Helyi medián
1,93 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület
Gordos-Meggyes Anita Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület
+36 70 664 ****
Gordos-Meggyes Anita vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eligazodni a helyi ingatlanpiacban, különösen Nyék, Rózsadomb, Rézmál és Szemlőhegy környékén. Minden megbízásnál a valós kínálatot, az állapotot és az utca, fekvés, kertkapcsolat vagy panoráma értékét nézem, nem csak a hirdetési számokat. A saját budai és pesti tapasztalataim alapján személyes egyeztetéssel, átgondolt árazással és reális piaci pozicionálással dolgozom. Ha fontos Önnek a pontos értékbecslés és a biztos értékmeghatározás, szívesen segítek a II. kerületben.
- Budapest II. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
11
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
3
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Gordos-Meggyes Anita vagyok, területi ingatlanszakértő Budapest II. kerületében. A munkám középpontjában a helyi adottságok, a kínálat összetétele és az adott ingatlan valódi piaci pozíciója áll. A budai hegyvidéki környezetben különösen fontos, hogy az árazás ne csak a négyzetméterről szóljon, hanem a fekvésről, az állapotról, a kilátásról és az ingatlan egyedi előnyeiről is. A II. kerületben a kereslet sokszor eltérő ritmusban mozog az egyes városrészekben, ezért minden megbízást külön elemzek. Nyék, Országút, Felhévíz, Rózsadomb, Rézmál és Szemlőhegy esetében is más-más vevői elvárásokkal és eltérő kínálati helyzettel kell számolni. Ezeket a különbségeket a helyszíni bejárás és a személyes egyeztetés során is figyelembe veszem. Saját hirdetéseim között a II. kerületi prémium lakásoktól a más kerületekben megjelenő, eltérő méretű és állapotú ingatlanokig többféle piaci helyzetet látok nap mint nap. Ez segít abban, hogy eladásnál és vételnél is reális, jól védhető javaslatot adjak, és az ingatlan ne alul- vagy túlpozicionáltan kerüljön piacra.
Példák a kínálatomból
- Budapest II. kerület · 191 m² · 338 800 000 Ft
- Budapest X. kerület · 30 m² · 39 900 000 Ft
- Budapest XIV. kerület · 186 m² · 289 000 000 Ft
- helyi árazás
- értékbecslés
- eladási stratégia
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Nyék
Nyéken a csendesebb, zöldebb környezet és a jó megközelíthetőség együtt adja az értéket.
A környék számokban
Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Nyék.
Medián
1,93 M Ft/m²
Aktív kínálat
11
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,93 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,14 M-ről 1,93 M Ft/m²-re változott Nyék téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
11 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (5 hirdetés, ~45%) — Nyék.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
6 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 6 mintahirdetés szerepel a 11 megfigyelt hirdetésből — Nyék.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
45,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 11 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (45,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Nyék mediánja körülbelül 2,07 M Ft/m² (n=16), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Nyék környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Nyék aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
Mit nézünk meg a helyszínen?
01 · Nyék, Rózsadomb, Szemlőhegy
A hegyvidéki fekvés és a benapozás nem mellékes részlet
A II. kerületben a domborzat, a kertkapcsolat és a tájolás sokszor közvetlenül befolyásolja a vevői érdeklődést. Egy jól fekvő, világos ingatlan könnyebben kiemelkedik a kínálatból, mint egy hasonló méretű, de kevésbé kedvező adottságú lakás.
Az árazásnál a fekvést és a fényviszonyokat külön érdemes kezelni.
02 · Országút, Felhévíz, Rézmál
Az épület állapota a budai piacon is döntő
A vevők nemcsak a lakást, hanem a ház egészét is figyelik: a közös terek, a műszaki állapot és a karbantartottság erősen hat a döntésre. Egy rendezett társasházban ugyanaz a lakás magasabb bizalmat kelthet.
A kínálati árnak együtt kell mozognia az épület minőségével.
03 · Nyék, Felhévíz, Szemlőhegy
A személyes bejárás sokszor többet mond a hirdetésnél
A budai városrészekben az utca hangulata, a környező beépítés és a privát szféra mind olyan tényező, amit fotó alapján nehéz pontosan megítélni. Ezért a helyszíni szemle az értékmeghatározás fontos része.
A pontosabb árazás alapja a személyes helyismeret.
Hasznos háttér a döntéshez
Ami most a piacon zajlik
Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
Ingatlanok, amelyekkel dolgozom
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
IDŐTÁLLÓ STÍLUS ÉS EXKLUZÍV ÉLETTÉR A II.KERÜLET SZÍVÉBEN, BUDA EGYIK LEGKERESETTEBB UTCÁJÁBAN!
Budapest II. kerület · 191 m² · 5 szoba
338 800 000 Ft
lakás
KIS ALAPTERÜLET, MEGLEPŐEN JÓ TÉRÉRZET – ELSŐ EMELETI, VILÁGOS, GALÉRIÁS LAKÁS KŐBÁNYÁN, ELSŐ LAKÁSNAK, BEFEKTETÉSNEK IS TÖKÉLETES VÁLASZTÁS!
Budapest X. kerület · 30 m² · 1 szoba
39 900 000 Ft
lakás
ELSŐ LÁTÁSRA SZERELEM – A TÁRSASHÁZ LEGNAGYOBB, BELSŐ KÉTSZINTES LUXUS OTTHONA, AHOL MINDEN RÉSZLET A PRÉMIUM ÉLETÉRZÉST NYÚJTJA
Budapest XIV. kerület · 186 m² · 5 szoba
289 000 000 Ft
Kérdések, amik gyakran felmerülnek
A részletek, amik számítanak
Mennyiért érdemes elindítani egy II. kerületi ingatlan hirdetését?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az állapotot, a fekvést és a ház minőségét együtt kell nézni. A túl magas ár gyakran lassítja az érdeklődést, a túl alacsony pedig értékvesztést okozhat. Én mindig a reálisan védhető piaci sávot keresem meg.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy budapesti II. kerületi lakást?
Ez az ingatlan típusától, állapotától és az árazástól függ. A jól pozicionált, keresett adottságú lakások gyorsabban mozdulhatnak, míg a túlárazott vagy felújítandó ingatlanok hosszabb ideig is piacon maradhatnak. A helyes indulás sokat rövidíthet az értékesítési időn.
Miből áll a díjazás, ha Önnel dolgozom?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Eladásnál a közös cél a jól felépített értékesítési stratégia, a pontos pozicionálás és a folyamatos egyeztetés. A részleteket személyesen, átláthatóan beszéljük át.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amit a hirdetésben látunk, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a tárgyalás, az állapot, a kereslet és a piaci helyzet miatt eltérés lehet. Ezért fontos a reális értékbecslés és az értékmeghatározás már a hirdetés előtt.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 664 ****