Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Balla László Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 30 415 ****
Balla László vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és gyorsabban dönteni. Külön figyelek Herminamező, Városliget, Istvánmező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló sajátosságaira, mert egy zuglói lakás értékét sokszor a fekvés, az állapot és a ház karaktere együtt határozza meg. A saját felújított zuglói lakáshirdetéseim tapasztalatait is beépítem a munkámba, így nem elméletből, hanem a helyi kínálatból indulok ki. Ha személyes, átgondolt egyeztetést keres, nálam a kerületi piac nem általánosítás, hanem konkrét döntési alap.
- Budapest XIV. kerületi helyismeret
- Saját zuglói lakáspiaci tapasztalat felújított lakás hirdetésével
- Személyes egyeztetésre épülő értékesítési szemlélet
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Balla Lászlóként Budapest XIV. kerületében dolgozom, és a helyi lakáspiacot nem csak térképen, hanem a mindennapi kínálatból és vevői érdeklődésből is ismerem. Herminamezőtől Nagyzuglóig más-más vevői elvárásokkal, eltérő háztípusokkal és különböző árazási logikával találkozom, ezért minden megbízást helyspecifikusan kezelek. A munkám középpontjában a reális piaci pozicionálás áll: megnézem az aktuális kínálatot, az ingatlan állapotát, a ház adottságait és azt is, hogy a környéken milyen típusú lakások mozognak gyorsabban. Saját zuglói hirdetéseim tapasztalataiból is dolgozom, így pontosabban látom, mire reagál a piac egy felújított, jó állapotú lakásnál. A budapesti piacon most különösen fontos a jó árazás és a tudatos bemutatás, mert a kereslet hullámzóbb, az alku szerepe pedig továbbra is számottevő. Ebben a környezetben a helyismeret és a személyes egyeztetés sokat számít: nem sablonnal, hanem a konkrét utcára, háztípusra és állapotra szabott javaslatokkal dolgozom.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 48 m² · 62 900 000 Ft
- helyi árképzés
- eladási stratégia
- zuglói lakáspiac
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a jó állapotú, jól megközelíthető lakások iránt jellemzően stabil az érdeklődés.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Herminamező, Istvánmező
A ház állapota sokszor ugyanannyit számít, mint a lakásé
A XIV. kerület belsőbb részein a vevők nem csak a lakást nézik, hanem a társasház állapotát, a lépcsőházat és a közös költség mögötti tartalmat is. Egy rendezett ház könnyebben megtartja az érdeklődést, mint egy elhanyagolt környezet.
Eladás előtt érdemes a teljes benyomást rendbe tenni, nem csak a lakást.
02 · Városliget, Kiszugló
A fekvés és a közlekedés együtt adja a valódi vonzerőt
A Városliget közelsége vagy egy jó közlekedési kapcsolat önmagában nem elég, ha a lakás alaprajza vagy állapota gyenge. A vevők gyorsan összevetik a környék előnyeit a kínálat többi elemével.
A helyi előnyöket érdemes konkrétan megmutatni, nem csak említeni.
03 · Törökőr, Nagyzugló
A reális induló ár gyorsíthatja a döntést
A budapesti piacon a kereslet hullámzóbb, ezért a túl magas kezdőár könnyen elnyújthatja az értékesítést. A jól belőtt ár és a tiszta bemutatás együtt sokkal jobb esélyt ad a komoly érdeklődők megszólítására.
A pontos árazás ma fontosabb, mint a túlzottan optimista indulás.
Friss a helyi piacról
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026.09.09.
· ingatlan.com Tudástár
Budapesten a lakásdrágulás tempója nyár végére érezhetően lassult
A fővárosi lakáspiacon augusztusra a drágulás üteme visszafogottabb lett, és a panel- valamint téglalakások árszintje is enyhe korrekciót mutatott a nyár végére.
Zuglóban ez azt jelenti, hogy az eladóknak különösen fontos a pontos induló ár és a jó állapot hangsúlyozása. A vevők ma érzékenyebben reagálnak a túlárazásra, ezért a helyi összehasonlításoknak nagyobb szerepe van, mint korábban.
kereslet
· 2026.08.12.
· Duna House Barométer
A budapesti kereslet nyáron lanyhább maradt
A keresleti index nyár közepére visszaesett, ami a fővárosi piacon óvatosabb vevői magatartásra utal.
A XIV. kerületben ez azt erősíti meg, hogy az eladási stratégia nem lehet passzív. A jó fotók, a rendezett bemutatás és a reális ár együtt segít abban, hogy a lakás ne csak jelen legyen a piacon, hanem ki is emelkedjen.
értékesítési stratégia
· 2026.10.14.
· Duna House Barométer
A reálisan árazott budapesti lakások gyorsabban találnak vevőt
A budapesti piacon a jól árazott lakások lényegesen rövidebb idő alatt kelnek el, mint a túlárazott, később korrigált hirdetések.
Ez a zuglói eladóknak azt üzeni, hogy az első ár a legfontosabb döntés. Ha az ingatlan jó állapotú és a környék keresett, akkor a piaci belépőárat érdemes úgy meghatározni, hogy az azonnal versenyképes legyen.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes elindítani egy lakást a XIV. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a lakás fekvése együtt számít. Nem érdemes országos átlagból kiindulni, mert Zugló városrészei között is van különbség. A cél az, hogy az ár versenyképes legyen a helyi kínálatban.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy zuglói lakást?
Ez az árazástól, az állapottól és a keresett lokációtól függ. A reálisan árazott, jó állapotú lakások jellemzően gyorsabban találnak vevőt, míg a túlárazott hirdetések könnyen beragadnak. A pontos időt mindig az aktuális helyi kínálat alapján érdemes megítélni.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?
A díjazás a megbízás típusától és a feladat tartalmától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, mert más munka egy egyszerű értékesítési támogatás és más egy teljes eladási folyamat. A pontos feltételeket mindig előre, átláthatóan érdemes tisztázni.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az, amin ténylegesen megállapodnak a felek. A kettő között lehet eltérés az alku, az állapot vagy a piaci helyzet miatt. Ezért fontos, hogy az induló ár már eleve reális legyen.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Kezdjük az ingatlanoddal
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 415 ****