Fejes Edina
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Fejes Edina Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

+36 20 368 ****
Budapest, II. kerület — borítókép

Fejes Edina vagyok, és Budapest II. kerületében segítek eligazodni az ingatlanpiac helyi sajátosságai között. Külön figyelek az Országút, Felhévíz, Rózsadomb és a környező budai városrészek kínálatára, mert itt a fekvés, az állapot és az utca hangulata is érezhetően alakítja az értéket. Minden megbízásnál a valós piaci helyzetből indulok ki: összevetem a kínálatot, a keresletet és a személyes céljaidat, majd ehhez igazítom a stratégiát. Azért érdemes velem dolgozni, mert helyben gondolkodom, gyorsan reagálok, és az eladást vagy a keresést nem sablonokkal, hanem személyes egyeztetéssel viszem végig.

  • Budapest II. kerületre specializált ingatlanszakértő
  • Helyi kínálati és keresleti szempontokra épülő tanácsadás
  • Lakóingatlanok eladási és kiadási tapasztalat budai lokációkban
Helyi medián
1,88 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
73

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
6

Hirdetés a portfólióban.

Ahogy én csinálom

Fejes Edina vagyok, Budapest II. kerületére specializálódott ingatlanszakértő. A budai oldalon a helyismeret különösen fontos, mert az Országút, Felhévíz, Rózsadomb, Rézmál, Szemlőhegy és Vérhalom között is jelentős különbség lehet a keresletben, a megítélésben és az elérhető kínálatban. A munkám során nemcsak az aktuális hirdetéseket nézem, hanem azt is, hogy egy adott lakás vagy ház milyen állapotban van, milyen a fekvése, mennyire jól szólítja meg a célvásárlókat, és hogyan illeszkedik a környék árszintjéhez. Saját budapesti hirdetéseim tapasztalataiból is dolgozom, így a II. kerületi kiadó és eladó lakások megítélésében is gyakorlati szemléletet hozok. A célom, hogy az eladók reálisan, de erősen pozicionáltan induljanak, a vevők pedig ne csak egy hirdetést lássanak, hanem a környék valódi értékét is megértsék. Ha Budapest II. kerületében keresel vagy adnál el ingatlant, személyre szabott, helyi fókuszú támogatást kapsz.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 35 m² · 199 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 113 m² · 169 990 000 Ft
  • Budapest VIII. kerület · 76 m² · 178 000 000 Ft
  • Budapest XIII. kerület · 60 m² · 92 600 000 Ft
  • Budapest II. kerület
  • helyi árazás
  • eladás és keresés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Országút

Az Országút környékén a jó közlekedés és a budai életérzés együtt adja az ingatlanok vonzerejét.

Összehasonlítási csoport Budapest II. kerület budai városrészei
Amit a helyszínen nézünk Itt különösen fontos a ház állapota, a közlekedési kapcsolatok és az, hogy a lakás mennyire versenyképes a közeli budai kínálattal szemben.
Árazási szempont Az Országúton az árazásnál a lokáció mellett a ház állapota és a lakás belső minősége döntő. A rendezett, jól fotózható ingatlanok gyorsabban találnak vevőt, de a túlzó induló ár könnyen lelassítja az érdeklődést. Érdemes a környék aktuális kínálatához igazítani az árat, nem csak a négyzetméterhez.

Országút ingatlanról kérdezek

A piac a részletekben

Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Országút.

Medián
1,88 M Ft/m²
Aktív kínálat
73
Árcsökkentés
—
91+ nap
46.6%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,88 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,81 M-ről 1,88 M Ft/m²-re változott Országút téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

73 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (28 hirdetés, ~38%) — Országút.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

37 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 37 mintahirdetés szerepel a 73 megfigyelt hirdetésből — Országút.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

46,6% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 73 aktív hirdetésből 34 legalább 91 napja megfigyelt (46,6%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Rézmál mediánja körülbelül 1,99 M Ft/m² (n=103), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Országút környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Országút aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

A helyismeret a részletekben látszik

Mit nézünk meg a helyszínen?

