Helyi medián
1,93 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület
Kacsó András Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület
+36 70 701 ****
Kacsó András vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eladóknak és vevőknek reálisan árazni, jól pozicionálni és biztonságosan dönteni. Különösen jól ismerem a budai, keresett városrészeket, mint a Rózsadomb, a Rézmál, a Szemlőhegy, a Felhévíz, az Országút és a Nyék környéke, ahol a fekvés, az állapot és az utca hangulata is sokat számít. Minden megbízásnál a helyi kínálatot, a friss piaci mozgásokat és a személyes egyeztetést teszem az első helyre. Azért érdemes velem dolgozni, mert nem általános tanácsot adok, hanem a II. kerület saját ritmusára szabott ingatlanstratégiát.
- Budapest II. kerületre specializált ingatlanszakértő
Aktív kínálat
11
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
7
Hirdetés a portfólióban.
Hogyan dolgozom
Kacsó András vagyok, Budapest II. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. A budai hegyvidéki és belsőbb, keresettebb részek sajátosságait figyelembe véve segítek abban, hogy az ingatlan ne alul-, de ne is túlárazzon a piacon. A munkám középpontjában a helyi kínálat, az állapot, a fekvés és az adott városrész vevői elvárásai állnak. A II. kerületben másképp kell gondolkodni egy Rózsadombon lévő lakásról, mint egy Országúti vagy Felhévízi ingatlanról, ezért minden esetben az adott környezethez igazítom a javaslataimat. Saját hirdetéseimben is a budai prémium és felső-középkategóriás szegmensben dolgozom, így jól látom, hogyan reagál a piac a felújított, újszerű vagy különleges adottságú otthonokra. Ha eladna vagy vásárolna a II. kerületben, személyes egyeztetéssel, átgondolt pozicionálással és helyismeretre épülő tanácsadással segítek.
Példák a kínálatomból
- Budapest II. kerület · 260 m² · 460 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 100 m² · 250 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 100 m² · 159 000 000 Ft
- Budapest II. kerület · 367 m² · 298 000 000 Ft
- helyi árazás
- eladási stratégia
- budai prémium ingatlanok
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Nyék
Nyéken a csendesebb, zöldebb környezet és a jó megközelíthetőség együtt adja az értéket.
Helyi adatok, közérthetően
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Nyék.
Medián
1,93 M Ft/m²
Aktív kínálat
11
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.5%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,93 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 2,14 M-ről 1,93 M Ft/m²-re változott Nyék téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
11 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (5 hirdetés, ~45%) — Nyék.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
6 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 6 mintahirdetés szerepel a 11 megfigyelt hirdetésből — Nyék.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
45,5% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 11 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (45,5%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Nyék mediánja körülbelül 2,07 M Ft/m² (n=16), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Nyék környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Nyék aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
Mire figyelünk a helyszínen?
01 · Rózsadomb, Rézmál, Szemlőhegy
A fekvés és a kilátás a budai prémiumban nem mellékes részlet
A II. kerület hegyvidéki részein a panoráma, a tájolás és az utca csendje sokszor ugyanannyit számít, mint a lakás alapterülete. A vevők ezekben a városrészekben nemcsak négyzetmétert vesznek, hanem életminőséget is.
A prémium ingatlanokat helyszíni adottságok alapján kell pozicionálni, nem általános sablon szerint.
02 · Országút, Felhévíz
A közlekedés és a mindennapi használhatóság gyorsítja a döntést
A belsőbb, jobban elérhető részeken a vevők érzékenyek arra, mennyire praktikus az ingatlan a hétköznapokban. A jó közlekedés, az élhető alaprajz és az azonnal használható állapot sokszor felülírja a kisebb kompromisszumokat.
Itt a gyors értékesítés kulcsa a jól felépített, tiszta ajánlat.
03 · Nyék
A kertvárosias hangulatot pontosan kell árazni
Nyéken a csendesebb környezet és a családiasabb karakter külön értéket képvisel, de ezt a piac csak akkor fizeti meg, ha az ingatlan állapota is rendezett. A karbantartottság, a kert és az utcai benyomás itt kiemelten fontos.
A jó első benyomás és a reális induló ár együtt ad el.
Ami a piacot most mozgatja
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
KÍNÁLAT
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Szebb, mint a valóság? AI-képek az ingatlanhirdetésekben
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
PIAC
· 2026. 10. 21.
· ingatlan.com
Átadtuk a 2026-os iCompass-díjakat: ők az idei példamutató ingatlanközvetítők
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
KERESLET
· 2026. 10. 20.
· Duna House hírek
Drágul a hitel a használt lakások vevőinek, az új lakások és a felújítások nyerhetnek a Wekerle Plusszal
Friss piaci cikk a tudásbázis forráskatalógusából — Budapest, II. kerület szempontjából érdemes átnézni.
A cikk Budapest, II. kerület eladói/vevői döntéseinél a kínálat, az árazás vagy a kereslet értelmezéséhez ad keretet.
A portfóliómból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
ház
Eladó luxus családi ház, Hűvösvölgy közelében
Budapest II. kerület · 260 m² · 5 szoba
460 000 000 Ft
lakás
Párizsi hangulatot idéző polgári lakás a Lövőház utcában – 100 m² elegancia Budán
Budapest II. kerület · 100 m² · 4 szoba
250 000 000 Ft
lakás
Lövőház utca sétáló részén, igényesen felújított lakás, sok extrával
Budapest II. kerület · 100 m² · 3 szoba
159 000 000 Ft
ház
LUXUS INGATLAN REMETEKERTVÁROS CSENDES RÉSZÉN
Budapest II. kerület · 367 m² · 7 szoba
298 000 000 Ft
lakás
Eladó 73 m²-es, 3 szobás, földszinti lakás Tiszaújvárosban, csendes környezetben
Tiszaújváros · 73 m² · 3 szoba
48 500 000 Ft
lakás
Dió
Budapest VIII. kerület · 58 m² · 3 szoba
52 900 000 Ft
ház
VELENCÉN, BENCEHEGYEN, 300 nm-es, 7 szobás, újszerű családi ház korrekt áron eladó.
Velence (Magyarország) · 303 m² · 8 szoba
229 000 000 Ft
Amit a legtöbben kérdeznek
Tisztázzuk a részleteket
Mennyiért érdemes elindítani egy ingatlant a II. kerületben?
Az induló árnál a helyszín, az állapot, a méret és a környék összehasonlítható kínálata együtt számít. A II. kerületben a reális, jól pozicionált ár általában több érdeklődőt hoz, mint a túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai ingatlant?
Ez erősen függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett a pontos városrész. A jól árazott, rendezett ingatlanok gyorsabban mozdulnak, míg a túlárazott hirdetések könnyen beragadnak.
Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanszakértő?
A díjazás mindig a megbízás típusától és a feladat összetettségétől függ. Erről minden esetben személyes egyeztetés során adok pontos tájékoztatást, hogy az együttműködés átlátható legyen.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az, amiben végül a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az alkupozíció és az ingatlan állapota miatt gyakran van eltérés.
A folytatás egy közös beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 701 ****