Helyi medián
1,41 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XIV. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XIV. kerület
Urbán Ákos Ingatlanszakértő – Budapest, XIV. kerület
003670454****
Urbán Ákos vagyok, és a XIV. kerületben segítek eligazodni a lakások, családi otthonok és befektetési lehetőségek között. Külön figyelem a Városliget, Istvánmező, Herminamező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló környékének kínálatát, mert ezekben a városrészekben az állapot, a fekvés és az utca hangulata is sokat számít az árazásnál. Minden megbízásnál a helyi kínálatból, a reális vevői elvárásokból és a személyes egyeztetésből indulok ki, hogy az ingatlan ne alul-, de ne is túlárazzon. Ha fontos Önnek a pontos helyismeret és a nyugodt, átgondolt értékesítés, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest XIV. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
16
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Urbán Ákosként Budapest XIV. kerületében képviselem az eladókat és a vevőket, különösen a Városliget, Istvánmező, Herminamező, Törökőr, Kiszugló és Nagyzugló környékén. Munkám alapja a helyi kínálat alapos ismerete, az ingatlan állapotának és fekvésének pontos értékelése, valamint az, hogy az árazás mindig a valós piaci helyzethez igazodjon. A budapesti piacon ma különösen fontos a jó pozicionálás: a kereslet kerületen belül is eltérhet, és a vevők egyre tudatosabban hasonlítják össze a hirdetéseket. Ezért nem sablonos ajánlatokban gondolkodom, hanem személyre szabott stratégiában, legyen szó eladásról, vételről vagy értékbecslésről. Saját hirdetési tapasztalataim között szerepel budapesti lakás, nagyobb értékű kereskedelmi ingatlan és agglomerációs családi ház is, így a különböző ingatlantípusok piacát is jól látom. Ez segít abban, hogy a XIV. kerületben is pontosabban tudjam megmondani, milyen árkategóriában érdemes elindulni, és hogyan lehet a legjobb vevőket megszólítani.
Példák a kínálatomból
- Budapest VII. kerület · 95 m² · 159 000 000 Ft
- Budapest IV. kerület · 920 m² · 845 000 000 Ft
- Nagykovácsi · 272 m² · 359 000 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- értékbecslés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XIV. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Városliget
A Városliget környékén a zöld közelség és a jó megközelíthetőség együtt mozgatja a keresletet.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Városliget.
Medián
1,41 M Ft/m²
Aktív kínálat
16
Árcsökkentés
—
91+ nap
56.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,41 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,63 M-ről 1,41 M Ft/m²-re változott Városliget téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
16 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Felújított (5 hirdetés, ~31%) — Városliget.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
10 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 10 mintahirdetés szerepel a 16 megfigyelt hirdetésből — Városliget.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
56,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 16 aktív hirdetésből 9 legalább 91 napja megfigyelt (56,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kiszugló mediánja körülbelül 1,54 M Ft/m² (n=104), míg Városliget körülbelül 1,44 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Városliget környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Városliget aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Amit a helyszínen ellenőrzünk
01 · Városliget, Istvánmező
A közlekedés és a zajterhelés együtt formálja a vevői döntést
A XIV. kerületben a jó elérhetőség sokszor emeli az érdeklődést, de a forgalmasabb utcák és csomópontok miatt a zajérzet is erősebben számít. Egy helyszíni bejárásnál ezért nem elég a lakás alapterületét nézni, a környezetet is értékelni kell.
A pontos árazásnál a lokáció előnyeit és a környezeti terhelést együtt kell kezelni.
02 · Herminamező, Kiszugló
A társasház állapota sokszor többet nyom a latban, mint a hirdetési szöveg
A vevők figyelik a lépcsőházat, a homlokzatot, a közös költséget és a felújítások ütemét is. Ezek a tényezők különösen a családiasabb, nyugodtabb részeken befolyásolják, hogy az ingatlan mennyire tűnik jó vételnek.
