Helyi medián
1,28 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XVIII. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XVIII. kerület
Baán Szilvia Ingatlanszakértő – Budapest, XVIII. kerület
+36 30 557 ****
Baán Szilviaként Budapest XVIII. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reálisan látni a helyi piacot, különösen a Havanna-lakótelep, a Szent Imre-kertváros és a kertvárosi utcák környékén. Figyelem a kínálatot, az állapotot és a környék adottságait, majd ezek alapján személyre szabott árazási javaslatot adok. Saját budapesti és agglomerációs hirdetéseim miatt jól ismerem, hogyan mozog a kereslet a kerület határán innen és túl. Ha fontos Önnek a helyismeret, a pontos egyeztetés és a tiszta kommunikáció, szívesen dolgozom együtt Önnel.
- Budapest XVIII. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
15
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
5
Hirdetés a portfólióban.
Így dolgozom
Baán Szilvia vagyok, Budapest XVIII. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. Munkám során nem általános piaci mondatokból indulok ki, hanem a konkrét városrész, az ingatlan állapota, a környező kínálat és a vevői elvárások alapján adok javaslatot. A kerületben különösen fontos a lakótelepi és a kertvárosi részek közötti különbség, ezért más megközelítést igényel a Havanna-lakótelep, a Szent Imre-kertváros vagy a kisebb, családi házas utcák árazása. Saját hirdetéseim között budapesti és közeli agglomerációs családi házak is szerepelnek, így jól látom, hogyan hasonlítják össze a vevők a kerületi és a környékbeli lehetőségeket. Eladásnál a célom, hogy az ingatlan ne legyen túláraztva, de ne is maradjon érték alatt a piacon. Vásárlóknak pedig abban segítek, hogy a kínálati árak mögött meglássák a valódi helyi értéket és a tárgyalási lehetőségeket.
Példák a kínálatomból
- Budapest XVIII. kerület · 585 m² · 174 000 000 Ft
- Budapest XVIII. kerület · 78 m² · 104 500 000 Ft
- Gyál · 102 m² · 134 200 000 Ft
- Vecsés · 72 m² · 99 000 000 Ft
- helyi árazás
- értékbecslés és értékmeghatározás
- lakótelepi és kertvárosi ingatlanok
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XVIII. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Havanna-lakótelep
A Havanna-lakótelepen a jó állapotú, rendezett lakások és a praktikus elrendezés gyorsabban találhatnak vevőt.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Havanna-lakótelep.
Medián
1,28 M Ft/m²
Aktív kínálat
15
Árcsökkentés
—
91+ nap
20%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,28 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,13 M-ről 1,28 M Ft/m²-re változott Havanna-lakótelep téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
15 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Újszerű (6 hirdetés, ~40%) — Havanna-lakótelep.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
10 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,0 M–1,5 M ársávban 10 mintahirdetés szerepel a 15 megfigyelt hirdetésből — Havanna-lakótelep.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
20,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 15 aktív hirdetésből 3 legalább 91 napja megfigyelt (20,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Szent Imre-kertváros mediánja körülbelül 1,37 M Ft/m² (n=9), míg Rendessytelep körülbelül 1,21 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Havanna-lakótelep környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Havanna-lakótelep aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A helyismeret a részletekben látszik
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Havanna-lakótelep, Lakatos-lakótelep, Szent Lőrinc-lakótelep
Lakótelepi lakásoknál a használhatóság dönt
A XVIII. kerületi lakótelepeken a vevők gyorsan összevetik az alaprajzot, az emeletet, a tájolást és az épület állapotát. Egy rendezett, jól fotózott lakás már az első megtekintés előtt előnyt szerezhet.
A jó induló ár és a tiszta bemutatás itt különösen fontos.
02 · Szent Imre-kertváros, Liptáktelep, Rendessytelep
Kertvárosi házaknál a telek és az állapot együtt számít
A családi házas részeken a telekméret, a kert használhatósága, a műszaki állapot és a bővíthetőség együtt alakítja a piaci értéket. A vevők sokszor a felújítási költséget is beépítik a döntésbe.
A reális árazásnál a ház és a telek együttese a mérvadó.
03 · Budapest XVIII. kerület egész területe
A kerületi és agglomerációs alternatívák egymásra hatnak
A kerület határán sok vevő összehasonlítja a budapesti és a közeli települési lehetőségeket is. Ezért az értékesítésnél nem elég csak a helyi hirdetéseket nézni, a tágabb környezetet is érdemes figyelni.
A jó döntéshez a helyi kínálatot és a környék alternatíváit együtt kell látni.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, XVIII. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Ingatlanpiaci tudásbázis
Budapesten lassult a lakásdrágulás, a kereslet pedig átrendeződött
A budapesti havi ármozgás szeptemberben enyhe csökkenést mutatott, miközben a keresleti szerkezetben az első lakásvásárlók szerepe erősödött.
A XVIII. kerületben ez azt jelenti, hogy a reálisan árazott, jó állapotú lakások és házak előnyt élvezhetnek. A vevők érzékenyebbek lettek az ár-érték arányra, ezért a túl magas induló ár könnyen visszafoghatja az érdeklődést.
piaci helyzet
· 2026. október
· Duna House Barométer
A forgalom nyár végén visszafogottabb volt, őszre élénkülés látszik
Az országos tranzakciós becslések szerint augusztus után szeptemberben ismét erősödött a forgalom, de a piac továbbra is érzékeny az árazásra.
Ez a kerületi eladóknak azt üzeni, hogy a jó időzítés mellett a pontos árképzés is döntő. Aki a helyi kínálathoz igazítja az induló árat, nagyobb eséllyel ér el gyorsabb érdeklődést.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XVIII. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,28 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
ház
Prémium Családi Otthon-Budapest XVIII.kerület
Budapest XVIII. kerület · 585 m² · 6 szoba
174 000 000 Ft
ház
Önálló családi ház- Budapest 18.kerület Bókaytelep
Budapest XVIII. kerület · 78 m² · 3 szoba
104 500 000 Ft
ház
Újépítésúű családi ház Gyálon, XVIII.kerület határában
Gyál · 102 m² · 5 szoba
134 200 000 Ft
ház
Vecsés-ikerház
Vecsés · 72 m² · 3 szoba
99 000 000 Ft
ház
Gyál-Két lakrész-589nm telek
Gyál · 87 m² · 3 szoba
78 900 000 Ft
Gyakori kérdések
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant Budapest XVIII. kerületében?
Az induló árnál a helyi kínálat, az állapot, a telek vagy lakás adottságai és a környék összehasonlítható hirdetései a mérvadók. Nem érdemes egyetlen számot másolni, mert a Havanna-lakótelep és egy kertvárosi ház ára más logika szerint alakul.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat a kerületben?
Ez az árazástól, az állapottól és a kereslet aktuális erejétől függ. A reálisan árazott, jól bemutatott ingatlanok általában gyorsabban találnak érdeklődőt, mint a túl magasra tett hirdetések.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától, az ingatlan típusától és a megbízás részleteitől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontos, átlátható ajánlat szülessen.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben látunk, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek végül megállapodnak. A kettő között lehet eltérés, ezért az értékmeghatározásnál mindig a helyi piaci viszonyokat és a tárgyalási lehetőséget is figyelembe kell venni.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.
+36 30 557 ****