Helyi medián
1,63 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XI. kerület
Virág Attila Ingatlanszakértő – Budapest, XI. kerület
+36 70 431 ****
Megbízóimnak segítek eladni és megtalálni az otthont úgy, hogy a helyi utcák, városrészek és a valós kínálat alapján hozzuk meg a jó döntést. Virág Attilaként fontosnak tartom, hogy ne csak hirdessünk, hanem közösen végiggondoljuk az árazást, az állapotot és a vevői elvárásokat is. Budapeste és a környező agglomerációban különösen sokat számít a pontos helyismeret, ezért minden megbízásnál személyes egyeztetéssel és reális piaci képpel dolgozom. Ha gyors, átgondolt és helyben megalapozott ingatlanos támogatást keres, számíthat rám.
- Budapeste és a környező agglomeráció ingatlanszakértője
Aktív kínálat
43
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Budapeste és a környező agglomerációban dolgozom területi ingatlanszakértőként, ezért a városrészek közötti különbségeket nem elméletből, hanem napi tapasztalatból ismerem. Tudom, hogy más szempontok számítanak a különböző kerületekben, városrészekben vagy a Pest-megye-i településeken, és ezek a különbségek az árazásban, a bemutatásban és a tárgyalásban is megjelennek. A munkám középpontjában a helyi kínálat, az ingatlan állapota és a vevői kereslet összehangolása áll. Saját hirdetéseim között érdligeti, újszerű lakás és budapesti családi ház is szerepel, ezért az eltérő vevői elvárásokhoz is jól tudok igazodni. Nem túlzott ígéretekkel dolgozom, hanem átgondolt pozicionálással, személyes egyeztetéssel és következetes kommunikációval. Ha eladna, segítek a megfelelő induló ár meghatározásában és a hirdetés piacképes felépítésében. Ha vásárolna, abban támogatom, hogy a környékek közti különbségeket tisztán lássa, és ne csak az első benyomás alapján döntsön.
Példák a kínálatomból
- Érd · 66 m² · 93 500 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 235 m² · 224 900 000 Ft
- helyi ingatlanértékesítés
- reális árazás
- személyes tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kelenföld
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Kelenföld.
A piac a részletekben
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kelenföld.
Medián
1,63 M Ft/m²
Aktív kínálat
43
Árcsökkentés
—
91+ nap
25.6%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,63 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,60 M-ről 1,63 M Ft/m²-re változott Kelenföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
43 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (17 hirdetés, ~40%) — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
29 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 29 mintahirdetés szerepel a 43 megfigyelt hirdetésből — Kelenföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
25,6% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 43 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (25,6%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gazdagrét mediánja körülbelül 2,26 M Ft/m² (n=53), míg Kelenföld körülbelül 1,63 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kelenföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kelenföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mire figyelünk a helyszínen?
01 ·
A rendezett utcakép itt valódi értéknövelő tényező
Ezeken a részeken a vevők nemcsak a lakást vagy házat nézik, hanem az egész környezet benyomását is. A tiszta, karbantartott utca és a jó megközelíthetőség sokszor erősebben hat, mint egy kisebb belső kompromisszum.
02 ·
A használhatóság fontosabb, mint a túlzó ígéret
A vevők itt gyorsan kiszúrják, ha az alaprajz, a tárolás vagy a kertkapcsolat nem praktikus. Egy jól átgondolt bemutatás sokat javíthat az első benyomáson, de a valós állapotot nem lehet helyettesíteni.
03 ·
Az állapot és a ráfordítási igény az árképzés kulcsa
A helyi vevők érzékenyek arra, mennyi munkát igényel még az ingatlan a beköltözéshez. Egy friss festés, rendezett kert vagy korszerűbb műszaki állapot már érezhetően javíthatja az alkupozíciót.
Friss a helyi piacról
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XI. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XI. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A saját kínálatomból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Amit a legtöbben kérdeznek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni az ingatlant Érden?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot és a városrészt együtt nézem. Nem a legmagasabb, hanem a piacon védhető ár a jó kiindulópont.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy érdi ingatlant?
Ez az árazástól, az állapottól és a keresett lokációtól függ. A jól pozicionált ingatlanok általában gyorsabban találnak komoly érdeklődőt, mint a túl magasra árazott hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától és a megbízás részleteitől függ. Erről személyesen, átláthatóan egyeztetek, hogy pontosan tudja, milyen szolgáltatást kap.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin meghirdetik az ingatlant, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás eredménye. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékbecslés és az értékmeghatározás különösen fontos.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Mesélj az ingatlanodról
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 70 431 ****