Helyi medián
1,83 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Csillag Tamás Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 30 337 ****
2006 óta dolgozom az ingatlanpiacon, és ez idő alatt számos eladónak és vevőnek segítettem eligazodni a lehetőségek között. Kiemelten foglalkozom Budapest XIII. kerületével, különösen Újlipótváros, Vizafogó és Angyalföld ingatlanpiacával. Hiszek abban, hogy egy jó ingatlandöntéshez az internetes hirdetéseken túl helyismeretre, valós piaci adatokra és személyes tapasztalatra is szükség van. Nem ígérem, hogy mindenkinek én vagyok a legjobb választás, de aki hozzám fordul, az számíthat a szakmai tudásomra, a tapasztalatomra és az őszinte véleményemre.
- Budapest XIII. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyismeret Újlipótvárosban
- Vizafogón és Angyalföldön
- Saját XIII. kerületi lakáshirdetési tapasztalat
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
6
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Ma az ingatlan is ugyanolyan termékké vált, mint bármi más. Míg régen elsősorban barátok, ismerősök ajánlásaira hagyatkoztunk, ma már az interneten keresünk, véleményeket olvasunk, összehasonlítunk és információkat gyűjtünk, mielőtt döntést hozunk.
Az ingatlanpiacon azonban van egy lényeges különbség: itt sokszor életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntéséről van szó.
2006 óta dolgozom ingatlanközvetítőként, és az elmúlt több mint 20 évben számos embernek segítettem ingatlana értékesítésében, új otthona megtalálásában vagy egyszerűen abban, hogy tisztábban lássa a lehetőségeit.
Munkám során kiemelten foglalkozom Budapest XIII. kerületével, azon belül Újlipótváros, Vizafogó és Angyalföld ingatlanpiacával. Ismerem a környékek közötti különbségeket, de azt is tudom, hogy két hasonló adottságú ingatlan értéke között is jelentős eltérés lehet.
Hiszek abban, hogy egy ingatlan reális értékét nem kizárólag az internetes hirdetések alapján lehet meghatározni. Ehhez helyismeret, piaci tapasztalat, valós adatok és személyes egyeztetés is szükséges.
Nem állítom, hogy mindenki számára én vagyok a legjobb választás. Abban viszont biztos lehet, hogy aki hozzám fordul, annak a több mint 20 év alatt megszerzett tapasztalatomat, szakmai tudásomat és őszinte véleményemet adom.
Példák a kínálatomból
- Budapest XI. kerület · 51 m² · 88 500 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 45 m² · 102 000 000 Ft
- Budapest III. kerület · 57 m² · 122 900 000 Ft
- Budapest VIII. kerület · 57 m² · 84 500 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újlipótváros
A kínálatomból itt jelenleg 1 hirdetés tartozik ide.
A piac a részletekben
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újlipótváros.
Medián
1,83 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
73.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,83 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,83 M Ft/m²-re változott Újlipótváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (21 hirdetés, ~28%) — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
73,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 55 legalább 91 napja megfigyelt (73,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Marina part mediánja körülbelül 2,10 M Ft/m² (n=96), míg Angyalföld-Kertváros körülbelül 1,58 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újlipótváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újlipótváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 ·
A ház állapota sokszor fontosabb, mint az alapterület
Újlipótvárosban a vevők gyakran először a társasház állapotát, a lépcsőházat és az utcai környezetet nézik meg. Egy jó helyen lévő, de elhanyagolt ház más árkategóriába kerülhet, mint egy rendezett, gondozott épület. A helyszíni benyomás ezért közvetlenül hat az érdeklődésre.
02 ·
A környezet és a közlekedés együtt adja a keresletet
Vizafogón a Duna-közelség, a zöldebb környezet és a jó közlekedés egyszerre emeli a lakások vonzerejét. A vevők ugyanakkor érzékenyek a parkolásra, a közös költségre és a társasház működésére is. Ezeket a szempontokat már a hirdetésben érdemes jól megfogalmazni.
03 ·
A lakástípus és az állapot erősen befolyásolja az alkupozíciót
Angyalföldön és Lőportárdűlőn a vevők gyorsan összevetik a paneles, tégla és újabb építésű lakásokat. A felújított, jól karbantartott ingatlanok általában könnyebben megszólítják a keresletet, míg a gyengébb állapotú lakásoknál nagyobb szerepe van a pontos induló árnak. A helyi kínálat ismerete ezért kulcsfontosságú.
Ami a piacot most mozgatja
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzetkép
· 2026. október
· Duna House és ingatlan.com összefoglalók
A budapesti kereslet átrendeződött, a XIII. kerület továbbra is erős figyelmet kap
A budapesti piacon az első lakásvásárlók súlya nőtt, miközben a befektetői kereslet visszafogottabb lett. A XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb budapesti kerületek között szerepel, miközben a drágább szegmensekben a vevők érzékenyebbek lettek az árra.
A XIII. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól árazott, jó állapotú lakások továbbra is könnyen megszólíthatók, de a túl magas induló ár gyorsan visszafoghatja az érdeklődést. Újlipótvárosban és a Duna-közeli részeken különösen fontos a pontos pozicionálás. Eladóknak és vevőknek is érdemes helyi összehasonlítással dolgozni, nem csak országos átlagokkal.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XIII. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,83 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 75 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A saját kínálatomból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
Exkluzív erkélyes, 2 szobás lakás a Bikás Park Szomszédságában
Budapest XI. kerület · 51 m² · 2 szoba
88 500 000 Ft
lakás
Rothschild ház Jászai Mari tér mellett, jó állapotú lakás
Budapest XIII. kerület · 45 m² · 1 szoba
102 000 000 Ft
lakás
1037 Budapest 3. kerület Táborhegyi út
Budapest III. kerület · 57 m² · 2 szoba
122 900 000 Ft
lakás
1088 Budapest 8. kerület Rákóczi út, 57 nm-es, 2 szobás , I. emeleti lakás
Budapest VIII. kerület · 57 m² · 2 szoba
84 500 000 Ft
ház
LUXUS, NYUGALOM ÉS CSALÁD A BALATON PART EGYIK LEGKEDVELTEBB TELEPÜLÉSÉN!
Zamárdi · 300 m² · 10 szoba
420 000 000 Ft
Amit gyakran kérdeztek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy XIII. kerületi lakást?
Az induló árnál a kerületen belüli elhelyezkedés, a ház állapota és a lakás műszaki szintje a legfontosabb. Újlipótvárosban, Vizafogón vagy Angyalföldön ugyanaz a méret eltérő árat indokolhat. A legjobb kiindulópont a közeli, hasonló állapotú kínálat összevetése.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XIII. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a környék. A jól pozicionált lakások gyorsabban találnak érdeklődőt, a túl magasra árazott ingatlanok viszont hosszabban maradhatnak a piacon. A helyi keresletet mindig érdemes személyesen is felmérni.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?
A díjazás mindig az ingatlan típusától, a megbízás tartalmától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy az árképzés, a hirdetéskezelés vagy a teljes értékesítési folyamat is része-e a szolgáltatásnak. Így pontosan tervezhető a közös munka.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben látunk, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a tárgyalás, az állapot és a piaci helyzet miatt eltérés lehet. Ezért fontos, hogy az induló ár reális legyen, különben az értékesítés elhúzódhat.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 337 ****