Helyi medián
2,18 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület
BOGNÁR LÉNA Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület
+36 30 619 ****
Bognár Léna vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és biztonságosan dönteni. Kurucles, Rózsadomb, Rézmál és a környező városrészek sajátosságait nemcsak térképről ismerem, hanem a helyi kínálatból és a mindennapi egyeztetésekből is. Figyelem a budai kereslet változásait, a lakások állapotát, a fekvést és azokat a részleteket, amelyek a hirdetési érdeklődést valóban megmozgatják. Ha személyes, adatvezérelt és helyismeretre épülő együttműködést keres, szívesen segítek.
- Budapest II. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Helyi kínálat és kereslet alapján készített árazási javaslatok
- Személyes egyeztetésre és egyedi értékesítési stratégiára épülő munkamódszer
Aktív kínálat
20
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
11
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Bognár Léna vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest II. kerületében. A munkám középpontjában a helyi piac pontos megértése áll: hogyan alakul a kereslet a budai oldalon, melyik városrészben mire figyelnek a vevők, és hogyan lehet egy ingatlant a saját adottságaihoz mérten a legjobban bemutatni. A II. kerületben különösen fontos a fekvés, az utca hangulata, a zöld környezet, a közlekedési kapcsolatok és az ingatlan állapota. Saját budapesti hirdetéseim között is megjelenik a kerület prémiumabb, kertkapcsolatos és nagypolgári kínálata, ezért jól látom, hogyan reagál a piac a minőségre, a méretre és a lokációra. Eladóként abban segítek, hogy a kínálati ár ne legyen sem túl óvatos, sem túl magas, vevőként pedig abban, hogy a helyi különbségeket gyorsan átlássa. A célom mindig az, hogy a döntés ne találgatásra, hanem helyi tapasztalatra és tiszta piaci logikára épüljön.
Példák a kínálatomból
- Budapest II. kerület · 85 m² · 146 900 000 Ft
- Budapest II. kerület · 13 m² · 100 000 Ft
- Budapest II. kerület · 140 m² · 560 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 107 m² · 470 000 000 Ft
- helyi árképzés
- értékbecslés és értékmeghatározás
- budai lakások értékesítése
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Kurucles
Kuruclesen a zöld környezet és a nyugodt utcák adják az érték egyik fő részét.
A környék számokban
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Kurucles.
Medián
2,18 M Ft/m²
Aktív kínálat
20
Árcsökkentés
—
91+ nap
55%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
2,18 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,16 M-ről 2,18 M Ft/m²-re változott Kurucles téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
20 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (7 hirdetés, ~35%) — Kurucles.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
10 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 2,0 M–2,5 M ársávban 10 mintahirdetés szerepel a 20 megfigyelt hirdetésből — Kurucles.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
55,0% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 20 aktív hirdetésből 11 legalább 91 napja megfigyelt (55,0%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Kurucles mediánja körülbelül 2,17 M Ft/m² (n=23), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Kurucles környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Kurucles aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
A különbség a részletekben van
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Kurucles, Rózsadomb
A zöld környezet önmagában érték, de csak akkor, ha a lakás is ezt követi
A budai zöldövezeti részeken a vevők nemcsak a címet nézik, hanem azt is, mennyire élhető a lakás a mindennapokban. A kertkapcsolat, a tájolás, a csend és a parkolás sokszor ugyanannyit számít, mint a négyzetméter.
A jó lokációt érdemes a használhatósággal együtt bemutatni, mert így lesz erős a hirdetés.
02 · Országút, Felhévíz
A közlekedési előny gyorsítja az érdeklődést, ha az állapot is rendben van
A jól megközelíthető budai részeken a vevők gyorsan összehasonlítják a kínálatot, ezért a lakás állapota és az épület karbantartottsága azonnal előtérbe kerül. Egy rendezett ház és átgondolt alaprajz sokszor többet ér, mint egy látványos, de nehezen használható tér.
Itt a pontos árpozíció és a tiszta bemutatás együtt hozza a komoly érdeklődőket.
03 · Nyék, Rézmál
A budai karaktert a részletek adják el
A csendesebb, karakteresebb városrészekben a vevők a hangulatot, a minőséget és a hosszú távú élhetőséget keresik. A műszaki állapot, a felújítás szintje és a környezet összhangja döntő lehet a megtekintések számában.
A helyszíni adottságokat érdemes úgy kommunikálni, hogy a lakás valódi előnyei azonnal látszódjanak.
