Helyi medián
1,83 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Alács Albert Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 30 154 ****
Alács Albert vagyok, és a XIII. kerületben segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, gyorsan tisztázni a lehetőségeket, majd magabiztosan végigvinni az ügyletet. Újlipótvárosban, Angyalföldön, Vizafogón és a környező városrészekben a helyi kínálatot, az állapotot és a ház adottságait együtt nézem, nem csak az irányárat. A saját budapesti hirdetéseimben is azt képviselem, hogy a jól előkészített, világos és korrektül pozicionált lakás könnyebben talál vevőt vagy bérlőt. Ha személyes, adatvezérelt és helyismeretre épülő támogatást keresel a XIII. kerületben, szívesen dolgozom veled.
- Budapest XIII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Alács Albert vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XIII. kerületében. Munkám középpontjában a helyi árak, a kínálat összetétele és az adott utca, ház vagy lakópark sajátosságai állnak, mert egy XIII. kerületi lakás értékét sokszor a részletek döntik el. Újlipótváros, Angyalföld, Vizafogó, Lőportárdűlő, Göncz Árpád városközpont és Népsziget környékén is abban segítek, hogy az ingatlan a saját piaci helyzetéhez illő pozíciót kapjon. Saját budapesti hirdetéseimben is a jól bemutatott, világos és felújított vagy újszerű lakások erejét képviselem, mert ezeknél a bemutatás minősége és az árazás együtt hozza a legjobb eredményt. A XIII. kerületben a kereslet továbbra is erős, de a vevők ma már sokkal tudatosabban hasonlítanak össze állapotot, elhelyezkedést és fenntartási költséget. Ezért minden megbízásnál személyes egyeztetéssel, helyszíni benyomásokkal és aktuális kínálati összevetéssel dolgozom.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIII. kerület · 92 m² · 120 000 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás
- bérbeadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újlipótváros
Újlipótvárosban a jó alaprajz, a rendezett ház és a keresett utca együtt adja az értéket.
A környék számokban
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újlipótváros.
Medián
1,83 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
73.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,83 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,83 M Ft/m²-re változott Újlipótváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (21 hirdetés, ~28%) — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
73,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 55 legalább 91 napja megfigyelt (73,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népsziget mediánja körülbelül 1,87 M Ft/m² (n=16), míg Angyalföld körülbelül 1,64 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újlipótváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újlipótváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Újlipótváros, Lőportárdűlő
A ház állapota és a közös költség együtt mozgatja az érdeklődést
A XIII. kerületben a vevők nemcsak a négyzetmétert nézik, hanem azt is, hogy milyen a társasház műszaki állapota, van-e lift, és mennyire kiszámítható a fenntartás. Újlipótvárosban és Lőportárdűlőben ez különösen erős szűrő.
Az árazásnál a ház minősége legalább annyira fontos, mint a lakás belső állapota.
02 · Vizafogó, Göncz Árpád városközpont
A közlekedésközelség önmagában nem elég, a használhatóság dönt
A metró és a főbb csomópontok közelsége erős előny, de a vevők a parkolást, a benapozottságot és a lakás elrendezését is gyorsan mérlegelik. A modern épületekben ezek a részletek sokszor felárat vagy épp alkupozíciót jelentenek.
A jó lokáció mellé jól élhető alaprajz és rendezett műszaki háttér kell.
03 · Angyalföld, Népsziget
A kerületen belül is másképp áraz a piac
Angyalföld szélesebb kínálata és Népsziget egyedibb karaktere miatt ugyanaz a lakástípus eltérő vevői körhöz szólhat. Ezért a hirdetés szövege, a fotók és az induló ár együtt kell, hogy eltalálja a célcsoportot.
A helyi pozicionálás nélkül könnyű alul- vagy túláraztatni egy lakást.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XIII. kerületi lakást?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a hasonló kínálat együtt számít. Nem a legmagasabb hirdetési ár a legjobb, hanem az, amelyik valódi érdeklődést hoz.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XIII. kerületében?
Ez az ingatlan állapotától, az árazástól és a keresett lokációtól függ. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túláraztatott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az adott megbízás tartalmától és a vállalt feladatoktól függ. Erről személyes egyeztetésen, átlátható feltételekkel beszélünk.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben látni lehet, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás eredménye. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota miatt gyakran van eltérés.
A folytatás egy közös beszélgetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
+36 30 154 ****