Kovács Dániel
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Kovács Dániel Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

+36 20 574 ****
Budapest, II. kerület — borítókép

Kovács Dániel vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eladóknak és vevőknek reális döntést hozni. Különösen jól ismerem a Rózsadomb, Pasarét, Csatárka és a környező budai részek kínálatát, ezért az árazást mindig a helyi kereslethez és az adott ingatlan állapotához igazítom. Figyelem a budai prémium szegmens mozgását, a kínálatot és a vevői igényeket is, így nem csak hirdetek, hanem valódi piaci helyzetet mutatok. Személyes egyeztetéssel, átgondolt stratégiával és helyismerettel dolgozom, hogy az ingatlan a lehető legjobb pozícióból induljon.

  • Helyismeretre épülő budapesti ingatlanértékesítés a II. kerületben
Helyi medián
1,93 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
11

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
11

Hirdetés a portfólióban.

A módszerem

Kovács Dánielként a Budapest II. kerület ingatlanpiacára koncentrálok, különösen a budai prémium és családbarát részekre. A helyi sajátosságok, a kereslet szerkezete és az ingatlan állapota alapján segítek meghatározni, hogyan érdemes elindítani egy eladást vagy milyen szempontok szerint érdemes vásárolni. A munkám középpontjában a valós piaci helyzet áll: nem sablonos becslésekkel dolgozom, hanem a környék kínálatát, a hasonló ingatlanok jellemzőit és a vevői elvárásokat nézem. Saját budai hirdetéseim között új építésű, felújított és prémium lakások, valamint telek és ház jellegű ingatlanok is szerepelnek, ezért a II. kerület többféle szegmensében van közvetlen tapasztalatom. A II. kerületben a helyes árazás különösen fontos, mert a különböző városrészek között is nagy lehet a különbség. Ezért minden megbízásnál személyes egyeztetésre, pontos pozicionálásra és átlátható kommunikációra építek.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 130 m² · 457 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 169 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 87 m² · 209 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 83 m² · 247 000 000 Ft
  • Budapest II. kerületi ingatlanértékesítés
  • helyi árazás és piaci pozicionálás
  • prémium budai lakások és családi otthonok
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Nyék

Nyéken a csendesebb, zöldebb környezet és a nagyobb telkek miatt a vevők sokszor a nyugalmat keresik.

Összehasonlítási csoport Budapest II. kerület budai zöldövezeti részei
Amit a helyszínen nézünk A helyszínen a telekhasználatot, a beépíthetőséget, a kertkapcsolatot és az utcai környezetet nézem át.
Árazási szempont Nyéken az árazásnál a környezet, a telekméret és az ingatlan állapota együtt számít. A jó fekvésű, rendezett otthonok általában erősebb érdeklődést kapnak, de a túlzó induló ár könnyen lassíthatja az eladást. Érdemes a kínálatot a közeli budai alternatívákhoz mérni, nem csak a kerületi átlaghoz.

Nyék ingatlanról kérdezek

A piac a részletekben

Hat grafikon — egy reális kiindulópont.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Nyék.

Medián
1,93 M Ft/m²
Aktív kínálat
11
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.5%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,93 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 2,14 M-ről 1,93 M Ft/m²-re változott Nyék téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

11 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (5 hirdetés, ~45%) — Nyék.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

6 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 6 mintahirdetés szerepel a 11 megfigyelt hirdetésből — Nyék.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

45,5% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 11 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (45,5%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Nyék mediánja körülbelül 2,07 M Ft/m² (n=16), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Nyék környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Nyék aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

Amit csak helyben lehet tudni

Amit a helyszínen ellenőrzünk

01 · Rózsadomb, Szemlőhegy, Vérhalom

A budai prémium vevő a minőséget és a környezetet együtt nézi

A II. kerület felsőbb presztízsű részein a vevők nem csak a lakás méretét figyelik, hanem a ház állapotát, a panorámát, a kertkapcsolatot és a közvetlen környezetet is. Egy jól felújított vagy új építésű lakás ezekben a városrészekben erősebb pozícióból indulhat, mint egy hasonló méretű, de gyengébb adottságú ingatlan.