Ami a piacot most mozgatja
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
helyi piaci értelmezés
· 2026. 10. 12.
· Budapesti piaci összkép és saját hirdetési tapasztalat
A budai kereslet továbbra is a minőségi, jól pozicionált lakásokat keresi
A budapesti piaci összkép szerint a kereslet szerkezete átalakult, és az első lakásvásárlók súlya nőtt, miközben a befektetői motivációk visszafogottabbak lettek. A budai oldalon a reálisan árazott, jó állapotú lakások kapják a legtöbb figyelmet, különösen a keresett II. kerületi részeken.
A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a vevők nem általános budai címre, hanem konkrét minőségre reagálnak. A Kurucleshez, Rózsadombhoz vagy Rézmálhoz hasonló városrészekben az induló árnak, az állapotnak és a bemutatásnak egyszerre kell erősnek lennie. Saját hirdetéseim is azt mutatják, hogy a prémiumabb, kertkapcsolatos vagy nagypolgári lakásoknál a pontos pozicionálás döntő a sikerhez.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 2,18 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
KÍNÁLAT
· 2026. October
· Ingatlanfigyelő index
Mennyi aktív hirdetés versenyez most?
Most 20 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.
A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.
A saját kínálatomból
Aktuális ingatlanjaim
Saját kínálat
lakás
🏡RÓZSADOMB LÁBÁNÁL – TÁGAS, AZONNAL KÖLTÖZHETŐ NAGYPOLGÁRI LAKÁS ELADÓ
Budapest II. kerület · 85 m² · 3 szoba
146 900 000 Ft
kereskedelmi célú ingatlan
ÜZLETHELYISÉG KIADÓ A BUDAGYÖNGYÉBEN!
Budapest II. kerület · 13 m²
100 000 Ft
lakás
🌳{BP. II. HÁRSHEGYEN 4 SZOBÁS ÚJ ÉPÍTÉSŰ LUXUS LAKÁS KERTKAPCSOLATTAL|II. KERTKAPCSOLATOS LUXUS LAKÁS ZÖLD KÖRNYEZETBEN}
Budapest II. kerület · 140 m² · 4 szoba
560 000 000 Ft
lakás
🌳{BP. II. HÁRSHEGYEN ÚJ ÉPÍTÉSŰ LUXUS LAKÁS KERTKAPCSOLATTAL|II. KERTKAPCSOLATOS LUXUS LAKÁS ZÖLD KÖRNYEZETBEN}
Budapest II. kerület · 107 m² · 3 szoba
470 000 000 Ft
lakás
XII. ZÖLDÖVEZETI 71nm LAKÁS KIADÓ
Budapest XII. kerület · 71 m² · 3 szoba
350 000 Ft
lakás
🏡 ERKÉLYES GARZON KIADÓ A BELVÁROS SZÍVÉBEN – 1 PERCRE A METRÓTÓL!
Budapest VI. kerület · 26 m² · 1 szoba
250 000 Ft
lakás
XIII. ÚJLIPÓTVÁROSBAN ERKÉLYES, 4 + 1/2 szobás lakás eladó
Budapest XIII. kerület · 114 m² · 5 szoba
164 900 000 Ft
lakás
ELEGÁNS, EXKLUZÍV NAGYPOLGÁRI LAKÁS A BELVÁROSBAN KIADÓ
Budapest VII. kerület · 92 m² · 3 szoba
730 000 Ft
Gyakori kérdések
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes meghirdetni egy II. kerületi lakást?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot, az emeletet, a tájolást és a környezetet együtt kell nézni. A II. kerületben a túl magas ár könnyen lassíthatja az érdeklődést, ezért reális, összehasonlító alapon érdemes indulni.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy budapesti II. kerületi ingatlant?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és árazásától függ. A jól pozicionált, keresett helyen lévő lakások gyorsabban találnak vevőt, míg a felújítandó vagy túlárazott ingatlanok tovább maradhatnak a piacon.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?
A díjazás mindig az együttműködés tartalmától és a megbízás típusától függ. Érdemes előre tisztázni, hogy milyen szolgáltatások tartoznak bele az értékesítésbe, a hirdetéskezelésbe és a vevői egyeztetésekbe.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alkupozíció és az ingatlan állapota miatt eltérés lehet.
A következő lépés egy beszélgetés
Beszéljünk az ingatlanodról
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 30 619 ****