen.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 2,14 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
For rent in Orbánhegy, within easy reach of international schools and kindergartens, a 120 sqm, 3-bedroom apartment with panoramic views, terrace, and shared garden access.
Budapest XII. kerület · 120 m² · 4 szoba
750 000 Ft
lakás
Designed to make everyday living feel effortless. ✨
Budapest II. kerület · 251 m² · 6 szoba
1 816 000 Ft
lakás
Ha a 3. kerületben 3 külön nyíló hálószobát kerestek, de nem szeretnétek egy 100–110 m²-es lakást fenntartani, ezt az otthont érdemes megnézni.
Budapest III. kerület · 86 m² · 4 szoba
137 700 000 Ft
lakás
Eladó 90 nm felújított lakás a Liszt Ferenc térnél
Budapest VII. kerület · 90 m² · 2 szoba
157 000 000 Ft
lakás
Prémium felszereltségű otthon a Sasadliget lakóparkban kiadó
Budapest XI. kerület · 64 m² · 2 szoba
495 000 Ft
lakás
Pécs történelmi belvárosában eladó egy 3 szobás, 70 m²-es, felújított, világos lakás saját, 10 m²-es terasszal és fedett kocsibeállóval, belső kétszintes, tetőtéri kialakítással.
Pécs · 88 m² · 3 szoba
86 900 000 Ft
lakás
Az I. kerületben, a Mária téren kínálunk megvételre egy részleteiben átgondolt, 40 m²-es otthont hangulatos kilátással, 2,4 m²-es terasszal és teljes berendezéssel.
Budapest I. kerület · 42 m² · 1 szoba
132 900 000 Ft
lakás
Madárhegyen kiadó egy 68 m²-es, nappali + 2 külön hálószobás, újszerű állapotú, délkeleti tájolású, földszinti lakást, amelyhez 28 m²-es terasz és közvetlen kertkapcsolat tartozik.
Budapest XI. kerület · 68 m² · 3 szoba
390 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes elindítani egy XI. kerületi lakás hirdetését?
Az induló árnál a környék, az állapot, a tájolás és a közös költség is számít. A XI. kerületben ugyanazon utcán belül is lehet különbség a keresletben, ezért mindig a közeli összehasonlítás alapján érdemes árazni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XI. kerületében?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és az árazástól függ. A jól pozicionált, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túl magasra árazott hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás a megbízás típusától és a feladat terjedelmétől függ. Érdemes előre egyeztetni, hogy az árképzés, a hirdetéskezelés, a bemutatás és az ügyintézés pontosan milyen szolgáltatásokat tartalmaz.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alkupozíció és az ingatlan állapota is eltérést okozhat.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 30 644 ****