Helyi medián
1,94 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület
Némethy Zsófia Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület
+36 70 625 ****
Némethy Zsófia vagyok, Budapest II. kerületére és a szomszédos Solymárra fókuszáló ingatlanszakértő. A budai hegyvidék és az agglomeráció határán dolgozom: Pasarét, Rózsadomb, Hűvösvölgy, Pesthidegkút és Máriaremete lakásai és házai mellett Solymár családi házait és telkeit is jól ismerem. Minden megbízást személyes egyeztetéssel kezdek, majd a helyi kínálat, az ingatlan állapota és a valódi versenytársak alapján alakítom ki az értékesítési stratégiát. Abban segítek, hogy az ingatlan a megfelelő vevőkhöz érthetően és hitelesen jusson el.
- Ingatlanközvetítői névjegyzékben nyilvántartott közvetítő
- Budapest II. kerületére és Solymárra fókuszáló területi munka
- Solymári családi házak és telkek aktív értékesítése
- Banki és hitelezési szakmai háttér
Aktív kínálat
77
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
5
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Budapest II. kerületében és Solymáron dolgozom területi ingatlanszakértőként. A két terület összeér: Pesthidegkút és Solymár között sok vevő mérlegeli, hogy a budai kerületben vagy a közvetlen agglomerációban keressen-e otthont. Ezért nemcsak az egyes városrészeket, hanem a köztük lévő döntési szempontokat is figyelem: közlekedés, iskolák, telekméret, panoráma, csend és a ház műszaki tartalma. Egy pasaréti társasházi lakás, egy rózsadombi villalakás, egy hűvösvölgyi családi ház vagy egy solymári új építésű otthon értékét más tényezők alakítják, ezért minden megbízást helyi összehasonlítással és személyes bejárással kezdek. Solymáron jelenleg is értékesítek családi házakat, köztük egy új építésű, nagy telkes ingatlant a Györgyhegyen, így közvetlen tapasztalatom van arról, mit keresnek ma a vevők ebben a térségben. Az együttműködés alapja nálam az átlátható kommunikáció: közösen határozzuk meg a célt, átbeszéljük a kínálati versenyt, és a bejárások visszajelzései alapján rendszeresen egyeztetünk a következő lépésekről. Korábbi banki és hitelezési tapasztalatom segít abban, hogy a finanszírozási kérdésekben és a tárgyalások során is biztos támaszt jelentsek ügyfeleimnek.
Példák a kínálatomból
- Mogyoród · 120 m² · 300 000 000 Ft
- Fót · 100 000 000 Ft
- Érd · 146 m² · 149 900 000 Ft
- Solymár · 110 m² · 124 900 000 Ft
- II. kerületi lakások és házak
- Solymári családi házak és telkek
- Személyes értékesítési stratégia
- Árazás helyi összehasonlítással
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Rózsadomb
Helyi sajátosságok és összehasonlítható kínálat — Rózsadomb.
A piac a részletekben
Hat grafikon — egy reális kiindulópont.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Rózsadomb.
Medián
1,94 M Ft/m²
Aktív kínálat
77
Árcsökkentés
0%
91+ nap
46.8%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,94 M Ft/m²
Mit látunk?
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,94 M Ft/m² Rózsadomb téglalakás kínálatában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
77 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (26 hirdetés, ~34%) — Rózsadomb.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
37 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 37 mintahirdetés szerepel a 77 megfigyelt hirdetésből — Rózsadomb.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
0,0%
Mit látunk?
A hónap végén aktív 77 hirdetésből körülbelül 0 esetben volt árcsökkentés (0,0%).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
46,8% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 77 aktív hirdetésből 36 legalább 91 napja megfigyelt (46,8%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Pasarét mediánja körülbelül 2,20 M Ft/m² (n=17), míg Erzsébetliget körülbelül 1,05 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Rózsadomb környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Rózsadomb aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Helyismeret, ami számít
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 ·
Budai kerület vagy agglomeráció? A vevő mindkettőt mérlegeli
A II. kerület külső részei és Solymár között sok vevő párhuzamosan keres. Az egyik oldalon a budai cím, a közlekedés és az iskolák, a másikon a nagyobb telek, az újabb építésű házak és a kedvezőbb négyzetméterár áll. Az értékesítésnél ezért azt is meg kell mutatni, miért éppen ez az ingatlan a jó választás ebben az összevetésben.
02 ·
A lejtős telek és a panoráma külön bemutatást igényel
A budai hegyvidéken és Solymár dombos részein a telek fekvése egyszerre lehet előny és kérdés. A kilátás, a benapozottság, a megközelítés és a beépíthetőség pontos ismertetése megelőzi a bejáráson felmerülő bizonytalanságot, és a valóban érdeklődő vevőket hozza.
03 ·
Az új építésű és a felújítandó ház más vevőnek szól
Ugyanazon a környéken egy kulcsrakész új ház és egy korszerűsítésre váró régebbi ingatlan egészen eltérő döntési logikával kel el. Az új építésűnél a műszaki tartalom és az energetika, a felújítandónál a lehetőségek és a reális költségek bemutatása a kulcs. A hirdetést és az árazást ehhez igazítom.