01 · Országút, Felhévíz

Közlekedés és mindennapi használhatóság

A II. kerületben sok vevőnél a közlekedés, a bevásárlási lehetőségek és a mindennapi kényelem legalább annyit számít, mint maga a lakás. Az Országút és Felhévíz környékén különösen fontos, hogy az ingatlan mennyire jól kapcsolódik a városi ritmushoz. Ez az eladhatóságot is erősen befolyásolja.

A jó elhelyezkedés önmagában nem elég, a használhatóságot is meg kell mutatni.

02 · Rózsadomb, Szemlőhegy

Prémium érzet és állapot

A prémium budai városrészekben a vevők érzékenyek a ház és a lakás állapotára, a megjelenésre és a környezet minőségére. Egy jól karbantartott ingatlan itt sokkal erősebben tudja érvényesíteni az árát. A felújítási igény viszont gyorsan árazási kérdéssé válik.

A prémium környéken az állapot és a prezentáció közvetlenül hat az árra.

03 · Rézmál, Vérhalom

Csendesebb utcák, tudatos vevői döntések

Rézmálon és Vérhalmon a vevők gyakran a nyugodt környezetet, a jó alaprajzot és a rendezett épületet keresik. Ezeken a helyeken a hirdetésnek pontosan kell megmutatnia, mit kap a vevő a lokációért cserébe. A helyes árazás és a tiszta kommunikáció sokat gyorsít az érdeklődésen.

A részletes, őszinte bemutatás segít a gyorsabb és jobb minőségű megkeresésekben.

Tájékozottan könnyebb dönteni

Ami most a piacon zajlik

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci értelmezés · 2026.10.12. · MARKET_SNAPSHOT és budapesti piaci összefoglalók

A budapesti kínálat és a kereslet egyszerre mozdult, de a II. kerületben még kevés a stabil minta

A friss budapesti összkép szerint a kereslet és a kínálat is változó pályán mozog, miközben a II. kerületre vonatkozó élő aggregátum még nem ad elég erős mintát a pontos helyi árszinthez.

Ilyenkor a helyi árazásnál különösen fontos a saját környék összehasonlítása és az ingatlan állapota. A II. kerület prémium és családias részein a vevők nemcsak a négyzetmétert, hanem a fekvést, a ház minőségét és a használhatóságot is megfizetik. Ezért az induló árnál a budai lokációt mindig a tényleges piaci pozícióval együtt érdemes kezelni.

piaci trend · 2026.09. · ingatlan.com Tudástár

Budapesten a lakásárak havi változása lassult, a fővárosban enyhe visszarendeződés látszott

A budapesti lakásárak havi szinten enyhe csökkenést mutattak, miközben országosan is mérséklődött a drágulás üteme.

Ez azt üzeni, hogy a budai kerületekben sem érdemes automatikusan emelni az árat csak azért, mert prémium a lokáció. A II. kerületben a jó állapotú, jól pozicionált lakások továbbra is erősek lehetnek, de a túl magas kezdőár most könnyebben visszafogja az érdeklődést. A reális, helyi összevetés ezért most különösen fontos.

Forrás →

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,88 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

A saját kínálatomból

Válogatás a kínálatomból

Saját kínálat

Kérdések, amik gyakran felmerülnek

Tisztázzuk a részleteket

Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant a II. kerületben?

Az induló árnál a környék, az állapot, a ház minősége és a jelenlegi kínálat együtt számít. A II. kerületben a túl magas ár könnyen lassítja az érdeklődést, ezért mindig helyi összehasonlítással érdemes kezdeni.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapest II. kerületében?

Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a pontos lokáció. A jól pozicionált, rendezett ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt, mint a felújítandó vagy túlárazott lakások.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői megbízás?

A díjazás a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Érdemes személyesen egyeztetni, hogy pontosan milyen szolgáltatásra van szükség, és ehhez milyen konstrukció illik.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az a összeg, amelyen az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között lehet eltérés az alku, a piaci helyzet és az ingatlan állapota miatt.

A következő lépés egy beszélgetés

Kezdjük az ingatlanoddal

Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.

+36 20 368 ****
Fejes Edina Kapcsolat