Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Hörcsöki Szabolcs Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 70 454 ****
Hörcsöki Szabolcs vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális képet kapni a helyi piacról. Külön figyelek Herminamező, Városliget és Istvánmező környékére, mert ezekben a városrészekben az utca, az állapot és a fekvés is sokat számít az árazásnál. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a helyi kínálat folyamatos figyelése és az, hogy az ingatlant ne csak meghirdetni, hanem jól pozicionálni is tudjam. Ha fontos Önnek a megalapozott döntés és a gördülékeny értékesítés, szívesen segítek.
- Budapest XIV. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Budapest XIV. kerületében dolgozom ingatlanszakértőként, és a helyi városrészek sajátosságaira építem a tanácsadást. Herminamező, Városliget, Istvánmező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló esetében is más a vevői elvárás, a kereslet ritmusa és az a szint, ahol egy lakás igazán versenyképes lesz. A saját hirdetéseimben is jól látszik, hogy a zuglói piacon a világos, jó állapotú és parkközeli lakások különösen keresettek. Ezekből a tapasztalatokból indulok ki akkor is, amikor eladási stratégiát, induló árat vagy tárgyalási mozgásteret javaslok. A budapesti piacon most különösen fontos a pontos pozicionálás: a kereslet sok szegmensben átrendeződött, a vevők pedig érzékenyek az árra, az állapotra és a lokációra. Ezért minden megbízásnál a helyi összehasonlításra, a kínálati környezetre és a személyre szabott egyeztetésre építek.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 77 m² · 80 890 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 67 m² · 83 450 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a jó állapotú, világos lakások gyorsan felkeltik a figyelmet.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Herminamező, Istvánmező
A polgári és városias lakásoknál a ház állapota dönt
Ezekben a városrészekben a vevők nemcsak a lakás méretét nézik, hanem a társasház karbantartottságát, a lépcsőház állapotát és a közös költség arányát is. Egy jó alaprajzú, világos lakás sokkal erősebb ajánlatot kaphat, ha a ház rendezett képet mutat.
Az eladási árnál a ház minősége legalább annyira fontos, mint a lakás négyzetmétere.
02 · Városliget, Kiszugló
A zöld környezet önmagában kevés, ha a lakás nem versenyképes
A parkközeli elhelyezkedés vonzó, de a vevők gyorsan összevetik a hasonló környékbeli kínálatot. Ha a lakás felújított, jó fényviszonyú és praktikus elrendezésű, sokkal könnyebb kiemelni a többi közül.
A zöld lokáció előny, de az állapot és az ár együtt hozza meg az érdeklődést.
03 · Törökőr, Nagyzugló
A reális induló ár gyorsítja a döntést
A zuglói vevők ma érzékenyek az árra, különösen akkor, ha több hasonló lakás is elérhető a környéken. A túl magas kezdőár gyakran csak hosszabb értékesítési időt és későbbi korrekciót eredményez.
A jól belőtt induló ár több megkeresést és jobb tárgyalási pozíciót adhat.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlan.com Tudástár és Duna House összefoglalók
Budapesten lassult az árak emelkedése, miközben a kereslet szerkezete átalakult
A budapesti lakáspiacon az éves drágulás üteme mérséklődött, és a vevői összetételben az első lakásvásárlók súlya nőtt, miközben a befektetők aránya csökkent.
Zuglóban ez azt jelenti, hogy a jól árazott, jó állapotú lakások előnyt élveznek, mert a vevők ma tudatosabban hasonlítanak és gyorsabban döntenek. A túl magas induló ár könnyebben kiesik a keresési mezőből, ezért a helyi összehasonlítás most különösen fontos.
kerületi kereslet
· 2026. szeptember
· Duna House
A XIV. kerület kereslete átrendeződött a budapesti térképen
A kerületi keresleti térképen a XIV. kerület továbbra is fontos szereplő, de a budapesti kereslet több ponton átrendeződött, és a vevők érzékenyebbek lettek a lokációs és árkülönbségekre.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy Zuglóban a pontos városrész és az ingatlan állapota még fontosabb lett az árazásnál. Aki eladna, annak érdemes a saját utcájára és a közvetlen környezetre szabni a stratégiát, nem csak a kerület egészére.
saját piaci értelmezés
· 2026. október
· Hörcsöki Szabolcs piaci értelmezése
A zuglói eladóknak most a pozicionálás a legfontosabb
A saját hirdetéseim alapján a világos, felújított vagy jó állapotú, parkközeli lakások továbbra is erős érdeklődést tudnak kiváltani a kerületben.
A mostani piacon nem elég jó lakást kínálni, azt a megfelelő árszinten és a megfelelő üzenettel kell megmutatni. Herminamezőn, Kiszuglóban és Nagyzuglóban különösen sokat számít, hogy a vevő első ránézésre megértse az ingatlan valódi előnyeit.
A portfóliómból
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
Gyakori kérdések
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a közvetlen kínálat együtt számít. Zuglóban ugyanazon alapterület mellett is nagy lehet a különbség egy felújított, világos lakás és egy felújítandó ingatlan között. Érdemes a helyi összehasonlítást személyesen átbeszélni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy zuglói lakást?
Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a városrész. A jól pozicionált, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok hosszabban maradhatnak a piacon. A reális induló ár sokat rövidíthet az értékesítési időn.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan jellegétől és a feladat összetettségétől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy milyen szolgáltatások tartoznak bele az együttműködésbe, például az árazási javaslat, a hirdetéskezelés és a vevőkkel való egyeztetés. Így pontosan látható, mit kap az ügyfél a megbízásért.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a tárgyalás, az állapot és a piaci helyzet miatt gyakran van eltérés. Ezért fontos, hogy az induló ár eleve reális legyen.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 454 ****