Honos Balázs
Ingatlanközvetítő – Budapest, XII. kerület

Honos Balázs Ingatlanszakértő – Budapest, XII. kerület

+36 70 456 ****
Budapest, XII. kerület — borítókép

Honos Balázs vagyok, és a XII. kerületben segítek eligazodni az ingatlanpiac helyi árai, kínálata és vevői elvárásai között. Különösen jól ismerem Istenhegy, Németvölgy, Orbánhegy, Mártonhegy, Farkasrét és a környező budai részek sajátosságait, ezért az árazást nem általánosságban, hanem utcáról utcára gondolkodva állítom össze. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a reális kínálati pozíció és az, hogy az ingatlan előnyeit a megfelelő vevői körnek mutassuk meg. Ha eladna vagy vásárolna a XII. kerületben, olyan helyi szemléletet kap, amely a budai prémium és a családbarát szegmensekben is jól működik.

  • Helyi budai piaci fókusz a XII. kerületben
Helyi medián
1,79 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, XII. kerület.

Aktív kínálat
81

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
12

Hirdetés a portfólióban.

Ahogy én csinálom

Honos Balázs Budapest XII. kerületében dolgozik területi ingatlanszakértőként, különös figyelemmel a budai zöldövezeti városrészekre. Munkájában az a cél, hogy az eladók és vevők ne csak egy hirdetési árat lássanak, hanem a környékhez illő, jól megindokolt piaci pozíciót is megkapják. A XII. kerületben a helyismeret különösen sokat számít: más vevői logika működik Istenhegyen, mint Németvölgyben vagy Farkasréten, és az állapot, a fekvés, a panoráma vagy a kertkapcsolat is erősen befolyásolja az érdeklődést. Balázs ezt a helyi különbséget építi be az értékesítési stratégiába, legyen szó lakásról, családi házról vagy fejlesztési lehetőségről. Saját hirdetései alapján a prémium budai házak, a felújítandó nagyobb családi otthonok és a jó állapotú, kerttel vagy garázzsal rendelkező lakások piacát is követi. Ezért az ügyfelek nem általános tanácsot, hanem a XII. kerülethez illesztett, gyakorlatias ingatlanos támogatást kapnak.

Példák a kínálatomból
  • Budapest XII. kerület · 169 m² · 590 000 000 Ft
  • Budapest XII. kerület · 169 m² · 590 000 000 Ft
  • Budapest XII. kerület · 169 m² · 590 000 000 Ft
  • Budapest XII. kerület · 530 m² · 950 000 000 Ft
  • Budapest XII. kerület
  • ingatlanos
  • értékbecslés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, XII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Németvölgy

Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Németvölgy.

Összehasonlítási csoport Hasonló állapotú és fekvésű kínálat
Amit a helyszínen nézünk Megközelítés, környezet, épületállapot
Árazási szempont Németvölgy környékén az induló árat hasonló méretű, állapotú és fekvésű kínálattal vetjük össze.

Németvölgy ingatlanról kérdezek

Helyi adatok, közérthetően

Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Németvölgy.

Medián
1,79 M Ft/m²
Aktív kínálat
81
Árcsökkentés
—
91+ nap
38.3%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,79 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,74 M-ről 1,79 M Ft/m²-re változott Németvölgy téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

81 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (27 hirdetés, ~33%) — Németvölgy.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 81 megfigyelt hirdetésből — Németvölgy.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

38,3% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 81 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (38,3%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Orbánhegy mediánja körülbelül 2,05 M Ft/m² (n=66), míg Németvölgy körülbelül 1,78 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Németvölgy környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Németvölgy aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

Helyismeret, ami számít

A helyszíni szempontok, amik döntenek

01 ·

Panoráma és telekadottságok

A XII. kerület hegyvidéki részein a kilátás, a benapozottság és a telek használhatósága sokszor ugyanannyit számít, mint az alapterület. Egy helyszíni bejárásnál ezeket az adottságokat mindig külön értékelem.

02 ·

Társasházi állapot és közlekedés

A belsőbb budai részeken a ház állapota, a közös költség, a parkolás és a közlekedési kapcsolat erősen befolyásolja a vevői döntést. Ezeket a tényezőket az árazásnál és a hirdetés felépítésénél is figyelembe veszem.

03 ·

Családi házak és felújítási potenciál

A családi házas részeken a felújítandó állapot, a telekméret és a bővíthetőség különösen fontos. A vevők itt nemcsak a jelenlegi állapotot, hanem a jövőbeni lehetőséget is megveszik.

Tájékozottan könnyebb dönteni

Ami mostanában mozog

Aktuális, Budapest, XII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci helyzetkép · 2026. október · Ingatlanpiaci tudásbázis

A budapesti kereslet és kínálat egyszerre mozdult, de a budai prémium szegmens továbbra is érzékeny az árazásra

A budapesti piacon a kereslet szerkezete átalakult, az első lakásvásárlók szerepe nőtt, miközben a drágább szegmensekben a vevők egyre tudatosabban válogatnak. A XII. kerületben a helyi adottságok és a reális kínálati ár különösen fontosak.

A XII. kerületben ez azt jelenti, hogy a jó lokáció önmagában nem elég: a vevők a fekvést, az állapotot és a használhatóságot együtt nézik. Az eladóknak érdemes a hirdetési árat a helyi összehasonlításokhoz és a tényleges kereslethez igazítani, mert a budai prémium piacon is gyorsan kiszűrődnek a túlzottan magas ajánlatok.

piaci helyzetkép · 2026. szeptember · Ingatlan.com Tudástár

Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe csökkenést is mutatott

A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött. Ez a budai kerületekben is óvatosabb árazási környezetet jelez.

A XII. kerületben ez nem áresést, hanem inkább fegyelmezettebb árképzést jelent. Aki most ad el, annak különösen fontos, hogy a kínálati ár ne csak a vágyott összeget tükrözze, hanem a környék aktuális vevői reakcióit is.

Forrás →

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, XII. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,79 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

Ingatlanok, amelyekkel dolgozom

Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most

Saját kínálat

Gyakori kérdések

Tisztázzuk a részleteket

Mennyiért érdemes elindítani egy ingatlant a XII. kerületben?

Az induló árnál a környék, az állapot, a fekvés és a vevői kereslet együtt számít. A XII. kerületben különösen fontos, hogy az ár illeszkedjen a helyi kínálathoz, ne csak az eladói elváráshoz.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai XII. kerületi ingatlant?

Ez az ingatlan típusától, az árazástól és az állapottól függ. A jól pozicionált, reálisan árazott lakások és házak általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túl magasra tett hirdetések.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői munka?

A díjazás mindig az adott megbízás tartalmától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatást kap az eladó vagy a vevő.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amennyiért az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota is okozhat eltérést.

A következő állomás egy rövid egyeztetés

Kezdjük az ingatlanoddal

Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.

+36 70 456 ****
Honos Balázs Kapcsolat