Benes Attila
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Benes Attila Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

+36 70 456 ****
Budapest, II. kerület — borítókép

Benes Attila vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eligazodni az ingatlanpiac helyi sajátosságai között. Különösen jól ismerem a Rózsadomb, Pasarét és a környező budai városrészek kínálatát, ezért az árazásnál nem általános becslésekre, hanem a környék valós piaci mozgásaira támaszkodom. Saját hirdetéseimben a budai prémium és családi otthonok világában is nap mint nap dolgozom, így pontosabban látom, mi számít vonzó állapotnak, jó fekvésnek és reális induló árnak. Ha eladna vagy venne a kerületben, személyes egyeztetéssel, átgondolt stratégiával és helyismerettel támogatlak végig.

  • Budapest II. kerületre specializált ingatlanszakértő
Helyi medián
1,93 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
11

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
12

Hirdetés a portfólióban.

A módszerem

Benes Attila vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest II. kerületében. A budai oldal sajátosságait nemcsak térképről ismerem: a környék keresett utcáiban, zöldövezeti részein és prémium lakóövezeteiben is a helyi kínálat, az állapot és a fekvés együttese alapján segítek dönteni. A munkám középpontjában a reális piaci pozíció megtalálása áll. Figyelem, hogyan alakul a budapesti kereslet, milyen típusú otthonok mozognak gyorsabban, és a II. kerületben mely városrészekben számít különösen sokat a panoráma, a kertkapcsolat vagy a jó közlekedés. A saját hirdetéseim tapasztalataiból is dolgozom: a budai prémium lakások, családi házak és különleges otthonok árazásánál fontos, hogy az ingatlan ne csak szép legyen, hanem a célközönség számára is jól pozicionált. Eladásnál és vételnél is abban segítek, hogy a döntés ne találgatásra, hanem helyi összehasonlításra és személyes szakmai egyeztetésre épüljön.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 120 m² · 850 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 120 m² · 850 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 330 m² · 400 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 330 m² · 400 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület
  • helyi értékmeghatározás
  • prémium budai ingatlanok
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Nyék

Nyéken a nyugodt, zöld környezet és a jó megközelíthetőség együtt adja az értéket.

Összehasonlítási csoport Budapest II. kerület budai zöldövezeti részei
Amit a helyszínen nézünk A helyszíni bejárásnál külön figyelem a kertkapcsolatra, a beépítettségre és az utcafronti benyomásra.
Árazási szempont Nyéken az induló árnál a környezet, az állapot és a telekméret együtt számít. A jó fekvésű, rendezett ingatlanoknál a reális pozicionálás sokat gyorsíthat az érdeklődésen. A túl magas kezdőár viszont ebben a szegmensben könnyen visszafoghatja a megkereséseket.

Nyék ingatlanról kérdezek

A piac a részletekben

Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Nyék.

Medián
1,93 M Ft/m²
Aktív kínálat
11
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.5%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,93 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 2,14 M-ről 1,93 M Ft/m²-re változott Nyék téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

11 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (5 hirdetés, ~45%) — Nyék.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

6 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 6 mintahirdetés szerepel a 11 megfigyelt hirdetésből — Nyék.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

45,5% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 11 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (45,5%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Nyék mediánja körülbelül 2,07 M Ft/m² (n=16), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Nyék környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Nyék aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

Helyismeret, ami számít

A helyszíni szempontok, amik döntenek

01 · Rózsadomb, Szemlőhegy

A panoráma és a privát jelleg a budai prémium vevőknek kulcskérdés

A II. kerület prémium részein a kilátás, a kertkapcsolat és a csendes utca sokszor többet nyom a latban, mint egy kisebb alapterületi különbség. A helyszíni bejárásnál ezért nemcsak az alaprajzot, hanem a környezetet és a benyomást is értékelem.

A jó lokációt és a prémium érzetet az árazásban is következetesen meg kell jeleníteni.

02 · Országút, Felhévíz

A közlekedés és az épület állapota együtt mozgatja a keresletet

A belsőbb budai részeken a vevők gyorsan összevetik a közlekedési előnyöket, a ház műszaki állapotát és a lakás használhatóságát. Egy jó elrendezésű, karbantartott ingatlan itt könnyebben talál célközönséget.

A reális induló árhoz a közlekedési előnyt és az állapotot együtt kell mérlegelni.

03 · Nyék, Rézmál

A családias budai részeken a nyugalom és a rendezett környezet számít

A zöldebb, csendesebb városrészekben a vevők gyakran hosszabb távra gondolkodnak, ezért a kert, a tájolás és a környező beépítés minősége különösen fontos. Ezeket a tényezőket már az első árazási döntésnél érdemes figyelembe venni.

A jól pozicionált ingatlan gyorsabban talál komoly érdeklődőt, mint a túl magasra árazott.

Friss a helyi piacról

Ami mostanában mozog

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci elemzés · 2026. október · Ingatlanpiaci tudásbázis

Budapesten a kereslet és a kínálat egyszerre mozdult, de a budai prémium szegmens továbbra is szűk

A budapesti piacon a kereslet szerkezete átalakult, az első lakásvásárlók aránya nőtt, miközben a befektetők súlya csökkent. A drágább szegmensben a kereslet egy része kifelé tolódik, és a budai prémium környezetben továbbra is erős a helyi pozíció szerepe.

A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a jó állapotú, jól bemutatható és pontosan árazott ingatlanok előnyben vannak. A prémium vevők itt különösen érzékenyek a fekvésre, a csendes környezetre és a minőségre, ezért az értékmeghatározásnál a helyi összehasonlítás döntő.

Forrás →

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,93 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

KÍNÁLAT · 2026. October · Ingatlanfigyelő index

Mennyi aktív hirdetés versenyez most?

Most 11 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.

A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.

Otthonok, amelyeket bemutatok

Ingatlanok a kínálatomból

Saját kínálat

Amit a legtöbben kérdeznek

Tisztázzuk a részleteket

Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant a II. kerületben?

Az induló ár a városrész, az állapot, a fekvés és a jelenlegi kínálat alapján áll össze. A II. kerületben különösen fontos, hogy a prémium adottságokat ne becsüljük alá, de ne is árazzuk túl az első hetekre.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai lakást vagy házat?

Ez mindig az ingatlan típusától, állapotától és árazásától függ. A jól pozicionált, keresett budai otthonok gyorsabban találnak érdeklődőt, míg a túl magasra árazott ingatlanok hosszabban maradhatnak a piacon.

Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanszakértő?

A díjazás a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, mert az eladási stratégia, a bemutatás és az árazás együtt határozza meg a munka kereteit.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az a szint, amelyen az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás eredménye. A kettő között a kereslet, az alku és az ingatlan állapota is befolyásoló tényező lehet.

Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel

Beszéljünk az ingatlanodról

Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.

+36 70 456 ****
Benes Attila Kapcsolat