Kárpáti Lili
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület

Kárpáti Lili Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület

+36 70 361 ****
Budapest, XIV. kerület — borítókép

Kárpáti Lili vagyok, és a XIV. kerületben segítek eladóknak és vevőknek eligazodni a zuglói piacban, különösen Városliget, Alsórákos és a környező városrészek kínálatában. Figyelem a helyi árakat, az állapotkülönbségeket és azt is, hogy egy lakás fekvése vagy erkélye mennyit számít a keresletben. Személyes egyeztetéssel, reális árazással és célzott bemutatással dolgozom, mert Zuglóban a jó pozicionálás sokszor gyorsabb és jobb eredményt hoz. Ha fontos Önnek a helyismeret és a tiszta, érthető tanács, szívesen segítek.

  • Budapest XIV. kerületre specializált ingatlanközvetítői szemlélet
Helyi medián
1,41 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.

Aktív kínálat
16

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
10

Hirdetés a portfólióban.

Így dolgozom

Kárpáti Lili Budapest XIV. kerületében dolgozik ingatlanszakértőként, és a zuglói városrészek sajátosságaira építi a munkáját. Városliget, Alsórákos, Istvánmező, Herminamező, Törökőr és Kiszugló környezetében különösen fontosnak tartja, hogy az ingatlan ára, állapota és elhelyezkedése együtt legyen értelmezve, ne csak a hirdetési számok alapján. A saját piaci tapasztalat mellett a budapesti trendeket is figyeli: a drágulás üteme mérséklődött, a reálisan árazott lakások pedig jellemzően gyorsabban találnak vevőt. Ezért az értékesítésnél nem túlzó ígéretekre, hanem helyi összehasonlításra, pontos pozicionálásra és személyes egyeztetésre épít. A bemutatott kínálatban a XIV. kerületben is megjelenik a jó állapotú, parkra néző lakás és a nagyobb, prémium kategóriájú otthon is, ami jól mutatja, mennyire eltérő vevői elvárásokkal kell számolni Zuglóban. Lili ezekhez a különbségekhez igazítja az értékesítési stratégiát, hogy az ingatlan a megfelelő célcsoporthoz jusson el.

Példák a kínálatomból
  • Budapest XIV. kerület · 53 m² · 62 990 000 Ft
  • Budapest XIV. kerület · 127 m² · 420 000 Ft
  • Budapest VI. kerület · 90 m² · 540 000 Ft
  • Budapest XII. kerület · 71 m² · 169 900 000 Ft
  • zuglói lakások árazása
  • helyi piaci elemzés
  • eladásra felkészítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Városliget

A Városliget környékén a jó fekvés és a rendezett állapot különösen sokat számít.

Összehasonlítási csoport Zugló központi, frekventált részei
Amit a helyszínen nézünk A környék adottságai, a közlekedés és a park közelsége együtt határozza meg a vevői érdeklődést.
Árazási szempont Itt érdemes a kínálati árnál külön figyelni a lokációra és az ingatlan állapotára. Egy világos, jó elosztású lakás a környék adottságai miatt erősebb pozícióból indulhat. A túl magas ár viszont gyorsan visszafoghatja az érdeklődést.

Városliget ingatlanról kérdezek

Helyi adatok, közérthetően

Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Városliget.

Medián
1,41 M Ft/m²
Aktív kínálat
16
Árcsökkentés
—
91+ nap
56.3%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,41 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,50 M-ről 1,41 M Ft/m²-re változott Városliget téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

16 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (5 hirdetés, ~31%) — Városliget.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

10 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,0 M–1,5 M ársávban 10 mintahirdetés szerepel a 16 megfigyelt hirdetésből — Városliget.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

56,3% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 16 aktív hirdetésből 9 legalább 91 napja megfigyelt (56,3%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Alsórákos mediánja körülbelül 1,73 M Ft/m² (n=75), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Városliget környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Városliget aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

A helyismeret a részletekben látszik

Mire figyelünk a helyszínen?

