Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Arany Marcell Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 30 471 ****
Arany Marcell vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a helyi ingatlanpiacon. Külön figyelek a Kiszugló, Herminamező, Alsórákos és a környékbeli városrészek árkülönbségeire, mert egy jó döntéshez nem elég az átlagárakat nézni. Minden megbízásnál a kínálatot, az állapotot és a pontos lokációt együtt értékelem, majd személyesen egyeztetve alakítom ki a legjobb stratégiát. Azért érdemes velem dolgozni, mert a zuglói piacot nem általánosságban, hanem utcáról utcára, háztömbönként közelítem meg.
- Budapest XIV. kerületre specializált helyi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
10
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Arany Marcellként Budapest XIV. kerületében dolgozom, és a helyi lakáspiacot nemcsak hirdetési számokból, hanem a környékek közötti különbségekből is olvasom. A zuglói piacban a jó elosztás, a társasház állapota, az emelet, az erkély és a közlekedési kapcsolatok is érdemben befolyásolják a vevői érdeklődést. A saját hirdetéseim között is megjelenik a XIV. kerület, például közepes állapotú és jó állapotú lakásokkal, valamint prémiumabb, újszerű otthonokkal. Ez segít abban, hogy az eladóknak reális kínálati pozíciót, a vevőknek pedig jól összehasonlítható helyi képet adjak. A munkám középpontjában a személyes egyeztetés, a helyi árak értelmezése és a célzott értékesítési terv áll. Ha Zuglóban szeretne eladni vagy vásárolni, olyan szakértőként támogatlak, aki a kerület saját ritmusát és a környező városrészek eltérő keresletét is figyelembe veszi.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 46 m² · 58 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 74 m² · 249 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 46 m² · 56 900 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 80 m² · 94 900 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás Zuglóban
- ingatlanértékesítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a csendesebb utcák és a városközeli elhelyezkedés együtt adnak értéket.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Alsórákos mediánja körülbelül 1,73 M Ft/m² (n=74), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Kiszugló, Herminamező
A jó elosztás és a rendezett társasház gyorsítja az eladást
Ezekben a városrészekben a vevők sokszor először a lakás használhatóságát és az épület benyomását mérlegelik. Egy világos, jól bútorozható alaprajz és egy karbantartott ház sokszor többet ér, mint egy túl magasra tett induló ár.
A helyi kereslethez igazított, tiszta bemutatás gyakran többet hoz, mint a túlzott áralku.
02 · Alsórákos, Törökőr
A környezet és a parkolás is része az értéknek
A külsőbb zuglói részeken a nyugodtabb utca, a parkolási lehetőség és a praktikus közlekedés sok vevőnél döntő szempont. Ha ezek előnyök, érdemes őket már az első megtekintés előtt hangsúlyozni.
Az árazásnál a környezetet és a használhatóságot együtt kell kezelni.
03 · Városliget, Istvánmező
A frekventált lokáció önmagában nem elég, ha az állapot elmarad
A központibb zuglói részekben a lokáció erős érv, de a vevők itt is érzékenyek a felújítás minőségére és a fenntartási költségekre. Egy jó helyen lévő, de elhanyagolt lakásnál különösen fontos a pontos pozicionálás.
A lokációs előnyt csak akkor lehet jól érvényesíteni, ha az ár és az állapot összhangban van.
Ami a piacot most mozgatja
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci elemzés
· 2026. október
· Ingatlanpiaci összefoglaló
Budapesten továbbra is számít a helyi kereslet, de a túl magas ár gyorsabban megtorpan
A budapesti piacon a kereslet szerkezete átalakult, és a vevők egyre inkább a reálisan árazott, jól bemutatható lakásokat keresik. A kerületi különbségek továbbra is erősek, ezért az átlagár helyett a pontos lokáció és az állapot a döntő.
Zuglóban ez azt jelenti, hogy a Kiszugló, Herminamező vagy Alsórákos közötti különbségeket nem lehet egyetlen kerületi számmal lefedni. Az eladóknak érdemes a helyi kínálathoz igazítani az árat, mert a túl magas induló pozíció könnyen elnyújtja az értékesítést. A vevők pedig jól járnak, ha a lakás állapotát és a ház minőségét a lokációval együtt vizsgálják.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XIV. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,47 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 92 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
Füredi park
Budapest XIV. kerület · 46 m² · 2 szoba
58 900 000 Ft
lakás
Magas minőségű prémium penthouse Budapest egyik kedvelt lakóparkjában a Paskál gardenben!
Budapest XIV. kerület · 74 m² · 2 szoba
249 900 000 Ft
lakás
Remek lakás Zugló kedvelt részén egy panelprogramos társasházban!
Budapest XIV. kerület · 46 m² · 2 szoba
56 900 000 Ft
lakás
Nagypolgári hangulat, remek elosztás, városközponti lokáció, korrekt méret akár egy család számára is!
Budapest VII. kerület · 80 m² · 4 szoba
94 900 000 Ft
lakás
Praktikus elosztású, remek lokációban lévő lakás!
Budapest XI. kerület · 49 m² · 1 szoba
69 900 000 Ft
lakás
Garzonlakás egy kertvárosi parkos környezetben!
Budapest X. kerület · 29 m² · 1 szoba
37 900 000 Ft
lakás
Penthouse jellegű lakás egy remek társasházban frekventált fejlődő környéken!
Budapest XIII. kerület · 70 m² · 3 szoba
159 900 000 Ft
lakás
Remek állapotú lakás a VI. kerület egyik csendes mellék utcájában!
Budapest VI. kerület · 38 m² · 2 szoba
55 000 000 Ft
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy zuglói lakást?
Az induló árnál a kerületi átlag helyett a városrész, az állapot, az emelet, az erkély és a társasház minősége a döntő. Segítek olyan kínálati árat meghatározni, amely a helyi kereslethez illeszkedik, de nem árazza túl az ingatlant.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a konkrét városrész. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felülárazott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy az ingatlanszakértői segítség?
A díjazás a megbízás típusától és a feladat terjedelmétől függ, ezért mindig személyes egyeztetés alapján érdemes pontosítani. Eladásnál a célom az, hogy a szolgáltatás ára arányban legyen a jobb pozicionálással és a hatékonyabb értékesítéssel.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért a lakást meghirdetik, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között a helyi kereslet, az alkupozíció és az ingatlan állapota alapján lehet eltérés, ezért fontos a reális induló ár.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Mesélj az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 30 471 ****