Helyi medián
2,04 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XII. kerület
Molnár Dominik Ingatlanszakértő – Budapest, XII. kerület
+36 30 740 ****
Molnár Dominik vagyok, és Budapest XII. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni a helyi kínálat és árak alapján. Külön figyelek Németvölgy, Orbánhegy, Istenhegy és Kútvölgy sajátosságaira, mert egy jó árazásnál itt a fekvés, a kilátás és az állapot együtt számít. A munkám része a személyes egyeztetés, a környékhez illő pozicionálás és az, hogy az ingatlan ne csak hirdetésként, hanem valódi piaci ajánlatként jelenjen meg. Ha XII. kerületi lakást vagy házat szeretne eladni vagy keresni, helyismerettel és átgondolt stratégiával segítek.
- Budapest XII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
37
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
9
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Molnár Dominik vagyok, Budapest XII. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. A munkám középpontjában a helyi piac értelmezése áll: nemcsak azt nézem, mennyiért hirdetnek egy lakást, hanem azt is, hogy az adott utca, városrész, állapot és adottság hogyan hat a vevői érdeklődésre. A XII. kerületben különösen fontos a városrészek közötti különbség. Németvölgyben, Orbánhegyen, Istenhegyen vagy Kútvölgyben más a vevői elvárás, mint a kevésbé ismert, de karakteresebb részeken, ezért az árazást és a bemutatást mindig az adott környezethez igazítom. Saját hirdetéseimben is látszik, hogy a kerület prémium és családias szegmense egyszerre jelen van, a felújított, újszerű és nagy teraszos lakásoktól a kertkapcsolatos otthonokig. Eladásnál abban segítek, hogy az ingatlan a helyi kínálatban versenyképesen jelenjen meg, vevőként pedig abban, hogy a hirdetések mögött meglássa a valódi értéket. Fontos számomra a személyes egyeztetés, a tiszta kommunikáció és az, hogy az árképzés ne túl magas, de ne is alulpozicionált legyen.
Példák a kínálatomból
- Budapest XII. kerület · 67 m² · 149 900 000 Ft
- Budapest XII. kerület · 154 m² · 485 000 000 Ft
- Budapest XII. kerület · 119 m² · 398 000 000 Ft
- Budapest XII. kerület · 130 m² · 249 000 000 Ft
- helyi árazás
- értékbecslés
- eladási stratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Istenhegy
Istenhegyen a nyugodt, zöld környezet és a jó megközelíthetőség együtt adja az értéket.
A piac a részletekben
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Istenhegy.
Medián
2,04 M Ft/m²
Aktív kínálat
37
Árcsökkentés
—
91+ nap
37.8%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
2,04 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,86 M-ről 2,04 M Ft/m²-re változott Istenhegy téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
37 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (15 hirdetés, ~41%) — Istenhegy.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
17 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 2,0 M–2,5 M ársávban 17 mintahirdetés szerepel a 37 megfigyelt hirdetésből — Istenhegy.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
37,8% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 37 aktív hirdetésből 14 legalább 91 napja megfigyelt (37,8%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Orbánhegy mediánja körülbelül 2,05 M Ft/m² (n=66), míg Németvölgy körülbelül 1,78 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Istenhegy környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Istenhegy aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Németvölgy, Kissvábhegy
Társasházi minőség és közös költség
A XII. kerület belsőbb részein a vevők nemcsak a lakást, hanem az egész ház állapotát is figyelik. A rendezett lépcsőház, a karbantartott homlokzat és az átlátható közös költség erősíti az eladhatóságot.
A jó házállapot sokszor ugyanannyit ér, mint egy szebb belső.
02 · Orbánhegy, Istenhegy
Panoráma, tájolás és benapozás
A hegyvidéki részeken a kilátás és a természetes fény komoly értéknövelő tényező. Ugyanakkor a rossz tájolás vagy a nehezen megközelíthető elhelyezkedés visszafoghatja az érdeklődést.
A panoráma csak akkor hoz prémiumot, ha a használhatóság is rendben van.
03 · Kútvölgy, Mártonhegy
Kertkapcsolat és privát tér
A családias, zöldövezeti utcákban a kert, a terasz és a privát szféra különösen fontos. Ezeknél az ingatlanoknál a vevők a nyugalmat és a hosszú távú élhetőséget keresik.
A külső terek minősége itt közvetlenül befolyásolja az árazást.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci trend
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe mínuszba fordult
A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, miközben az éves drágulás üteme is mérséklődött. A piac inkább óvatosabb, mintsem látványosan emelkedő pályán mozog.
A XII. kerületben ez azt jelenti, hogy a túl magas induló ár könnyen elnyújthatja az értékesítést. A reális, helyi összehasonlításon alapuló árazás most különösen fontos, főleg a prémium és felújított lakásoknál.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XII. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 2,04 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 37 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A saját kínálatomból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
XII.kerületben, Orbánhegyen (Britannica mellett) panorámás felújított, 3 szobás napfényes lakás
Budapest XII. kerület · 67 m² · 3 szoba
149 900 000 Ft
lakás
XII.kerületben, Németvölgyben új építésű, 4 szobás lakás teraszokkal, teremgarázs helyekkel eladó
Budapest XII. kerület · 154 m² · 4 szoba
485 000 000 Ft
lakás
XII.Kerületben, Orbánhegyen új építésű lakások magas minőséggel eladók!
Budapest XII. kerület · 119 m² · 4 szoba
398 000 000 Ft
lakás
XII.Kerületben, Virányos elején keres felújított 3 szobás lakás csendben, nagy teraszokkal, garázzsal
Budapest XII. kerület · 130 m² · 3 szoba
249 000 000 Ft
lakás
XII.Kerületben a Skyline Residenceben új építésű, 3 szobás, panorámás penthouse hatalmas terasszal és teremgarázs hellyel eladó
Budapest XII. kerület · 135 m² · 3 szoba
569 000 000 Ft
ház
XII.Kerületben, Orbánhegyen 5, de akár 6 szobás, panorámás ikerház eladó
Budapest XII. kerület · 228 m² · 5 szoba
589 000 000 Ft
lakás
II. kerületben, Törökvészen napfényes, zöldudvari otthon – 3 szobás, erkélyes lakás átalakítási opcióval, tárolóval
Budapest II. kerület · 70 m² · 3 szoba
117 900 000 Ft
lakás
Erkélyes, garázsos otthon a XI. kerületben, Sashegyen – nyugodt, zöld környezetben, a BAH-csomópont közelében
Budapest XI. kerület · 57 m² · 2 szoba
87 900 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XII. kerületi lakást?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot, a tájolást és a ház minőségét együtt kell nézni. A cél nem a legmagasabb szám, hanem az, hogy az ingatlan versenyképesen jelenjen meg a környék hasonló ajánlatai között.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy budapesti XII. kerületi ingatlant?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a városrész. A jól pozicionált, jó állapotú lakások jellemzően gyorsabban találnak vevőt, mint a túlárazott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az adott megbízás tartalmától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen átbeszélni, hogy pontosan milyen szolgáltatásokat tartalmaz a közvetítés.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, a piaci helyzet és az ingatlan állapota miatt.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 30 740 ****