Dibó Eszter
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Dibó Eszter Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

+36 30 251 ****
Budapest, II. kerület — borítókép

Dibó Eszter vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eligazodni az ingatlanpiacon, különösen az Országút, Felhévíz, Vérhalom, Nyék, Rózsadomb és Rézmál környékén. Minden megbízásnál a helyi kínálatot, az állapotot és a fekvést együtt nézem, mert ezek együtt adják meg a reális piaci pozíciót. Fontos számomra a személyes egyeztetés és az, hogy az árazás ne érzésre, hanem a környék tényleges keresletére és kínálatára épüljön. Ha eladna vagy vásárolna a II. kerületben, olyan szakértőt kap, aki a budai mikrolokációk különbségeit is pontosan érti.

  • Budapest II. kerületi helyismeret
  • Lakóingatlanok értékesítése és közvetítése
  • Piaci összehasonlítás és árazási tanácsadás
Helyi medián
1,88 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
73

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
12

Hirdetés a portfólióban.

Így dolgozom

Dibó Eszterként a Budapest II. kerület ingatlanpiacára koncentrálok, azon belül is azokra a városrészekre, ahol a fekvés, a zöld környezet, a közlekedés és az épületállapot együtt határozzák meg az értéket. A budai oldalon nem elég a kerületi átlagot nézni: más a vevői elvárás Országúton, más Felhévízen, és egészen más a prémiumabb Rózsadomb vagy Rézmál környékén. A saját hirdetéseim is jól mutatják, hogy a II. kerületben a felújított, jó állapotú lakások és a felújítandó, de jó adottságú otthonok egyaránt keresettek lehetnek, ha megfelelően vannak pozicionálva. A piaci munkám során ezért mindig az adott lakás erősségeiből indulok ki, és ehhez igazítom az értékesítési stratégiát. A budapesti keresleti trendek alapján a vevők egyre tudatosabban választanak, és a budai oldalon különösen fontos lett a reális induló ár. Ebben segítek: helyismerettel, összehasonlító piaci szemlélettel és személyes, átlátható egyeztetéssel.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 65 m² · 109 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 58 m² · 80 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 110 m² · 134 990 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 67 m² · 119 900 000 Ft
  • Budapest II. kerület
  • reális árazás
  • helyi piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Országút

Az Országút környékén a jó közlekedés és a rendezett házak együtt adják a kereslet alapját.

Összehasonlítási csoport Budapest II. kerület budai, belsőbb részei
Amit a helyszínen nézünk Itt különösen figyelem a ház állapotára, a közlekedési kapcsolatokra és arra, hogy a lakás mennyire élhető a mindennapokban.
Árazási szempont Országúton az induló árnál a ház állapota és a lakás fekvése döntő. A jó állapotú, világos otthonok általában könnyebben pozicionálhatók, mint a felújítandó lakások. Érdemes a környék aktuális kínálatához igazítani az árat, nem csak a négyzetmétert nézni.

Országút ingatlanról kérdezek

A piac a részletekben

Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Országút.

Medián
1,88 M Ft/m²
Aktív kínálat
73
Árcsökkentés
—
91+ nap
46.6%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,88 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,81 M-ről 1,88 M Ft/m²-re változott Országút téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

73 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (28 hirdetés, ~38%) — Országút.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

37 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 37 mintahirdetés szerepel a 73 megfigyelt hirdetésből — Országút.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

46,6% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 73 aktív hirdetésből 34 legalább 91 napja megfigyelt (46,6%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Nyék mediánja körülbelül 2,07 M Ft/m² (n=16), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Országút környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Országút aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

A helyismeret a részletekben látszik

Amit a helyszínen ellenőrzünk

01 · Országút, Felhévíz

Közlekedés és mindennapi használhatóság

A II. kerület belsőbb részein a vevők gyakran a közlekedési kapcsolatok és a napi élhetőség alapján döntenek. Egy jól megközelíthető, rendezett házban lévő lakás sokszor gyorsabban talál gazdára, mint egy hasonló méretű, de nehezebben elérhető ingatlan.

A jó közlekedés és a praktikus elhelyezkedés önálló értéknövelő tényező.

02 · Vérhalom, Rózsadomb

Állapot és presztízs együtt számít

A budai prémiumabb részeken a vevők nemcsak a címet, hanem az ingatlan állapotát is szigorúan nézik. Egy szépen felújított lakás, rendezett közös terekkel és jó fényviszonyokkal, sokkal erősebb piaci pozícióba kerülhet.

A prémium környezet csak akkor érvényesül igazán, ha az ingatlan állapota is hozzá illik.

03 · Nyék, Rézmál

A csendesebb budai utcákban a részletek döntenek

A nyugodtabb, zöldebb környezetben a vevők érzékenyek a tájolásra, a kilátásra, a kertkapcsolatra és az épület műszaki színvonalára. Ezek a tényezők sokszor többet nyomnak a latban, mint egy egyszerű kerületi átlagár.

A helyszíni adottságokat érdemes külön kiemelni, mert ezek adják a valódi versenyelőnyt.

Friss a helyi piacról

Ami most történik

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci trend · 2026. október · Duna House és ingatlan.com összefoglalók

Budapesten a kereslet szerkezete átalakult, a vevők tudatosabban választanak

A budapesti piacon az első lakásvásárlók aránya nőtt, miközben a befektetői súly csökkent. A kereslet a reálisan árazott, jó állapotú lakások felé tolódott.

A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól karbantartott, átgondoltan árazott lakások előnyben vannak. Eladásnál ma különösen fontos, hogy az induló ár összhangban legyen a környék kínálatával és az ingatlan állapotával.

piaci trend · 2026. szeptember · ingatlan.com Tudástár

Budapesten lassult az árak havi emelkedése

Az országos és budapesti lakásárak havi változása mérséklődött, Budapesten enyhe visszaesés is látszott a nyár végén és ősz elején.

Ez a budai kerületekben is óvatosságra int az árazásnál. Aki túl magas induló árat választ, könnyen elveszítheti az első érdeklődői hullámot, pedig a jó állapotú lakásoknál ez különösen értékes időszak.

Forrás →

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,88 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

Otthonok, amelyeket bemutatok

Ingatlanok a kínálatomból

Saját kínálat

Gyakori kérdések

Tisztázzuk a részleteket

Mennyiért érdemes meghirdetni egy lakást a II. kerületben?

Az induló árnál a környék, az állapot, a fekvés és a ház minősége együtt számít. A II. kerületben különösen fontos, hogy az ár illeszkedjen a helyi kínálathoz, mert a túl magas kezdés lassíthatja az érdeklődést.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlant Budapesten, a II. kerületben?

Ez mindig az ingatlan típusától, állapotától és árazásától függ. A jól pozicionált, keresett adottságú lakások gyorsabban mozoghatnak, míg a felújítandó vagy túl drágán meghirdetett ingatlanok tovább maradhatnak a piacon.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?

A díjazás a megbízás típusától és a feladat tartalmától függ. Érdemes személyesen egyeztetni, mert így pontosan meg tudom mondani, milyen szolgáltatási csomag illik az adott eladási vagy vásárlási célhoz.

Mi a különbség a kínálati ár és a tényleges adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amit a hirdetésben látni lehet, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci alkutér, az ingatlan állapota és a kereslet erőssége miatt gyakran van eltérés.

Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel

Mesélj az ingatlanodról

Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.

+36 30 251 ****
Dibó Eszter Kapcsolat