Helyi medián
1,75 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Rácz Roland Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
+36 70 804 ****
Rácz Roland vagyok, és a XIV. kerületben segítek eligazodni a zuglói ingatlanok között, különösen Alsórákos, Törökőr, Kiszugló és a környező városrészek kínálatában. Figyelem a helyi árakat, az állapotkülönbségeket és azt is, hogy egy lakás fekvése, utcája vagy felújítottsága mennyit számít a vevők szemében. Nem sablonos árazással dolgozom: személyes egyeztetés után a reális piaci pozíciót keresem meg, hogy az eladás gyorsabb és kiszámíthatóbb legyen. Ha Zuglóban adnál el vagy vennél, olyan helyismeretet kapsz, ami a hirdetések mögötti valódi keresletet is látja.
- Budapest XIV. kerületre fókuszáló helyi ingatlanszakértő
Aktív kínálat
60
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
7
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Rácz Roland vagyok, Budapest XIV. kerületének területi ingatlanszakértője. A munkám középpontjában Zugló helyi sajátosságai állnak: másképp működik egy felújítandó lakás Alsórákoson, mint egy rendezett, felújított otthon ugyanebben a kerületben, és ezt az árazásnál is figyelembe veszem. A saját hirdetéseimben is látszik, hogy a kerületben többféle vevői igény jelenik meg: a kisebb, javítandó lakásoktól a nagyobb, jó állapotú vagy felújított otthonokig. Ezért az eladásnál nemcsak az alapterületet nézem, hanem a ház állapotát, a környék hangulatát, a közlekedést és azt is, hogy a vevői kereslet melyik városrészben erősebb. Ha a XIV. kerületben szeretnél eladni vagy vásárolni, abban segítek, hogy a kínálati ár ne legyen sem túl magas, sem indokolatlanul alacsony. A célom az, hogy a helyi piac logikájára építve hozzunk jó döntést, és a folyamat végig átlátható maradjon.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 75 m² · 74 500 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 91 m² · 114 000 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 153 m² · 244 000 000 Ft
- Budapest VII. kerület · 110 m² · 99 800 000 Ft
- zuglói lakások árazása
- helyi piaci elemzés
- eladás és vásárlás támogatása
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Alsórákos
Alsórákoson a rendezett utcák és a kertvárosiasabb hangulat miatt a vevők különösen figyelnek az állapotra és a használható alaprajzra.
Helyi piaci kép
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Alsórákos.
Medián
1,75 M Ft/m²
Aktív kínálat
60
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,75 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,69 M-ről 1,75 M Ft/m²-re változott Alsórákos téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
60 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (23 hirdetés, ~38%) — Alsórákos.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
24 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 24 mintahirdetés szerepel a 60 megfigyelt hirdetésből — Alsórákos.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 60 aktív hirdetésből 20 legalább 91 napja megfigyelt (33,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Alsórákos mediánja körülbelül 1,73 M Ft/m² (n=74), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Alsórákos környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Alsórákos aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Alsórákos, Kiszugló
Állapot és alaprajz együtt dönt
A XIV. kerületben a vevők nemcsak a négyzetmétert nézik, hanem azt is, mennyire jól használható a lakás beosztása. Egy felújított vagy jól karbantartott otthon Alsórákoson és Kiszuglóban is erősebb érdeklődést kaphat, mint egy hasonló méretű, de rosszabb elosztású ingatlan.
Az árazásnál az állapot és az alaprajz legalább annyit számít, mint a méret.
02 · Törökőr, Istvánmező
A közlekedés és a ház karaktere felárat vagy engedményt hozhat
Törökőr és Istvánmező esetében a jó elérhetőség és a rendezett társasház sokat javíthat a piaci pozíción. Ugyanakkor a vevők gyorsan észreveszik a ház állapotából, a közös területekből vagy a környezeti zajból adódó kompromisszumokat.
A helyszíni benyomás közvetlenül hat arra, milyen árat fogad el a piac.
03 · Városliget, Herminamező
A zöld környezet érték, de nem helyettesíti a reális árazást
A Városliget közelsége és Herminamező nyugodtabb hangulata vonzó lehet a vevőknek, de a végső döntést továbbra is a lakás állapota, a ház minősége és a kínálati ár együttese alakítja. A jó lokáció önmagában nem visz el egy túl magas árat.
A környék előnyeit érdemes hangsúlyozni, de a piaci árhoz mindig a tényleges állapotot kell igazítani.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
🏡 PIACI ÁR ALATT ELADÓ 3 SZOBÁS LAKÁS ZUGLÓBAN! 🏡
Budapest XIV. kerület · 75 m² · 3 szoba
74 500 000 Ft
lakás
Eladó Zuglóban, Alsórákoson egy felújított, kétszintes, 3+1 félszobás lakás.
Budapest XIV. kerület · 91 m² · 4 szoba
114 000 000 Ft
lakás
Eladó Zugló egyik legkedveltebb, kertvárosi, zöldövezeti részén, egy két lakásos társasházban található 5+1 félszobás lakás.
Budapest XIV. kerület · 153 m² · 6 szoba
244 000 000 Ft
lakás
Eladó kivételes adottságokkal rendelkező, akár két külön lakássá alakítható lakás Budapest VII. kerületében, a Murányi utcában
Budapest VII. kerület · 110 m² · 5 szoba
99 800 000 Ft
lakás
Eladó felújított, világos, csendes lakás a XI. kerületben, parkos környezetben!
Budapest XI. kerület · 34 m² · 1 szoba
51 000 000 Ft
ház
PRIVÁT HÁZRÉSZ, SAJÁT KERTTEL RÁKOSPALOTA KEDVELT RÉSZÉN!
Budapest XV. kerület · 53 m² · 1 szoba
49 900 000 Ft
ház
Eladó prémium belsőépítészeti megoldásokkal kialakított lakás Pestújhely egyik legcsendesebb, zöldövezeti részén
Budapest XV. kerület · 87 m² · 3 szoba
98 000 000 Ft
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a XIV. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a vevői kereslet együtt számít. Zuglóban a reális kínálati ár általában jobb eredményt ad, mint a túl magasra tett kezdőár.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy zuglói lakást?
Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a városrész. A jól pozicionált, piacképes lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túláraztott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az adott megbízás és az együttműködés részletei alapján dől el. Erről előre, átláthatóan egyeztetünk, hogy pontosan tudd, milyen szolgáltatást kapsz.
Mi a különbség a kínálati ár és a tényleges adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin a hirdetés elindul, a tényleges adásvételi ár pedig az, amiben a felek végül megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért fontos a helyes induló ár és a piaci visszajelzések figyelése.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Kezdjük az ingatlanoddal
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 70 804 ****