Tájékozottan könnyebb dönteni
Aktuális a környékről
Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
Helyi kínálati körkép
· 2026. november
· Budapest XI. kerület helyi kínálati adatai
Élénk kínálat mellett pontos pozicionálásra van szükség a XI. kerületben
A vizsgált téglalakás-kínálatban 357 aktív hirdetés szerepelt, a medián kínálati négyzetméterár megközelítette a 2,05 millió forintot. A városrészek között számottevő különbség látszik: Sasad kínálati mediánja magasabb, míg Lágymányosé és Albertfalváé alacsonyabb szinten alakult.
Ez kínálati adat, nem megvalósult adásvételi ár. Eladóként ezért nem egyetlen kerületi számra, hanem a városrészen belüli, azonos állapotú és fekvésű versenytársakra érdemes építeni az induló árat.
Piaci háttér
· 2026. október 7.
· ingatlan.com Tudástár
Szeptemberben lassult a lakásárak változása Budapesten
Az ingatlan.com összefoglalója szerint szeptemberben Budapesten havi alapon enyhe, 0,2 százalékos csökkenés látszott a lakásárakban, miközben országosan stagnálást mértek.
A lassuló piac nem jelent automatikusan egységes áresést minden városrészben vagy ingatlantípusnál. A XI. kerületben különösen fontos a reális kezdőár és az első hetek érdeklődésének követése.
Költözési trend
· 2026. szeptember 22.
· ingatlan.com Tudástár
Budapest körül továbbra is erős az agglomeráció vonzása
A főváros körüli agglomeráció piacát továbbra is a Budapestről kiköltözők mozgása is alakítja, ami a családi házak és telkek iránti figyelmet is fenntartja.
A XI. kerületi lakáseladásnál sokszor az agglomerációs ház jelenti az alternatívát a vevő számára. Ezért a budai lakás és a környékbeli családi ház keresleti logikáját együtt is érdemes érteni.
A saját kínálatomból
Ingatlanok a kínálatomból
Saját kínálat
lakás
KIEMELKEDŐ BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉG MOGYORÓDON – FEJLESZTÉSI TELEK, TÖBBFÉLE BEÉPÍTÉSI KONCEPCIÓVAL
Mogyoród · 120 m² · 3 szoba
300 000 000 Ft
telek
ÖRÖKPANORÁMÁS TELKEK FÓT ÖREGHEGYEN – KÜLÖNLEGES LEHETŐSÉG SAJÁT CÉLRA VAGY BEFEKTETÉSNEK
Fót
100 000 000 Ft
ház
Érd Parkváros – megújulásra kész családi ház belsőépítészeti tervekkel, 1088 m²-es parkosított telken
Érd · 146 m² · 4 szoba
149 900 000 Ft
ház
TÉGLA ÉPÍTÉSŰ CSALÁDI HÁZ PRÉMIUM KIVITELEZÉS EXLUZÍV ÉLETÉRZÉS
Solymár · 110 m² · 4 szoba
124 900 000 Ft
ház
Új építésű, egyszintes családi ház 1861 m²-es telken – Solymár, Györgyhegy
Solymár · 201 m² · 5 szoba
245 000 000 Ft
Amit gyakran kérdeztek
Tisztázzuk a részleteket
Hogyan határozzuk meg az ingatlan induló árát a II. kerületben vagy Solymáron?
Az induló árat a közvetlen környék aktív kínálata, az ingatlan típusa, állapota, fekvése és műszaki tartalma alapján javaslom meg. Solymár és a II. kerület külső részei esetében a két terület hasonló ingatlanait is összevetem, mert a vevők gyakran párhuzamosan keresnek. A cél olyan pozíció kialakítása, amely releváns érdeklődőket hoz.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat?
Az értékesítési időt az ár, az ingatlan típusa, az állapot, a célcsoport és az aktuális kínálat együtt befolyásolja, ezért erre felelős módon csak az ingatlan megismerése után lehet becslést adni. A jó előkészítés, a pontos hirdetés és a gyors érdeklődőkezelés javítja az esélyt a hatékony értékesítésre.
Hogyan alakul az ingatlanközvetítői díjazás?
A díjazásról minden esetben az ingatlan, a vállalt feladatok és az értékesítési stratégia ismeretében egyeztetünk. A megbízás előtt átláthatóan átbeszéljük, milyen szolgáltatások tartoznak az együttműködésbe és milyen feltételekkel dolgozunk.
Mi a különbség a kínálati és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az az összeg, amelyen az ingatlan a hirdetésben megjelenik, míg az adásvételi ár a szerződésben rögzített, ténylegesen elfogadott összeg. A kettő eltérhet egymástól, ezért az árazási döntésnél a hirdetési versenyt és a vevői visszajelzéseket is figyelembe kell venni.
Innen már csak egy beszélgetés a folytatás
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.
+36 70 625 ****