Helyi medián
1,51 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XVI. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XVI. kerület
Tóth Orsolya Ingatlanszakértő – Budapest, XVI. kerület
+36 70 953 ****
Tóth Orsolya vagyok, és Budapest XVI. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális képet kapni a helyi piacról. Mátyásföld, Jókai-lakótelep, Rákosszentmihály és a kerület többi része között is jól látom, hol mit keresnek a vevők, és hogyan érdemes ehhez igazítani az árazást. A helyi kínálatot, az ingatlan állapotát és a környék adottságait együtt nézem, majd személyes egyeztetéssel adok használható javaslatot. Azért érdemes velem dolgozni, mert a XVI. kerületben nem általános tanácsot adok, hanem a környékhez illő, piacképes megoldást.
- Budapest XVI. kerületi területi ingatlanszakértő
- Helyi lakóingatlan- és telekpiaci tapasztalat
- Személyes egyeztetésre épülő értékesítési szemlélet
Aktív kínálat
8
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
A módszerem
Tóth Orsolya a Budapest XVI. kerületben dolgozik területi ingatlanszakértőként, és a helyi lakáspiac sajátosságaira építi a tanácsadását. Kiemelten figyel a kerület városrészeire, például Mátyásföldre és a Jókai-lakótelepre, mert ezekben a vevői elvárások és az árazási szintek is eltérhetnek egymástól. Saját hirdetései között felújított, erkélyes lakás és zártkerti telek is szerepel, ezért a lakások és a telekpiac szempontjait egyaránt érti. Eladásnál a kínálati ár, az állapot és a környék megítélése alapján segít olyan pozíciót találni, amely egyszerre vonzó a vevőknek és védhető a piacon. A munkájában fontos a személyes egyeztetés, a helyi összehasonlítás és az, hogy az ügyfél ne csak hirdetési szöveget kapjon, hanem valódi döntéstámogatást is a XVI. kerületben.
Példák a kínálatomból
- Budapest XVI. kerület · 61 m² · 89 500 000 Ft
- Budapest XVI. kerület · 17 000 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 68 m² · 79 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- városrészi piaci ismeret
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XVI. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Mátyásföld
Mátyásföldön a rendezett környezet és a jó állapotú lakások különösen fontosak a vevőknek.
A piac a részletekben
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Mátyásföld.
Medián
1,51 M Ft/m²
Aktív kínálat
8
Árcsökkentés
—
91+ nap
37.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,51 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,21 M-ről 1,51 M Ft/m²-re változott Mátyásföld téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
8 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (3 hirdetés, ~38%) — Mátyásföld.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
5 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 5 mintahirdetés szerepel a 8 megfigyelt hirdetésből — Mátyásföld.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
37,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 8 aktív hirdetésből 3 legalább 91 napja megfigyelt (37,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Rákosszentmihály mediánja körülbelül 1,58 M Ft/m² (n=11), míg Jókai-lakótelep körülbelül 1,37 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Mátyásföld környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Mátyásföld aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Mátyásföld, Jókai-lakótelep
A jó állapot és a bemutathatóság gyorsítja az érdeklődést
A XVI. kerületben a vevők gyorsan reagálnak a rendezett, világos és karbantartott lakásokra. Mátyásföldön és a Jókai-lakótelepen különösen sokat számít, hogy az ingatlan mennyire költözhető azonnal vagy mennyi munkát igényel.
A tiszta, jól fotózható állapot közvetlenül javítja az eladhatóságot.
02 · Rákosszentmihály, Sashalom
A kertvárosias környezetet érdemes tudatosan megmutatni
Rákosszentmihályon és Sashalmon a környezet, az utcakép és a kert állapota sokszor ugyanannyit nyom a latban, mint a belső terek. A helyszíni bemutatásnál ezekre külön figyelmet kell fordítani, mert a vevők itt életminőséget is vásárolnak.
A környék előnyeit az árazásban és a hirdetésben is érdemes hangsúlyozni.
03 · Árpádföld, Cinkota
A telek és a használhatóság különösen fontos szempont
Árpádföldön és Cinkotán a telek adottságai, a megközelíthetőség és az ingatlan műszaki állapota együtt alakítják a vevői döntést. A helyi piacon nem elég az általános budapesti összehasonlítás, mert a kerületen belül is eltérhet a kereslet.
A pontos helyi összevetés segít elkerülni a túl- vagy alulárazást.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XVI. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· MARKET_SNAPSHOT
A XVI. kerületben még kevés a megbízható mintaszám, ezért a helyi árazásnál a környéklogika dönt
A megadott élő aggregátum szerint ehhez a szűréshez még nincs elég megjeleníthető minta, így a kerületi összehasonlítások nem adnak stabil számszerű képet.
Ilyenkor a helyi tapasztalat és a közvetlen környék összevetése fontosabb, mint az országos átlag. A XVI. kerületben az állapot, a fekvés és a városrész karaktere alapján kell árazni, különösen Mátyásföldön és a kertvárosias részeken.
országos trend
· 2026. szeptember
· Duna House / ingatlan.com
A budapesti piacban továbbra is a reálisan árazott ingatlanok kapnak több figyelmet
A tudásbázis szerint Budapesten a keresleti szerkezet eltolódott az első lakásvásárlók felé, miközben a drágább szegmensekben a kereslet érzékenyebb lett az árra.
A XVI. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól árazott, jó állapotú lakások és házak előnyt élveznek. A túl magas induló ár könnyen lassíthatja az érdeklődést, ezért a helyi összehasonlítás különösen fontos.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XVI. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,51 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
A saját kínálatomból
Válogatás a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
MÁTYÁSFÖLDÖN-61 M2- FELÚJÍTOTT-3 SZOBÁS LAKÁS -ERKÉLLYEL
Budapest XVI. kerület · 61 m² · 3 szoba
89 500 000 Ft
telek
Zártkerti telek-sétatávra a HÉVtől
Budapest XVI. kerület
17 000 000 Ft
lakás
VEZÉR UTCA—PANEL---2+1 FÉLSZOBÁS—68M2---VILÁGOS---AZONNAL KÖLTÖZHETŐ LAKÁS
Budapest XIV. kerület · 68 m² · 3 szoba
79 900 000 Ft
Gyakori kérdések
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes meghirdetni az ingatlant Budapest XVI. kerületében?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot és a pontos városrészt kell nézni. Mátyásföldön, Sashalmon vagy Rákosszentmihályon ugyanaz a négyzetméterár nem biztos, hogy ugyanúgy működik. A reális, piacképes ár több érdeklődőt hoz, mint a túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat a XVI. kerületben?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és az árazástól függ. A jól bemutatott, reálisan árazott lakások általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítást igénylők vagy a túl drágán meghirdetett ingatlanok. A helyi kereslet és a szezon is számít.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától és az értékesítési feladattól függ. Érdemes előre tisztázni, hogy mit tartalmaz a megbízás, a hirdetéskezelés, a szervezés és a tárgyalás támogatása. Így az ügyfél pontosan tudja, milyen szolgáltatást kap.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, a piaci helyzet és az ingatlan állapota miatt. Ezért fontos a helyi, reális árazás már a hirdetés elején.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 953 ****