Helyi medián
1,81 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Fekete Krisztina Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 70 682 ****
Fekete Krisztina vagyok, és Budapest XIII. kerületében segítek azoknak, akik reálisan szeretnének eladni vagy vásárolni. Különösen jól ismerem Újlipótváros, Vizafogó, Angyalföld és a Duna-part közeli részek kínálatát, ezért az árazást mindig a helyi kereslethez és az adott utca, ház vagy lakástípus sajátosságaihoz igazítom. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a pontos piaci összevetés és az, hogy a hirdetés már az első napoktól a megfelelő vevőket szólítsa meg. Ha fontos Önnek a szakmai alaposság és a kerülethez illő értékesítési stratégia, szívesen segítek.
- Budapest XIII. kerületére specializált ingatlanszakértő
- Helyi kínálati és keresleti összehasonlítás alapján dolgozik
- Személyes egyeztetéssel támogatja az eladási és vételi döntéseket
Aktív kínálat
81
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
8
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Fekete Krisztina vagyok, Budapest XIII. kerületének területi ingatlanszakértője. A kerület változatos piaca miatt minden megbízásnál külön figyelek arra, hogy az adott lakás vagy ház helyzete, állapota, emelete, tájolása és környezete együtt adja ki a reális piaci képet. A XIII. kerületben az eltérő városrészek más-más vevői kört vonzanak: Újlipótvárosban a jó közlekedés és a klasszikus polgári hangulat, Vizafogón a modern lakóparkos környezet, Angyalföldön pedig a sokféle kínálat és az ár-érték arány számít. Saját budapesti hirdetéseim között is van újszerű, teraszos lakás, liftes házban lévő otthon és Duna-közeli nagyobb lakás, így a kerület többféle szegmensét is napi szinten követem. Az eladásnál nem ígérek túlzó számokat, inkább a kínálati környezetből, a hasonló hirdetésekből és a helyi keresletből indulok ki. Vásárlóknak abban segítek, hogy a kerület különböző részei között biztosan jó döntést hozzanak, eladóknak pedig abban, hogy a lakásuk a megfelelő árazással és bemutatással kapjon figyelmet.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIII. kerület · 105 m² · 690 000 Ft
- Budapest VIII. kerület · 67 m² · 79 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 49 m² · 59 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 46 m² · 63 000 000 Ft
- helyi piaci árazás
- lakáseladás és vásárlás
- kerületi ingatlanstratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Vizafogó
Vizafogón a Duna közelsége, a rendezett lakóövezetek és a korszerűbb lakások keresettsége határozza meg a piacot.
Helyi piaci kép
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Vizafogó.
Medián
1,81 M Ft/m²
Aktív kínálat
81
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,81 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,88 M-ről 1,81 M Ft/m²-re változott Vizafogó téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
81 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (23 hirdetés, ~28%) — Vizafogó.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
36 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 36 mintahirdetés szerepel a 81 megfigyelt hirdetésből — Vizafogó.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
45,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 81 aktív hirdetésből 37 legalább 91 napja megfigyelt (45,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népsziget mediánja körülbelül 1,87 M Ft/m² (n=16), míg Angyalföld körülbelül 1,64 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Vizafogó környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Vizafogó aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 · Újlipótváros, Lőportárdűlő
A ház típusa és az emelet sokszor többet számít, mint a puszta alapterület
A XIII. kerületben ugyanakkora lakás között is nagy lehet a különbség, ha az egyik liftes, jó állapotú házban van, a másik pedig kevésbé keresett épületben. Újlipótvárosban és Lőportárdűlőben ezt a vevők gyorsan észreveszik.
Az árazást mindig az épületminőség és a lakás pozíciója alapján kell finomítani.
02 · Vizafogó, Göncz Árpád városközpont
A közlekedés és a modern környezet erősíti a keresletet
A metróközelség, a rendezett környezet és a korszerűbb lakóházak Vizafogón és a Göncz Árpád városközpont környékén is vonzóvá teszik az ingatlanokat. Ezeknél a lakásoknál a bemutatásban a praktikumot érdemes hangsúlyozni.
A jó elérhetőség és a használható alaprajz együtt adja a legerősebb piaci üzenetet.
03 · Angyalföld, Népsziget
A helyi hangulat és az egyedi fekvés külön értéket teremthet
Angyalföld vegyesebb kínálata és Népsziget különlegesebb környezete miatt itt nem elég csak a négyzetmétert nézni. A vevők sokszor az életérzést, a nyugalmat vagy a fejlődési potenciált keresik.
Az egyedi adottságokat az árban és a hirdetés szövegében is következetesen meg kell jeleníteni.
Friss a helyi piacról
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIII. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIII. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
Tágas teraszos, Dunai panorámás, Marina part, 105 nm, 3 szoba
Budapest XIII. kerület · 105 m² · 3 szoba
690 000 Ft
lakás
Erkélyes, 2.emeleti, M4 közeli, Német utca, 67 nm, 2 szoba
Budapest VIII. kerület · 67 m² · 2 szoba
79 900 000 Ft
lakás
Ond vezér útja, 5.em., 49 nm, loggia
Budapest XIV. kerület · 49 m² · 2 szoba
59 900 000 Ft
lakás
Teljesen felújított lakás panelprogramos házban, 3. emelet, 46 nm, 2 szoba
Budapest XIV. kerület · 46 m² · 2 szoba
63 000 000 Ft
lakás
Centenáriumi lakótelep, Mátyásdomb tér, 2 szobás, földszinti, 51 nm
Budapest XVI. kerület · 51 m² · 2 szoba
57 900 000 Ft
lakás
Erkélyes, első emeleti, klímás, Kőrösi Csoma Sándor út, 53 nm
Budapest X. kerület · 53 m² · 2 szoba
53 900 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
Egyéb helyiség, irodának akár, tágas 149 nm, ablakos szuterén elhelyezkedésű
Budapest VI. kerület · 149 m²
79 900 000 Ft
ház
Belvárosi családi ház, Tisztviselő telep, 1100 nm telek, 200 nm lakható ház
Budapest VIII. kerület · 202 m² · 7 szoba
269 000 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a XIII. kerületben?
Az induló árnak a helyi kínálathoz, az állapothoz, az emelethez, a lifthez és a környékhez kell igazodnia. Nem a legmagasabb remélt összeg a jó kiindulópont, hanem az a sáv, amelyre valódi érdeklődés érkezhet.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy XIII. kerületi lakást?
Ez nagyban függ az árazástól, a ház minőségétől és attól, mennyire keresett a városrész. A jól pozicionált, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túl drágán meghirdetett ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától és a megbízás részleteitől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen értékesítési feladatokra és milyen feltételekkel kér segítséget.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota is okozhat eltérést.
A következő lépés egy beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 682 ****