Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
László Miklós Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 20 441 ****
László Miklós vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni a helyi kínálat és az aktuális kereslet alapján. Külön figyelek Herminamező, Városliget és Istvánmező környékére, mert ezekben a városrészekben az állapot, az utca és a lakás adottságai nagyon eltérő árazást indokolhatnak. Saját zuglói tapasztalatommal és a személyes egyeztetésre épülő munkával abban támogatom az ügyfeleimet, hogy ne csak hirdessenek, hanem valóban jól pozicionáljanak. Ha fontos a pontos helyismeret, a tiszta kommunikáció és a piacképes árképzés, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest XIV. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
87
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
1
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Budapest XIV. kerületében dolgozom, ahol a városrészek közötti különbségek sokszor ugyanakkora szerepet játszanak az értékesítésben, mint maga az ingatlan állapota. Herminamező, Városliget, Istvánmező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló környékén abban segítek, hogy az ingatlan a saját mikrokörnyezetéhez illő, piacképes pozíciót kapjon. A munkám alapja a helyi kínálat figyelése, a reális árképzés és a személyes egyeztetés. Különösen fontosnak tartom, hogy az eladási stratégia ne általános budapesti sablonból, hanem a XIV. kerület aktuális helyzetéből induljon ki. Saját hirdetéseimben is a zuglói adottságokra építek: a felújított, panorámás lakásoknál például a fény, a kilátás és a környezet közelsége együtt alakítja az érdeklődést. Ez a szemlélet az értékbecslésnél, az értékmeghatározásnál és a tárgyalásnál is előnyt ad.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 37 m² · 58 900 000 Ft
- helyi árképzés
- értékbecslés és értékmeghatározás
- eladásra felkészítés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Istvánmező
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Istvánmező.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Istvánmező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
87
Árcsökkentés
—
91+ nap
34.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,41 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Istvánmező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
87 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (29 hirdetés, ~33%) — Istvánmező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
49 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 49 mintahirdetés szerepel a 87 megfigyelt hirdetésből — Istvánmező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
34,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 87 aktív hirdetésből 30 legalább 91 napja megfigyelt (34,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Alsórákos mediánja körülbelül 1,73 M Ft/m² (n=74), míg Örs vezér téri lakótelep körülbelül 1,43 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Istvánmező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Istvánmező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 ·
A ház állapota és a lakás fekvése együtt dönt
A XIV. kerület belsőbb részein ugyanazon utcán belül is nagy lehet a különbség a keresletben. A jó fényviszony, a rendezett társasház és a csendesebb fekvés gyakran többet számít, mint egyetlen extra szoba.
02 ·
A közlekedés és a környezet együtt adja az értéket
A Városliget közelsége és a jó elérhetőség sok vevőnél vonzó, de a zaj, a parkolás és az épület állapota gyorsan módosíthatja az érdeklődést. Törökőrön a praktikus közlekedés és a használható alaprajz lehet a legerősebb érv.
03 ·
A felújítottság nem csak esztétikai kérdés
A vevők a rendezett, azonnal költözhető lakásokat gyorsabban megértik, de a műszaki állapotot is figyelik. Kiszuglóban és Nagyzuglóban a tiszta bemutatás, a jó alaprajz és a korrekt ár együtt hozza a legjobb eredményt.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten lassult a drágulás, a kerületi különbségek viszont megmaradtak
A budapesti lakásárak havi változása őszre enyhült, miközben a kereslet és a kínálat kerületenként eltérően alakult. A XIV. kerületben a helyi pozíció és az ingatlan állapota továbbra is meghatározó.
Ez a XIV. kerületben azt jelenti, hogy a túl magas induló ár könnyen lassíthatja az érdeklődést, különösen ott, ahol több hasonló lakás is elérhető. A jól árazott, rendezett állapotú ingatlanok viszont továbbra is előnyt élvezhetnek. Eladás előtt ezért a helyi összevetés és az értékmeghatározás most különösen fontos.
kerületi kereslet
· 2026. szeptember
· Duna House
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött
A fővárosi kereslet több kerületben változott, és a korábban erősebb területek között is volt elmozdulás. A XIV. kerület továbbra is olyan környezet, ahol a helyi adottságok és a pontos pozicionálás sokat számítanak.
A kerületi kereslet átrendeződése miatt a zuglói eladóknak nem elég a kerület nevét kommunikálni. A városrész, az utca és a lakás állapota együtt adja meg azt az árat, amelyre valóban van vevő. Ezért a személyes helyszíni egyeztetés és a célzott árképzés most különösen hasznos.
vevői összetétel
· 2026. nyár
· Duna House és ingatlan.com
Erősödött az első lakásvásárlók szerepe Budapesten
A budapesti vevői összetételben nőtt az első lakásukat keresők aránya, miközben a befektetők súlya mérséklődött. Ez a keresletet érzékenyebbé teszi a reális árra és a jól használható alaprajzra.
A XIV. kerületben ez különösen a kisebb és közepes méretű lakásoknál fontos, mert az első lakásvásárlók gyorsabban reagálnak a tiszta, érthető ajánlatokra. A túlzottan optimista árképzés itt könnyen visszaveti az érdeklődést. A vevői oldal ma jobban díjazza az átlátható, jól bemutatott ingatlanokat.
A portfóliómból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
Amit a legtöbben kérdeznek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes elindítani az ingatlan hirdetését a XIV. kerületben?
Az induló árnál a lakás állapota, a ház jellege és a pontos városrész a döntő, nem csak a kerület neve. A reális, helyi kínálathoz igazított ár több érdeklődőt hozhat, mint egy túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Zuglóban?
Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a környék. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban mozdulnak, mint a felülárazott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői munka?
A díjazás az együttműködés tartalmától, az ingatlan típusától és az értékesítési feladattól függ. Erről mindig előre, átláthatóan egyeztetek, hogy pontosan tudható legyen, milyen szolgáltatás jár a megbízáshoz.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin a hirdetés elindul, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az alkupozíció és az ingatlan állapota miatt gyakran van eltérés.
A következő állomás egy rövid egyeztetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 20 441 ****