Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Bányász Attila Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 70 272 ****
Bányász Attila vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és biztonságosan dönteni. Külön figyelek Zugló változatos városrészeire, például Herminamezőre, Istvánmezőre, Törökőrre és Nagyzuglóra, mert ezekben a mikrolokációkban sokat számít az utca, az állapot és a ház jellege. A helyi kínálatot és a friss piaci mozgásokat együtt nézem, így nem csak hirdetek, hanem személyre szabottan egyeztetek az eladási vagy vételi stratégiáról. Ha fontos Önnek a pontos helyismeret és az átgondolt árképzés, jó kiindulópontot adok a döntéshez.
- Budapest XIV. kerületre specializált helyismeret
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Bányász Attila vagyok, Budapest XIV. kerületének ingatlanpiacára fókuszáló szakértő. A munkám lényege, hogy a helyi kínálatot, az ingatlan állapotát és a környék adottságait együtt értelmezem, mert Zuglóban egy jó utca vagy egy csendesebb mellékutca is érezhetően befolyásolhatja a keresletet. A saját hirdetéseim között is megjelenik a kerülethez kötődő, fiatal építésű, tágas lakás, ami jól mutatja, hogy a XIV. kerületben a modern otthonok és a zöldebb környezet iránt is van kereslet. Emellett bérleti és budapesti lakóingatlanos tapasztalatot is hozok, ezért az eladás, a vétel és a kiadás kérdéseiben is tudok gyakorlati segítséget adni. A célom nem az, hogy túl magasra tegyem az árat, hanem az, hogy a hirdetés a megfelelő vevőkhöz jusson el. Ha Herminamezőn, Városliget környékén, Istvánmezőn, Törökőrön, Kiszuglóban vagy Nagyzuglóban gondolkodik, személyes egyeztetéssel és helyi összehasonlítással segítek megtalálni a legjobb irányt.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 79 m² · 94 900 000 Ft
- Budapest · 23 m² · 170 000 Ft
- Hajdúszoboszló · 50 m² · 44 500 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- Zugló piaci ismeret
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a csendesebb utcák és a jó közlekedés együtt adják a kereslet alapját.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Herminamező, Istvánmező
Utcakép és háztípus
Ezekben a városrészekben az utca hangulata, a ház állapota és a beépítés jellege erősen befolyásolja a vevői döntést. Egy rendezett lépcsőház vagy egy csendesebb mellékutca sokszor többet ér, mint elsőre látszik.
A helyszíni benyomás itt közvetlenül hat az árérzetre.
02 · Városliget, Törökőr
Közlekedés és zajterhelés
A frekventáltabb részeken a közlekedési kapcsolatok előnyt jelentenek, de a zaj és a forgalom is fontos szempont. A vevők gyakran ezek alapján különítik el a valóban vonzó lakásokat a csak papíron jó ajánlatoktól.
A jó elérhetőség érték, de a környezeti terhelést is érdemes őszintén kezelni.
03 · Kiszugló, Nagyzugló
Állapot és fenntartási költség
A nyugodtabb lakóövezetekben a lakás használhatósága, a felújítás szintje és a közös költség együtt alakítja a keresletet. A vevők itt különösen figyelik, hogy az ingatlan mennyi azonnali ráfordítást igényel.
Az árazásnál az állapot és a fenntarthatóság együtt dönt.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a kereslet pedig átrendeződött
A budapesti árak havi változása szeptemberben enyhe csökkenést mutatott, miközben a kereslet szerkezete is változott, és az első lakásvásárlók szerepe erősödött.
A XIV. kerületben ez azt jelenti, hogy a reálisan árazott, jó állapotú lakások előnyben lehetnek, míg a túl magasra tett hirdetések könnyebben lelassulnak. Zuglóban különösen fontos a helyi összehasonlítás és a pontos pozicionálás, mert a vevők ma érzékenyebbek az ár-érték arányra.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XIV. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,47 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 92 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
Fiatal építésű, tágas otthon Zugló zöldövezetében – 15 m² terasszal
Budapest XIV. kerület · 79 m² · 3 szoba
94 900 000 Ft
lakás
Régi Fóti út-i kiadó lakások
Budapest · 23 m² · 1 szoba
170 000 Ft
lakás
Eladó napfényes lakás a város legjobb házában, prémium szolgáltatásokkal!
Hajdúszoboszló · 50 m² · 2 szoba
44 500 000 Ft
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot, az emelet, a tájolás és a ház fenntartási költsége együtt számít. Zuglóban a reális, piaci összevetésen alapuló ár általában több érdeklődőt hoz, mint egy túl magas kezdőár.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant a XIV. kerületben?
Ez az ingatlan típusától, az árazástól és a keresett mikrolokációtól függ. A jó állapotú, jól bemutatott lakások jellemzően gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túl drágán kínált ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői vagy szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás tartalmától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy az értékesítés, a hirdetéskezelés, a tárgyalás és a személyes egyeztetés pontosan milyen szolgáltatásokat tartalmaz.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben lát, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek végül megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékesítésnél nem csak a hirdetési számot, hanem a tényleges piaci mozgást is figyelni kell.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 272 ****