Helyi medián
1,83 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Grabant Péter Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 30 700 ****
Grabant Péter vagyok, és a XIII. kerületben abban segítek, hogy az eladás vagy a vásárlás ne találgatás, hanem jól felépített döntés legyen. Újlipótváros, Angyalföld és a környező városrészek kínálatát, állapotát és reális árszintjét személyesen ismerem, ezért az árazást mindig a helyi kereslethez igazítom. A saját budapesti lakásos hirdetéseim tapasztalataival együtt abban tudok erős lenni, hogy a hirdetés ne csak szép legyen, hanem valóban megszólítsa a megfelelő vevőket. Ha fontos Önnek a gyors, átlátható és helyismeretre épülő egyeztetés, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest XIII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Grabant Péterként a Budapest XIII. kerületben dolgozom, különösen Újlipótváros, Angyalföld, Vizafogó és a környező részek lakáspiaci sajátosságaira figyelve. A helyi kínálatot nem általánosságban nézem: azt keresem, hogy az adott lakás állapota, emelete, fekvése és a környék kereslete együtt milyen pozíciót ad a piacon. A saját hirdetéseim között új építésű és jó állapotú XIII. kerületi lakás is szerepel, ezért a vevői elvárásokat és az eladói oldal dilemmáit is közelről látom. Ez segít abban, hogy az értékesítési stratégia ne túlzó ígéret, hanem jól megfogalmazott, helyi szempontokra épülő terv legyen. Budapesten most különösen fontos a pontos pozicionálás: a kereslet szerkezete változik, az első lakásvásárlók szerepe erősödik, miközben a túl drágán kínált lakások nehezebben találnak vevőt. Ebben a környezetben a XIII. kerületben is az a célom, hogy az ingatlan a megfelelő áron, a megfelelő üzenettel jelenjen meg.
Példák a kínálatomból
- Budapest IX. kerület · 71 m² · 79 990 000 Ft
- Budapest XI. kerület · 114 m² · 195 000 000 Ft
- helyi árazás
- lakásértékesítés
- piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újlipótváros
Újlipótvárosban a jó állapot, a világos alaprajz és a központi elhelyezkedés együtt határozza meg az érdeklődést.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újlipótváros.
Medián
1,83 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
73.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,83 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,83 M Ft/m²-re változott Újlipótváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (21 hirdetés, ~28%) — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
73,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 55 legalább 91 napja megfigyelt (73,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népsziget mediánja körülbelül 1,87 M Ft/m² (n=16), míg Angyalföld körülbelül 1,64 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újlipótváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újlipótváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Újlipótváros, Lőportárdűlő
A ház állapota és a közös költség együtt mozgatja az érdeklődést
A XIII. kerületben sok vevő nem csak a lakást nézi, hanem a társasház állapotát, a lift meglétét és a fenntartási költségeket is. Újlipótvárosban és Lőportárdűlőben ez különösen erős szűrő lehet.
Az árazásnál a lakás mellett a ház minőségét is érdemes beépíteni a döntésbe.
02 · Angyalföld, Göncz Árpád városközpont
A közlekedés önmagában érték, de csak jó bemutatással működik
A metróközelség, a gyors elérés és a városias környezet sok vevőnél előny, de ezt a hirdetésben is világosan meg kell mutatni. Angyalföldön és a városközpont környékén a praktikum gyakran döntő.
A jó lokáció akkor hoz jobb árat, ha a hirdetés ezt érthetően és hitelesen kommunikálja.
03 · Vizafogó, Népsziget
A környezet hangulata és a lakás állapota együtt adja a piaci pozíciót
Vizafogón a rendezett környezet, a Népsziget környékén pedig a különlegesebb lokáció adhat plusz vonzerőt. Ezeken a részeken a vevők érzékenyek a benyomásra, a fényre és az ingatlan karbantartottságára.
A helyi adottságokat akkor lehet jól kihasználni, ha az ár és a bemutatás is ehhez igazodik.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár és Duna House összefoglalók
Budapesten lassult az árak emelkedése, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti lakáspiacon a havi ármozgás mérséklődött, és a keresletben nagyobb szerepet kaptak az első lakásvásárlók. A XIII. kerület továbbra is a legkeresettebb budapesti kerületek között szerepel.
Ez a XIII. kerületben azt jelenti, hogy a reális induló ár és a jó bemutatás most még fontosabb, mint korábban. A vevők érzékenyebbek a túlzó ajánlatokra, ugyanakkor a jól árazott, jó állapotú lakások továbbra is gyorsabban mozdulhatnak. A helyi ingatlanosnak ezért nemcsak a négyzetmétert, hanem a ház és a környék tényleges piaci erejét is figyelnie kell.
kerületi kereslet
· 2026. szeptember
· Duna House
A XIII. kerület továbbra is kiemelt keresleti pont Budapesten
A budapesti kerületek keresleti térképén a XIII. kerület megőrizte erős pozícióját, miközben több más kerületben visszaesés látszott.
A XIII. kerületben ez jó hír az eladóknak, de csak akkor, ha a lakás ára és állapota összhangban van a piaccal. A kereslet önmagában nem elég: a vevők ma sokkal tudatosabban hasonlítanak, és a jó elrendezés, a rendezett ház és a korrekt ár együtt adnak előnyt. Ezért a helyi értékmeghatározás különösen fontos.
helyi piaci értelmezés
· 2026. október
· Saját piaci értelmezés
A XIII. kerületben a pontos pozicionálás többet ér, mint a hangos hirdetés
A rendelkezésre álló piaci jelzések alapján a budapesti kínálat és kereslet továbbra is érzékenyen reagál az árra, az állapotra és a lokációra.
A XIII. kerületben most az nyer előnyt, aki a lakást nem általános budapesti hirdetésként, hanem konkrét városrészi ajánlatként mutatja be. Újlipótvárosban, Angyalföldön vagy Vizafogón más vevői motivációk működnek, ezért az árazást és a szöveget is ehhez kell igazítani. Ha kell, ebben személyesen segítek értékbecslésben és értékmeghatározásban is.
A saját kínálatomból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a XIII. kerületben?
Az induló ár mindig a lakás állapotától, fekvésétől, emeletétől és a társasház minőségétől függ. A XIII. kerületben különösen fontos a helyi kínálat összevetése, mert a jó állapotú és jól elhelyezkedő lakások más vevői kört szólítanak meg, mint a felújítandók.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten, a XIII. kerületben?
Ez az árazástól és a bemutatástól függ a leginkább. A reálisan árazott, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, míg a túl magasra tett induló ár könnyen meghosszabbítja az értékesítési időt.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától függ, például az értékesítés terjedelmétől, a marketingfeladatoktól és a személyes tanácsadástól. Érdemes előre tisztázni, hogy pontosan milyen szolgáltatást kap az ügyfél.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért a hirdetés megjelenik, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, a vevői érdeklődés és az alku mértéke miatt lehet eltérés, ezért a pontos árazás kulcsfontosságú.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 700 ****