Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Németh Éva Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 70 604 ****
Németh Évaként Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek abban, hogy a helyi kínálatot, az utcák közti különbségeket és az aktuális piaci mozgásokat reálisan lássák. Különösen jól ismerem Zugló belsőbb részeit, például Herminamezőt, Istvánmezőt, Törökőrt, Kiszuglót, Nagyzuglót és a Városliget környékét, ezért nem általános tanácsot adok, hanem a környékre szabott megoldást. Saját zuglói lakásos tapasztalatommal és személyes egyeztetéssel segítek az árazásban, a hirdetési stratégiában és a tárgyalásban. Ha fontos, hogy az ingatlanod ne csak hirdetés legyen, hanem jól pozicionált ajánlat a XIV. kerületben, szívesen dolgozom veled.
- Budapest XIV. kerületre specializált helyismeret
- Saját zuglói lakáshirdetési tapasztalat
- Személyes egyeztetésen alapuló értékesítési szemlélet
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
2
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Budapest XIV. kerületében dolgozom ingatlanszakértőként, és a helyi utcák, lakóövezetek és társasházi adottságok alapján segítek eladóknak és vevőknek dönteni. A zuglói piacot nem csak térképről ismerem: figyelem a kínálatot, a kereslet változásait és azt is, hogy egy-egy városrészben mi számít gyorsabban eladhatónak vagy éppen óvatosabban árazandónak. A saját hirdetéseim között is szerepel felújított, két szobás zuglói lakás, ami jól mutatja, hogy a XIV. kerületben az állapot, az elhelyezkedés és a célközönség együtt határozza meg az értékesítési stratégiát. Nem egyetlen átlagárból indulok ki, hanem az adott környék kínálatából, a lakás állapotából és abból, hogy milyen vevői körre érdemes célozni. Ha Herminamezőn, Istvánmezőn, Törökőrön, Kiszuglóban, Nagyzuglóban vagy a Városliget közelében szeretnél eladni vagy vásárolni, olyan támogatást kapsz, amely a helyi piac logikájára épül. Célom, hogy az ingatlanod a lehető legjobb pozícióban jelenjen meg, és a döntésedhez tiszta, érthető szakmai kapaszkodókat adjak.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 52 m² · 73 900 000 Ft
- Budapest X. kerület · 34 m² · 48 900 000 Ft
- helyi árazás
- lakáseladás
- vevői tanácsadás
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a csendesebb utcák és a jó közlekedés együtt adják a kereslet alapját.
Helyi piaci kép
Több szemszög, egy megalapozott döntés.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Herminamező, Istvánmező
A társasház állapota sokszor többet nyom, mint a négyzetméter
A XIV. kerület belsőbb részein a vevők gyorsan észreveszik, ha egy ház rendezett, karbantartott és jó benyomást kelt. Herminamezőn és Istvánmezőn ezért az épület állapota, a lépcsőház, a közös költség és a felújítások története is része az eladási stratégiának.
A jó ház önmagában értéknövelő tényező, ezért az árazásnál ezt külön érdemes hangsúlyozni.
02 · Városliget, Törökőr
A közlekedés és a környezeti hatások együtt formálják a keresletet
A Városliget közelében a zöld környezet vonzó, de a forgalom, a zaj és az utcai fekvés is számít. Törökőrön ugyanez még erősebben igaz, mert a beépítés és az utcakép sokféle lehet, így az ingatlanok megítélése is eltérő.
A lokáció előnyeit csak akkor lehet jól árazni, ha a környezeti terhelést is őszintén figyelembe vesszük.
03 · Kiszugló, Nagyzugló
A vevők a használhatóságot keresik, nem csak a szép hirdetést
Kiszuglóban és Nagyzuglóban a jó alaprajz, a világos terek, a parkolási lehetőség és a praktikus közlekedés gyakran döntőbb, mint egy látványos, de túlzó hirdetési szöveg. A saját zuglói lakásos tapasztalatok alapján a valós előnyöket érdemes kiemelni, mert ezek hozzák a komoly érdeklődőket.
A használhatóságot bemutató hirdetés gyorsabban talál célzott vevőt.
Friss a helyi piacról
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten a kereslet és a kínálat egyszerre mozdult, de a drágulás üteme lassult
A budapesti piacon a nyár végére több hirdetés jelent meg, miközben a kereslet nem gyorsult ugyanilyen ütemben. Az országos és budapesti árnövekedés is mérséklődött, a fővárosban pedig havi szinten enyhe visszaesés látszott.
Ez a XIV. kerületben azt jelenti, hogy az eladóknak különösen fontos a pontos induló ár és a jó bemutatás. Aki reálisan áraz, az könnyebben talál komoly érdeklődőt, mint aki a piaci átlag fölé lő be. A helyi összehasonlítás és a személyes egyeztetés most többet számít, mint valaha.
kerületi kereslet
· 2026. szeptember
· Duna House hírek
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött
A fővárosban több korábban népszerű kerületben visszaesett a kereslet, miközben néhány másik városrész erősödött. A XIV. kerület továbbra is a figyelt budapesti területek közé tartozik.
Zuglóban ez azt üzeni, hogy a vevők ma már sokkal szelektívebben néznek körül. Egy jó állapotú, jól pozicionált lakás előnyt élvezhet, de csak akkor, ha az ár és a bemutatás is ehhez igazodik. A kerületi szintű érdeklődés mellett a városrészi különbségek is döntőek.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XIV. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,47 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
A portfóliómból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Az induló árnál a kerületi átlag helyett a pontos városrész, az állapot, a ház minősége és a jelenlegi kínálat számít. A reális, jól pozicionált ár általában több komoly érdeklődőt hoz, mint egy túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy zuglói lakást?
Ez az ingatlan állapotától, az árazástól és a lokációtól függ. A jól árazott, rendezett lakások jellemzően gyorsabban találnak vevőt, míg a túl drágán indított hirdetések hosszabban a piacon maradhatnak.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő vagy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig az együttműködés típusától és a megbízás részleteitől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatást kapsz, és ehhez milyen feltételek tartoznak.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért a hirdetés megjelenik, az adásvételi ár pedig az, amiben végül a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékbecslésnél és az értékmeghatározásnál mindig a piaci helyzetet kell nézni, nem csak a hirdetési összeget.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Mesélj az ingatlanodról
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 604 ****