Helyi medián
1,47 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Ujlaki Emőke Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
Ujlaki Emőke vagyok, és Budapest XIV. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni a helyi piac alapján. Külön figyelek Zugló városrészeire, így Herminamező, Városliget, Istvánmező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló környékén is a kínálatot, az állapotot és a keresleti mintákat együtt nézem. A munkám alapja a személyes egyeztetés, a pontos árazás és az, hogy az ingatlan előnyeit a megfelelő vevői körnek mutassuk meg. Ha fontos Önnek a helyismeret és a tiszta, érthető szakmai kommunikáció, szívesen segítek.
- Budapest XIV. kerületre fókuszáló helyismeret
- Saját zuglói ingatlanpiaci tapasztalat
- Piaci alapú értékbecslési szemlélet
Aktív kínálat
92
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Budapest XIV. kerületében, Zugló változatos városrészeiben dolgozom, ahol a társasházi lakások, a felújított otthonok és a jó közlekedésű, keresett utcák mind más vevői logikát követnek. Ezért minden megbízásnál a helyi kínálatot, az ingatlan állapotát és a környék tényleges keresletét együtt vizsgálom. Saját tapasztalatomat a piaci elemzésekkel és a helyi hirdetési képpel együtt használom, így nem általános tanácsot adok, hanem a XIV. kerülethez illesztett stratégiát. A célom, hogy az eladók ne alul-, a vevők pedig ne túlárazzák az ingatlant, és a folyamat végig átlátható maradjon. A bemutatott saját hirdetéseim is azt mutatják, hogy a kerületben a kisebb lakásoktól a felújított otthonokig többféle ingatlantípusnál tudok segíteni. Ha Önnek fontos a pontos helyi pozíció, a jó megjelenítés és a személyes figyelem, jó helyen jár.
Példák a kínálatomból
- Budapest XIV. kerület · 38 m² · 52 900 000 Ft
- Budapest III. kerület · 72 m² · 112 900 000 Ft
- Budapest XIII. kerület · 58 m² · 84 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- vevői egyeztetés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Herminamező
Herminamezőn a jó állapot és a rendezett környezet különösen sokat számít.
Helyi adatok, közérthetően
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Herminamező.
Medián
1,47 M Ft/m²
Aktív kínálat
92
Árcsökkentés
—
91+ nap
33.7%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,47 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,44 M-ről 1,47 M Ft/m²-re változott Herminamező téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
92 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (32 hirdetés, ~35%) — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
47 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 47 mintahirdetés szerepel a 92 megfigyelt hirdetésből — Herminamező.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
33,7% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 92 aktív hirdetésből 31 legalább 91 napja megfigyelt (33,7%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Herminamező környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Herminamező aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 · Herminamező, Istvánmező
A közlekedési előnyök itt azonnal látszanak a keresletben
A XIV. kerület belsőbb részein a vevők gyorsan reagálnak a jó elérhetőségre, a rendezett utcákra és a használható alaprajzra. Egy lakás akkor teljesít jól, ha a környék előnyei már az első megtekintésnél érthetők.
A helyi előnyöket nem elég említeni, meg is kell mutatni az árban és a bemutatásban.
02 · Városliget, Törökőr
A ház állapota sokszor fontosabb, mint a puszta cím
A frekventáltabb környékeken is erősen számít, hogy a társasház mennyire karbantartott, milyen a lépcsőház, és mennyi felújítást igényel a lakás. A vevők a helyszín mellett a várható költségeket is mérlegelik.
A reális árképzéshez a környék és az épület állapotát együtt kell nézni.
03 · Kiszugló, Nagyzugló
A jó bemutatás a családiasabb részeken is döntő
A nyugodtabb, élhetőbb városrészekben a vevők a praktikumot, a parkolást és a mindennapi használhatóságot keresik. Ha ezek jól vannak kommunikálva, az ingatlan könnyebben megtalálja a saját vevőjét.
A megfelelő célcsoport kiválasztása legalább annyira fontos, mint az induló ár.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, XIV. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, XIV. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
ELADÓ 1szobás lakás Zuglóban a BGF-nél!!!
Budapest XIV. kerület · 38 m² · 1 szoba
52 900 000 Ft
lakás
ELADÓ 2 szobás , nagy teraszos , lakás hegyvidéki környezetben a belvároshoz közel!!
Budapest III. kerület · 72 m² · 2 szoba
112 900 000 Ft
lakás
ELADÓ 2,5 SZOBÁS TÉGLA LAKÁS A XIII. KERÜLET ZÖLDÖVEZETÉBEN !!
Budapest XIII. kerület · 58 m² · 3 szoba
84 900 000 Ft
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Az induló árat mindig a helyi kínálat, az épület állapota, a lakás mérete és a városrészi elhelyezkedés alapján érdemes meghatározni. Zuglóban ugyanazon kerületen belül is nagy különbség lehet a keresletben, ezért a pontos összehasonlítás kulcsfontosságú.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Zuglóban?
Ez az árazástól, az állapottól és a bemutatás minőségétől függ. A jól pozicionált, rendezett állapotú lakások általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túláraztatott vagy felújítandó ingatlanok.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás a megbízás típusától és a feladatok körétől függ, ezért ezt mindig személyes egyeztetés után érdemes pontosítani. Fontos, hogy előre tiszta legyen, milyen szolgáltatások tartoznak a közvetítéshez.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az induló árnál mindig érdemes a helyi piaci mozgást is figyelembe venni.
Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel
Beszéljünk az ingatlanodról
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.