01 · Városliget, Istvánmező

A fekvés és a közlekedés együtt adja a valódi vonzerőt

A XIV. kerület belsőbb részein a vevők nemcsak a lakás méretét nézik, hanem azt is, mennyire kényelmes a mindennapi közlekedés. A parkközeli vagy jól elérhető utcák előnyt jelenthetnek, de ezt a lakás állapota és az épület minősége erősen módosítja.

A helyi árazásnál a cím önmagában kevés, a környezet és az állapot együtt dönt.

02 · Alsórákos, Kiszugló

A családbarát és a vegyes beépítésű részeknél más vevői logika működik

Alsórákoson gyakran a nyugodtabb környezet, Kiszuglóban pedig a sokféle lakástípus és az ár-érték arány kerül előtérbe. Ugyanazon kerületen belül is eltérő, hogy a vevő a csendet, a praktikumot vagy a felújítottságot keresi.

Az eladási stratégia akkor működik jól, ha a lakás valódi célcsoportjára épül.

03 · Herminamező, Törökőr

A reális induló ár gyorsíthatja az érdeklődést

Budapesten a reálisan árazott lakások jellemzően gyorsabban kelnek el, mint a túlárazott, majd később korrigált hirdetések. Zuglóban ez különösen fontos, mert a vevők sok hasonló ajánlat közül választanak, és hamar kiszűrik a túl magasra tett hirdetéseket.

A jó induló ár nem engedmény, hanem piaci előny.

Ami a piacot most mozgatja

Ami most történik

Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci trend · 2026. szeptember · ingatlan.com Tudástár

Budapesten szeptemberben tovább lassult a lakásdrágulás

A források szerint országosan a havi ármozgás gyakorlatilag megállt, Budapesten pedig enyhe havi csökkenés látszott. Ez azt jelzi, hogy a piac érzékenyebb lett az árazásra, és a vevők válogatósabban reagálnak.

A XIV. kerületben ez azt üzeni, hogy a jól belőtt induló ár és a rendezett bemutatás most még fontosabb. Aki túl magasra áraz, könnyen elveszítheti a figyelmet, miközben a reális ajánlatok gyorsabban kerülhetnek fókuszba.

Forrás →

helyi értelmezés · 2026. október · piaci összefoglaló

Zuglóban a helyi összehasonlítás többet ér az átlagárnál

A rendelkezésre álló mintában a XIV. kerülethez kapcsolódó összehasonlítások még szűkösek, ezért a pontos helyi árképzéshez a városrészi különbségeket kell előtérbe tenni. A saját hirdetések is azt mutatják, hogy a kerületben a jó állapotú, parkra néző vagy nagyobb teraszos lakások külön kategóriát képviselnek.

Zuglóban nem elég a kerületi átlagból kiindulni, mert a Városliget, Alsórákos vagy Kiszugló egészen más vevői elvárásokat hoz. Én ezért mindig az adott utca, az állapot és a lakás használhatósága alapján adok árazási javaslatot.

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, XIV. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,41 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

Ingatlanok, amelyekkel dolgozom

Válogatás a kínálatomból

Saját kínálat

Gyakori kérdések

A leggyakoribb kérdések, röviden

Mennyi az induló ár egy XIV. kerületi lakásnál?

Az induló ár mindig a pontos helyszíntől, az állapottól és a lakás adottságaitól függ. Zuglóban ugyanazon kerületen belül is nagy különbség lehet a parkközeli, a belsőbb és a vegyes beépítésű részek között, ezért helyi összehasonlítás alapján érdemes árazni.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást a XIV. kerületben?

Erre nincs egyetlen fix válasz, mert a reális ár, a keresett elhelyezkedés és a bemutatás minősége együtt számít. A budapesti adatok alapján a jól árazott lakások gyorsabban mozognak, míg a túlárazott hirdetések sokkal tovább maradhatnak a piacon.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői munka?

A díjazás az együttműködés típusától, az ingatlan jellegétől és a feladat terjedelmétől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatásra van szükség, és ahhoz igazodjon a megbízás.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az a hirdetési összeg, amelyen az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás összege. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékbecslésnél és az értékmeghatározásnál mindig a helyi piaci helyzetet kell figyelembe venni.

A folytatás egy közös beszélgetés

Mesélj az ingatlanodról

Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.

+36 70 361 ****
Kárpáti Lili Kapcsolat