Helyi medián
1,83 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Báthori János Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 20 355 ****
Báthori János vagyok, és a XIII. kerületben segítek eligazodni az ingatlanpiacon, különösen Újlipótváros, Angyalföld és Vizafogó környékén. Minden megbízásnál a helyi kínálatot, az aktuális hirdetési árszinteket és az adott lakás állapotát együtt nézem, hogy reális döntést lehessen hozni. Saját újlipótvárosi lakáshirdetésem is megerősít abban, hogy ebben a kerületben a jó árazás és a pontos pozicionálás döntő. Ha eladna vagy venne a XIII. kerületben, személyes egyeztetéssel, helyismerettel és átgondolt stratégiával dolgozom.
- Budapest XIII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Báthori János vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest XIII. kerületében. A munkám középpontjában a helyi piaci viszonyok, a lakások állapota, a házak fekvése és a környék kereslete áll, mert ezek együtt határozzák meg, hogy egy ingatlan mennyire versenyképes a hirdetési piacon. Különösen jól ismerem Újlipótváros, Angyalföld, Vizafogó, Lőportárdűlő, Göncz Árpád városközpont és Népsziget környékét. Saját újlipótvárosi lakáshirdetésem is mutatja, hogy a kerületben a jó állapotú, jól bemutatott lakásokra van kereslet, de az árképzésnél a kínálati szint és az adott utca, ház vagy tömb adottságai is sokat számítanak. Budapesti tapasztalattal, személyes egyeztetéssel és reális piaci szemlélettel dolgozom. Célom, hogy az eladók ne alul-, a vevők pedig ne túlárazott ajánlatok között keressenek, hanem a XIII. kerülethez illő, megalapozott döntést hozzanak.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIII. kerület · 43 m² · 62 500 000 Ft
- Budapest XXI. kerület · 63 m² · 56 500 000 Ft
- XIII. kerületi helyismeret
- reális lakásárazás
- eladás és vételi tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újlipótváros
Újlipótvárosban a jó állapotú, jól bemutatott lakások kapják a legtöbb figyelmet.
A környék számokban
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újlipótváros.
Medián
1,83 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
73.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,83 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,83 M Ft/m²-re változott Újlipótváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (21 hirdetés, ~28%) — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
73,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 55 legalább 91 napja megfigyelt (73,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népsziget mediánja körülbelül 1,87 M Ft/m² (n=16), míg Angyalföld körülbelül 1,64 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újlipótváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újlipótváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Újlipótváros, Szent István park környéke
A ház állapota és a lakás bemutatása itt különösen sokat számít
Újlipótvárosban a vevők gyorsan összehasonlítják a hasonló alapterületű lakásokat, ezért a lépcsőház, a homlokzat és a lakás állapota azonnal hat a megítélésre. Egy rendezett, világos otthon sokkal könnyebben kelti fel az érdeklődést, mint egy átlagosan fotózott hirdetés.
A jó első benyomás és a reális kínálati ár együtt hozza a legtöbb megkeresést.
02 · Angyalföld, Göncz Árpád városközpont
A közlekedési kapcsolatok erősítik a keresletet, de nem írják felül az állapotot
A metróközeli és jól elérhető lakások iránt stabil az érdeklődés, ugyanakkor a vevők itt is figyelik a ház műszaki állapotát és a lakás felújítottságát. A jó lokáció önmagában kevés, ha a lakás nem mutat jól vagy sok munkát igényel.
A lokáció előnyt ad, de az árazást mindig az állapothoz kell igazítani.
03 · Vizafogó, Lőportárdűlő, Népsziget
A környezet és a lakástípus együtt határozza meg a piaci pozíciót
Ezeken a részeken a vevők nemcsak a négyzetmétert nézik, hanem azt is, hogy az ingatlan milyen életstílust és közlekedési előnyt kínál. A jó fekvésű, rendezett lakások könnyebben versenyeznek, de a túl magas ár itt is visszafoghatja az érdeklődést.
A helyi adottságokat érdemes az árazásban és a hirdetés szövegében is tudatosan megjeleníteni.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
Amit gyakran kérdeztek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a XIII. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot, az emelet, a tájolás és a ház minősége együtt számít. Újlipótvárosban és Angyalföldön különösen fontos a hasonló lakások kínálati szintjéhez igazodni, mert a túl magas ár lassíthatja az érdeklődést.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XIII. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a pontos lokáció. A jól pozicionált, jó állapotú lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a túlárazott vagy felújítandó ingatlanok hosszabb ideig is a piacon maradhatnak.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan értékétől és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyes egyeztetésen tisztázni a feltételeket, hogy az eladási stratégia és a szolgáltatási tartalom is egyértelmű legyen.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az a szint, amelyen a hirdetés elindul, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között az alku, a kereslet és az ingatlan állapota is szerepet játszik, ezért a reális kezdőár kulcsfontosságú.
A folytatás egy közös beszélgetés
Kezdjük az ingatlanoddal
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 20 355 ****