A prémium szegmensben a részletek döntik el, hogy az ingatlan kiemelkedik-e a kínálatból.

02 · Csatárka, Nyék, Remetekertváros

A családi házas részeken a telek és a használhatóság kulcstényező

A kertvárosiasabb budai részeken a telekméret, a kert állapota, a parkolás és a bővíthetőség sokszor legalább annyira fontos, mint maga az épület. A vevők itt hosszabb távú otthont keresnek, ezért a praktikus elrendezés és a rendezett műszaki állapot különösen sokat számít.

A házaknál a jó használhatóság gyakran többet ér, mint a látványos, de kevésbé praktikus megoldás.

03 · Országút, Kővár, Szemlőhegy

A városiasabb budai részeken a gyors döntést a pontos pozicionálás segíti

Az olyan részeken, ahol a közlekedés és a mindennapi kényelem erős érv, a vevők gyorsabban reagálnak a jól árazott, tisztán bemutatott ingatlanokra. A túl magas induló ár viszont könnyen elviszi a figyelmet a hasonló, jobb pozícióban lévő kínálatok felé.

A jó első benyomás mellett a reális ár a legfontosabb eszköz a gyorsabb értékesítéshez.

Tájékozottan könnyebb dönteni

Ami mostanában mozog

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci értelmezés · 2026. október · Ingatlan.com Tudástár és Duna House összefoglalók

A budapesti kereslet átrendeződése a II. kerület prémium szegmensét is érinti

A budapesti kerületi keresleti térképen a II. kerület továbbra is erős, miközben a drágább szegmensekben a vevők egyre tudatosabban válogatnak. A budai prémium lakásoknál a minőség, az állapot és a helyszín együtt határozza meg az érdeklődést.

A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a jól pozicionált, rendezett és reálisan árazott ingatlanok előnyt élveznek. Saját budai hirdetéseim alapján is látszik, hogy az új építésű és a felújított prémium lakások, valamint a jó adottságú házak és telkek iránt továbbra is van kereslet, de a vevők sokkal érzékenyebbek az ár és az állapot arányára. Ilyenkor a pontos helyi összehasonlítás többet ér, mint az általános budapesti átlag.

Forrás →

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,93 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

KÍNÁLAT · 2026. October · Ingatlanfigyelő index

Mennyi aktív hirdetés versenyez most?

Most 11 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.

A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.

Ingatlanok, amelyekkel dolgozom

Ingatlanok a kínálatomból

Saját kínálat

Amit a legtöbben kérdeznek

A részletek, amik számítanak

Mennyiért érdemes elindítani egy ingatlant a II. kerületben?

Az induló árnál a környék, az állapot, a méret és a vevői kereslet együtt számít. A II. kerületben különösen fontos, hogy az ár ne csak a tulajdonosi elvárást, hanem a helyi kínálatot is tükrözze. Reális pozicionálással általában több komoly érdeklődő érkezik.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai lakást vagy házat?

Ez nagyban függ az árazástól, az állapottól és attól, mennyire keresett az adott utca vagy városrész. A jól előkészített, helyesen árazott ingatlanok gyorsabban találnak vevőt, mint a túl magasra tett ajánlatok. A prémium szegmensben a minőségi bemutatás is sokat számít.

Milyen díjazással dolgozik egy ingatlanközvetítő a II. kerületben?

A díjazás mindig a megbízás típusától, az ingatlan jellegétől és a feladat összetettségétől függ. Érdemes előre tisztázni, hogy pontosan milyen szolgáltatást kap az ügyfél az együttműködésért cserébe. Nálam a személyes egyeztetés része az is, hogy átlátható legyen a folyamat.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az az összeg, amelyen az ingatlan meghirdetésre kerül, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a piaci helyzet, az alku és az ingatlan állapota miatt lehet eltérés. Ezért fontos, hogy az induló ár már eleve reális legyen.

Kezdjük egy nyugodt beszélgetéssel

Mondd el, milyen ingatlanról van szó

Néhány adat, és személyre szabott javaslattal kereslek vissza.

+36 20 574 ****
Kovács Dániel Kapcsolat