A jó műszaki állapot önmagában is árképző tényező, nem csak kényelmi plusz.
03 · Törökőr, Nagyzugló
Az elrendezés és a használhatóság gyorsítja az értékesítést
A vevők a jól bútorozható, világos és logikus alaprajzú lakásokat keresik, mert ezeknél kisebb a kompromisszum. Ha az ingatlan felújítandó, akkor ezt az induló árban is érdemes megjeleníteni, különben a hirdetés könnyen lelassul.
A használható alaprajz és a reális ár együtt adja a legerősebb piaci pozíciót.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami mostanában mozog
Aktuális, Budapest, XIV. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci értelmezés
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis és budapesti aggregátum
Budapesten lassult az ármozgás, ezért a pontos induló ár még fontosabb
A budapesti lakásárak havi változása az utóbbi időszakban enyhe visszaesést mutatott, miközben a kereslet és a kínálat is átrendeződött. A XIV. kerületben ez különösen azt jelenti, hogy a túl magasra tett hirdetési ár könnyen meghosszabbíthatja az értékesítési időt.
Ilyen piaci környezetben a helyi összehasonlítás és a reális pozicionálás döntő. Aki a Városliget, Istvánmező vagy Kiszugló környékén adna el, annak érdemes az állapotot, a fekvést és a vevői elvárásokat együtt árazni, nem csak az alapterületet nézni.
piaci trend
· 2026. szeptember
· Duna House
A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött
A budapesti kereslet kerületenként eltérően alakult, és több korábban erős kerületben visszaesés látszott. A XIV. kerület továbbra is fontos városi lakóövezet maradt, ahol a helyi adottságok és a jó közlekedés együtt hatnak a keresletre.
Ez azt üzeni, hogy a kerületen belüli mikrolokáció még fontosabb lett. Egy jól árazott, rendezett állapotú lakás a megfelelő városrészben gyorsabban találhat vevőt, mint egy általánosan, túl magasra pozicionált hirdetés.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XIV. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,41 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
Luxus életérzés Budapest szívében – Eladó egyedülálló lakás a Holló utcában
Budapest VII. kerület · 95 m² · 3 szoba
159 000 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
Eladó felújított irodaház, egészségügyi központként üzemel!
Budapest IV. kerület · 920 m²
845 000 000 Ft
ház
Nagykovácsi! NAGYCSALÁDOSOK ÁLMA! TÖKÉLETES HÁZ, GYÖNYÖRŰ PANORÁMA, BUDAPESTTŐL 15 PERCRE, A CSEND SZIGETÉN!
Nagykovácsi · 272 m² · 7 szoba
359 000 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes elindítani egy eladást a XIV. kerületben?
Az induló ár a városrész, az állapot, a fekvés és a társasház minősége alapján dől el. A Városliget, Istvánmező vagy Kiszugló környékén ugyanazon alapterület is eltérő árat indokolhat. A cél az, hogy az ingatlan versenyképes legyen, de ne legyen alulárazva.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest XIV. kerületében?
Ez az árazástól, az állapottól és a keresett mikrolokációtól függ. A jól pozicionált, rendezett lakások általában gyorsabban találnak vevőt, míg a túl magasra árazott hirdetések könnyebben beragadnak. A pontos helyi stratégia sokat rövidíthet az értékesítési időn.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?
A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan értékétől és a feladat összetettségétől függ. Érdemes előre egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatást kap: árazási javaslatot, értékbecslési szemléletű elemzést, hirdetéskezelést vagy teljes értékesítési támogatást. Így a költség és a várható eredmény is tisztán látszik.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között az alku, a piaci kereslet és az ingatlan állapota miatt lehet eltérés. Ezért fontos a reális induló ár és a helyi összehasonlítás.
A következő lépés egy beszélgetés
Mesélj az ingatlanodról
Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.
003670454****