Helyi medián
1,28 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XVII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XVII. kerület
Nagyné Nagy Ágnes Ingatlanszakértő – Budapest, XVII. kerület
+36 70 778 ****
Nagyné Nagy Ágnes vagyok, és Budapest XVII. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és biztonságosan dönteni. Különösen jól ismerem Rákoskeresztúr, Akadémiaújtelep és a kertvárosias részek sajátosságait, ahol a fekvés, az állapot és a kertkapcsolat sokszor többet számít, mint egy általános piaci átlag. A helyi kínálatot, a keresleti mozgásokat és a személyes egyeztetést együtt használom, hogy az ingatlan ne csak hirdetés legyen, hanem valódi, eladható ajánlat. Azért érdemes velem dolgozni, mert a XVII. kerületben nem sablonban, hanem utcáról utcára gondolkodom.
- Budapest XVII. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyismeret Rákoskeresztúr, Akadémiaújtelep és a környező városrészek piacán
- Saját kerületi hirdetési tapasztalat lakás és családi ház szegmensben
Aktív kínálat
7
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
10
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Budapest XVII. kerületében dolgozom nap mint nap, ezért jól látom, hogyan különbözik egymástól például Rákoskeresztúr, Akadémiaújtelep vagy a kertvárosiasabb utcák vevői köre és árazási logikája. A helyi piacot nem általános budapesti átlagokból, hanem a környék kínálatából, az ingatlan állapotából és a megcélzott vevői igényekből olvasom ki. A saját hirdetéseim között is megjelenik a XVII. kerület, például egy nagy erkélyes lakás és egy akadémiaújtelepi családi ház, ami jól mutatja, hogy a kerületben a lakások és a házak eltérő vevőkört szólítanak meg. Ezért az értékesítésnél nemcsak az induló árat nézem, hanem azt is, hogyan lehet az ingatlant a helyi kereslethez igazítani. Ha eladna, segítek a reális piaci pozíció kialakításában, ha venne, akkor pedig abban, hogy a hirdetések között gyorsan felismerje a valóban jó lehetőségeket. A célom, hogy a XVII. kerületben az ingatlanügylet átlátható, nyugodt és eredményes legyen.
Példák a kínálatomból
- Budapest XVII. kerület · 65 m² · 62 000 000 Ft
- Budapest XVII. kerület · 199 m² · 169 000 000 Ft
- Budapest XVII. kerület · 35 m² · 48 000 000 Ft
- Budapest VI. kerület · 82 m² · 129 900 000 Ft
- helyi árazás
- eladás és vétel
- kertvárosi ingatlanok
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XVII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Akadémiaújtelep
Kertvárosias hangulat, családi házas és kisebb lakásos kínálat.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Akadémiaújtelep.
Medián
1,28 M Ft/m²
Aktív kínálat
7
Árcsökkentés
—
91+ nap
57.1%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,28 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,18 M-ről 1,28 M Ft/m²-re változott Akadémiaújtelep téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
7 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (4 hirdetés, ~57%) — Akadémiaújtelep.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
5 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 5 mintahirdetés szerepel a 7 megfigyelt hirdetésből — Akadémiaújtelep.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
57,1% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 7 aktív hirdetésből 4 legalább 91 napja megfigyelt (57,1%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Régiakadémiatelep mediánja körülbelül 1,71 M Ft/m² (n=6), míg Akadémiaújtelep körülbelül 1,28 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Akadémiaújtelep környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Akadémiaújtelep aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Akadémiaújtelep, Rákoshegy
A kert és a telekhasználat sokszor döntő érv
A XVII. kerület kertvárosias részein a vevők nemcsak a házat, hanem a kert használhatóságát, a beállási lehetőséget és a telek arányait is figyelik. Egy jó alaprajzú, de rendezetlen udvarú ingatlan könnyen hátrébb kerülhet a keresésben. Ezért a bemutatásnál a külső terek rendbetétele is fontos.
A kertvárosi ingatlan értékét a ház és a telek együtt adja.
02 · Rákoskeresztúr, Régiakadémiatelep
Az állapot gyorsan befolyásolja az érdeklődést
A központibb és régebbi beépítésű részeken a vevők különösen érzékenyek a felújítás szükségességére. Ugyanaz a lokáció egészen más piaci reakciót kaphat jó állapotban és korszerűsítendő formában. A reális induló ár ezért nem elméleti kérdés, hanem az első hetek sikerének kulcsa.
