Helyi medián
1,79 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XII. kerület
Bakos Tamás Ingatlanszakértő – Budapest, XII. kerület
+36 70 454 ****
Budapest XII. kerületében, különösen Németvölgy, Kissvábhegy és a budai hegyvidék környékén segítek eligazodni az ingatlanpiacon. 2007-óta szakértőként a helyi árakból, aktuális kínálatból és személyes egyeztetésből építem fel az eladási vagy vásárlási stratégiát, hogy reális döntés születhessen. A XII. kerületben a jó fekvés, a ház állapota és a környezet együtt határozza meg az értéket, ezért minden megbízást egyedi szemmel kezelek. Ha fontos a pontos árazás és a nyugodt, szakértői támogatás, szívesen dolgozom Önnel.
- Budapest XII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
81
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
7
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Bakos Tamás vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XII. kerületében. A munkám középpontjában a helyi sajátosságok állnak: másképp érdemes árazni egy németvölgyi, egy kissvábhegyi vagy egy hegyvidéki, csendesebb utcában lévő ingatlant, és ezt a különbséget a piaci kommunikációban is meg kell mutatni. Saját budai kínálatom alapján jól látom, hogyan mozognak a vevők a felújított, az újszerű és az új építésű lakások között, és azt is, hogy a jó állapot, a napfény, a csend és a közlekedési kapcsolatok mennyit számítanak a döntésben. Eladásnál a reális kínálati ár, vásárlásnál pedig a környékhez illő összehasonlítás a kulcs. A XII. kerületben és a közeli budai városrészekben személyes egyeztetéssel, átgondolt pozicionálással és folyamatos piaci visszajelzésekkel dolgozom. Célom, hogy az ingatlan ne csak meghirdetve legyen, hanem a megfelelő vevőhöz is eljusson.
Példák a kínálatomból
- Budapest XII. kerület · 86 m² · 138 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 129 m² · 219 000 000 Ft
- Budapest XII. kerület · 153 m² · 316 Ft
- Budapest XII. kerület · 142 m² · 298 Ft
- XII. kerületi ingatlanértékesítés
- Budai lakások árazása
- Helyi piacismeret
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Németvölgy
A kínálatomból itt jelenleg 2 hirdetés tartozik ide.
Helyi piaci kép
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Németvölgy.
Medián
1,79 M Ft/m²
Aktív kínálat
81
Árcsökkentés
—
91+ nap
38.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,79 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,74 M-ről 1,79 M Ft/m²-re változott Németvölgy téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
81 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (27 hirdetés, ~33%) — Németvölgy.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 81 megfigyelt hirdetésből — Németvölgy.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
38,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 81 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (38,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Széchenyihegy mediánja körülbelül 2,14 M Ft/m² (n=9), míg Németvölgy körülbelül 1,78 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Németvölgy környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Németvölgy aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mire figyelünk a helyszínen?
01 ·
A csendes utca és a jó közlekedés együtt adja az értéket
A XII. kerületben a vevők egyszerre keresik a nyugodt környezetet és a gyors elérhetőséget. Egy németvölgyi vagy kissvábhegyi lakásnál ezért nem elég csak a négyzetmétert nézni, a ház állapota, a benapozás és a környék hangulata is döntő.
02 ·
A hegyvidéki adottságoknál a bemutatás minősége sokat számít
A budai hegyvidéki részeken a kert, a panoráma, a csend és a privát jelleg erős értékteremtő tényező. Ezeket a tulajdonságokat jó fotókkal, pontos leírással és helyszíni előkészítéssel kell kiemelni.
03 ·
A felújított állapot gyorsítja a döntést
A saját budai kínálatomban is látszik, hogy a felújított és az újszerű lakások iránt könnyebb érdeklődést generálni. Farkasréten és Németvölgyben a vevők különösen figyelik, mennyi azonnali ráfordítást igényel az ingatlan.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci elemzés
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten a kereslet és a kínálat egyszerre mozdult, de a budai prémium szegmens továbbra is szűk
A budapesti piacon több hirdetés jelent meg, miközben a kereslet összességében nem gyorsult látványosan. A drágább szegmensekben a vevők egyre tudatosabban válogatnak, különösen a budai kerületekben.
A XII. kerületben ez azt jelenti, hogy a jó állapotú, jól bemutatott ingatlanok előnyt élveznek, de a túlzó induló ár könnyen visszafoghatja az érdeklődést. A helyi összehasonlítás és a pontos pozicionálás most különösen fontos.
piaci elemzés
· 2026. szeptember
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe csökkenést mutatott
A budapesti lakásárak havi szinten enyhe visszaesést mutattak, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött. Ez a vevői oldalon nagyobb árérzékenységet jelez.
Eladásnál ez azt üzeni, hogy a XII. kerületben is a reális kínálati ár és a jó állapot együtt hozza a legjobb esélyt. Vásárlásnál pedig érdemes gyorsan reagálni a valóban versenyképes ajánlatokra.
piaci elemzés
· 2026. október
· Duna House hírek
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött, a XII. kerület továbbra is erős
A budapesti kereslet több kerület között átrendeződött, miközben a XII. kerület a keresettebb budai térségek között maradt. A vevők a minőségi, jól élhető lokációkat továbbra is kiemelten figyelik.
Ez megerősíti, hogy a XII. kerületben a helyismeret és a pontos célzás kulcsfontosságú. Aki itt ad el, annak nem elég meghirdetni az ingatlant, hanem a megfelelő budai vevői körhöz kell eljuttatni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
Bel-Budán nagypolgári lakás felújított állapotban eladó!
Budapest XII. kerület · 86 m² · 3 szoba
138 000 000 Ft
lakás
Családbarát minőségi otthon Szemlőhegyen!
Budapest II. kerület · 129 m² · 4 szoba
219 000 000 Ft
lakás
Új otthonok egy megújuló épület tetőterében – a Városmajorban!
Budapest XII. kerület · 153 m² · 5 szoba
316 Ft
lakás
Új otthonok egy megújuló épület tetőterében – a Városmajorban!
Budapest XII. kerület · 142 m² · 4 szoba
298 Ft
lakás
Németvölgy – Napfényes, csendes családi fészek, bútorozottan, azonnal költözhetően
Budapest XII. kerület · 49 m² · 3 szoba
99 900 000 Ft
lakás
Ha csak a Minőség az egyetlen opció!
Budapest XII. kerület · 117 m² · 5 szoba
249 000 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
Modern és fiatalos Bisztró Eladó!
Budapest VII. kerület · 68 m²
149 000 000 Ft
Amit gyakran kérdeztek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XII. kerületi lakást?
Az induló árnál a környék, az állapot, a méret és a benapozás együtt számít. A XII. kerületben a reális kínálati ár általában jobb érdeklődést hoz, mint a túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai lakást?
Ez mindig az árazástól, az állapottól és a keresett lokációtól függ. A jól pozicionált, rendezett állapotú ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Erről minden esetben előre, átláthatóan egyeztetünk.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás eredménye. A kettő között a kereslet, az állapot és az alku mértéke is eltérést okozhat.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 70 454 ****