Helyi medián
1,83 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIII. kerület
Tósaki-Balogh Tibor Ingatlanszakértő – Budapest, XIII. kerület
+36 20 370 ****
Tósaki-Balogh Tibor vagyok, és a Budapest XIII. kerületben segítek eladóknak és kiadóknak abban, hogy a lakásuk a helyi kereslethez és kínálathoz igazodva kapjon reális árat. Külön figyelek Újlipótváros, Vizafogó, Angyalföld és a Göncz Árpád városközpont környékének eltérő vevői elvárásaira, mert egy jó döntéshez nem elég az országos átlagot nézni. Saját XIII. kerületi kiadó lakásos tapasztalatom miatt pontosabban látom, mire figyelnek a bérlők és a vásárlók egy újszerű, jó elhelyezkedésű ingatlannál. Ha személyes egyeztetéssel, helyismerettel és átgondolt árazással szeretne dolgozni, ebben tudok valódi segítséget adni.
- Budapest XIII. kerületre specializált helyismeret
Aktív kínálat
75
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
0
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Tósaki-Balogh Tibor vagyok, Budapest XIII. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. Munkám során nemcsak a hirdetési felületet nézem, hanem azt is, hogy az adott lakás milyen vevői vagy bérlői körnek szólhat a legjobban a kerület különböző részein. A XIII. kerületben a városrészek között is van különbség: más szempontok számítanak Újlipótvárosban, Vizafogón, Angyalföldön vagy a Göncz Árpád városközpont környékén. Ezért az árazást, a pozicionálást és a bemutatást mindig a helyi kínálathoz, az ingatlan állapotához és a környezethez igazítom. Saját hirdetési tapasztalatom is van a kerületben, így a kiadási és értékesítési folyamatot a gyakorlatból is ismerem. Ha fontos Önnek a reális induló ár, a célzott megjelenés és a személyes, átlátható együttműködés, szívesen dolgozom Önnel.
- helyi árazás
- lakáskiadás
- értékesítési stratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Újlipótváros
Keresett, karakteres városrész, ahol a minőség és a hangulat együtt árazódik.
Helyi piaci kép
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Újlipótváros.
Medián
1,83 M Ft/m²
Aktív kínálat
75
Árcsökkentés
—
91+ nap
73.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,83 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,76 M-ről 1,83 M Ft/m²-re változott Újlipótváros téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
75 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (21 hirdetés, ~28%) — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
45 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 45 mintahirdetés szerepel a 75 megfigyelt hirdetésből — Újlipótváros.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
73,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 75 aktív hirdetésből 55 legalább 91 napja megfigyelt (73,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Népsziget mediánja körülbelül 1,87 M Ft/m² (n=16), míg Angyalföld körülbelül 1,64 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Újlipótváros környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Újlipótváros aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Újlipótváros, Göncz Árpád városközpont
A közlekedés és a ház állapota együtt adja az első benyomást
A XIII. kerület belsőbb részein a vevők és bérlők gyorsan reagálnak arra, ha a lakás jól megközelíthető és a társasház rendezett. A közös költség, a lift, a homlokzat és a lépcsőház állapota sokszor ugyanannyit számít, mint a lakás alapterülete.
A jó lokáció önmagában kevés, a ház állapota is árazási tényező.
02 · Vizafogó, Angyalföld
Az újszerű és a felújított lakások között is nagy lehet a különbség
A kerület újabb és vegyesebb részein a vevők nagyon figyelnek a műszaki tartalomra, az erkélyre, a parkolásra és az alaprajzra. Egy jól felújított lakás nem ugyanabban a kategóriában versenyez, mint egy átlagos állapotú ingatlan.
Az összehasonlításnál mindig azonos állapotú lakásokat kell nézni.
03 · Népsziget, Lőportárdűlő
Az egyedi fekvésű vagy fejlődő környezetben a pozicionálás dönt
Az ilyen részeken a környezet, a jövőbeli fejlesztések és a használhatóság erősebben befolyásolja az értékérzetet. Itt különösen fontos, hogy a hirdetés ne csak adatokat, hanem élethelyzetet is mutasson.
Az ár mellett a történet és a használati előny is elad.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
A XIII. kerület továbbra is kiemelt keresleti terület Budapesten
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött, miközben a XIII. kerület továbbra is a legkeresettebbek között maradt.
Ez a XIII. kerületben azt jelenti, hogy a jó helyen, jó állapotban és reális áron kínált lakások továbbra is erős figyelmet kaphatnak. Ugyanakkor a kereslet nem egyforma minden városrészben, ezért az árazást és a bemutatást mindig a konkrét környékhez kell igazítani.
ártrend
· 2026. szeptember
· Ingatlan.com Tudástár
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a havi változás már enyhe visszaesést is mutatott
A budapesti lakásárak havi szinten enyhén csökkentek, az éves drágulás üteme pedig mérséklődött.
Ez óvatosságra int az induló ár meghatározásánál: a túl magasra tett kínálati ár könnyen elnyújthatja az értékesítést. A XIII. kerületben különösen fontos, hogy a lakás állapota, fekvése és az adott városrész kínálata együtt adja meg az árazási sávot.
piaci értelmezés
· 2026. október
· Élő piaci aggregátum
A szűrt XIII. kerületi mintában még kevés a megjeleníthető adat
A megadott szűréshez a rendszer szerint még kevés a megjeleníthető minta, ezért óvatos helyi következtetés adható.
Ilyenkor a legjobb megoldás a közvetlen helyi összehasonlítás: azonos utcák, hasonló házak és hasonló állapotú lakások alapján érdemes dönteni. A személyes bejárás és a friss kínálat áttekintése többet mondhat, mint egy túl tág kerületi átlag.
A portfóliómból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
Kínálat betöltése…
Amit gyakran kérdeztek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes elindítani egy lakást a XIII. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a friss kínálat együtt számít. Nem a kerületi átlagból, hanem a közvetlen összehasonlításból érdemes kiindulni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a XIII. kerületben?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a pontos városrész. A reálisan árazott, jól bemutatott lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig az adott megbízástól, az ingatlan típusától és a feladat terjedelmétől függ. Erről személyes egyeztetésen adok pontos tájékoztatást.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin a hirdetés elindul, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amiben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az alkupozíció és az ingatlan állapota is eltérést okozhat.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 20 370 ****