Az állapotot mindig be kell építeni az árazásba.
03 · Madárdomb, Rákosliget
A nyugodt környezetet jól kell megmutatni
A csendesebb, zöldebb városrészekben a vevők sokszor életérzést keresnek, nem csak négyzetmétert. Ilyenkor sokat számít, hogyan jelenik meg az utca, a kert és a környezet a hirdetésben és a személyes bejáráson. A jó fotó és a pontos leírás itt különösen sokat segít.
A helyi hangulatot a bemutatásban is érdemes erősíteni.
Ami a piacot most mozgatja
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XVII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis és saját kerületi tapasztalat
Budapesten lassult az ármozgás, a reális árazás felértékelődött
A budapesti lakásárak havi változása őszre mérséklődött, miközben a kereslet szerkezete is átrendeződött, és az első lakásvásárlók szerepe erősödött.
A XVII. kerületben ez azt jelenti, hogy a túl magas induló ár könnyen lelassíthatja az eladást, különösen a közepes állapotú lakásoknál és a felújítandó házaknál. A helyi kínálathoz igazított árazás most fontosabb, mint valaha, mert a vevők gyorsan összevetik az ajánlatokat a környék hasonló ingatlanaival.
kerületi fókusz
· 2026. október
· Saját hirdetések
A XVII. kerületben a lakás és a családi ház más vevői logikát követ
A szakértő saját kínálatában is megjelenik egy nagy erkélyes kerületi lakás és egy akadémiaújtelepi családi ház, ami jól mutatja a helyi piac sokszínűségét.
A lakásoknál a közlekedés, az állapot és az erkély vagy az alaprajz lehet döntő, míg a házaknál a telek, a kert és a használhatóság kerül előtérbe. Ezért a XVII. kerületben minden ingatlant külön kell pozicionálni, nem elég egyetlen kerületi átlagból kiindulni.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XVII. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,28 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
A portfóliómból
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
Nagy erkélyes lakás eladó
Budapest XVII. kerület · 65 m² · 3 szoba
62 000 000 Ft
ház
Eladó saroktelken 2 lakásos családi ház, Akadémiaújtelep
Budapest XVII. kerület · 199 m² · 5 szoba
169 000 000 Ft
lakás
Eladó tégla garzon a xvii.kerület központjában
Budapest XVII. kerület · 35 m² · 1 szoba
48 000 000 Ft
lakás
Körönd közeli, felújított, napfényes nagypolgári lakás eladó
Budapest VI. kerület · 82 m² · 2 szoba
129 900 000 Ft
lakás
Sorházi lakás, 2 terasz, 2 kert
Budapest X. kerület · 46 m² · 1 szoba
56 900 000 Ft
lakás
Maglódon, 2016-os, kertkapcsolatos, 4 szobás lakás
Maglód · 80 m² · 4 szoba
86 900 000 Ft
ház
Megújult klkasszikus ház, gazdálkodásra is
Tóalmás · 60 m² · 2 szoba
36 000 000 Ft
lakás
Zuglói 2 szobás lakás zárt udvarú házban eladó
Budapest XIV. kerület · 55 m² · 2 szoba
71 900 000 Ft
Gyakori kérdések
Beszéljünk a részletekről
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant a XVII. kerületben?
Az induló árnál a környék, az állapot, a telek vagy az alaprajz együtt számít. Nem a legmagasabb elképzelhető ár a jó, hanem az, amelyik a helyi kínálathoz és a vevői elvárásokhoz is illeszkedik.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat Budapest XVII. kerületében?
Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett az adott városrész. A jól pozicionált ingatlanok gyorsabban találnak vevőt, a túl magasra árazottak viszont könnyen beragadhatnak.
Miben segít az ingatlanközvetítői díjért cserébe?
A díjazásért cserébe segítek az árazásban, a hirdetés felépítésében, az érdeklődők szűrésében és a tárgyalásban is. A célom, hogy az eladás vagy vétel átláthatóbb és biztonságosabb legyen.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek végül megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékbecslés és az értékmeghatározás is fontos a reális induláshoz.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 778 ****