Réka Tóth
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Réka Tóth Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

+36 20 570 ****
Budapest, II. kerület — borítókép

Réka Tóth vagyok, és a Budapest II. kerületben segítek eladóknak és vevőknek abban, hogy a helyi piacot ne találgatással, hanem valós összehasonlításokkal lássák. Külön figyelek a Rózsadomb, Hűvösvölgy és a környező budai városrészek sajátosságaira, mert itt az árakat sokszor az állapot, a fekvés és a kertkapcsolat együtt mozgatja. Minden megbízásnál személyes egyeztetéssel, reális kínálati árképzéssel és átgondolt pozicionálással dolgozom. Ha fontos Önnek a pontos helyismeret és a nyugodt, szakmai folyamat, szívesen segítek.

  • Budapest II. kerületre fókuszáló ingatlanközvetítői tapasztalat
Helyi medián
1,93 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
11

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
8

Hirdetés a portfólióban.

A módszerem

Réka Tóth vagyok, Budapest II. kerületére specializálódott ingatlanszakértő. A budai piacot nem általánosságban kezelem: külön figyelek a városrészek közötti különbségekre, a kínálat minőségére, az ingatlan állapotára és arra, hogy egy-egy cím milyen vevői kört szólít meg. A munkám középpontjában a reális, helyi összehasonlításokon alapuló árazás áll. A II. kerületben a jó pozíció, a kertkapcsolat, a panoráma vagy a csendesebb mellékutca önmagában is sokat számíthat, ezért minden ingatlant a saját környezetében értékelek. Saját budapesti hirdetéseimben is többféle ingatlantípussal dolgozom, a felújított lakástól a nagyobb családi otthonig. Ez a tapasztalat segít abban, hogy eladásnál és vételnél is pontosabban lássam, mire reagál a piac, és hogyan érdemes egy ingatlant bemutatni.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 88 m² · 163 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 220 m² · 350 000 000 Ft
  • Budapest X. kerület · 25 m² · 9 900 000 Ft
  • Budapest XIII. kerület · 112 m² · 119 900 000 Ft
  • helyi árképzés
  • eladási stratégia
  • budai városrészek
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Nyék

Nyéken a nyugodt környezet és a budai elhelyezkedés együtt adja az értéket.

Összehasonlítási csoport Budai kertvárosias és csendesebb részek
Amit a helyszínen nézünk A helyszíni benyomás, a megközelíthetőség és a környezet minősége különösen fontos ennél a városrésznél.
Árazási szempont Nyéken az árazásnál a fekvés, a telek vagy kertkapcsolat, valamint az ingatlan állapota döntő. A hasonló méretű otthonok között is nagy eltérés lehet a csendesebb utcák és a jobb benapozás miatt. Érdemes a kínálatot szűken, a közvetlen környezethez mérten összevetni.

Nyék ingatlanról kérdezek

Helyi adatok, közérthetően

Hat nézőpont. Egy átgondolt értékesítési terv.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Nyék.

Medián
1,93 M Ft/m²
Aktív kínálat
11
Árcsökkentés
—
91+ nap
45.5%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,93 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 2,14 M-ről 1,93 M Ft/m²-re változott Nyék téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

11 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (5 hirdetés, ~45%) — Nyék.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

6 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 6 mintahirdetés szerepel a 11 megfigyelt hirdetésből — Nyék.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

45,5% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 11 aktív hirdetésből 5 legalább 91 napja megfigyelt (45,5%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Hűvösvölgy mediánja körülbelül 2,12 M Ft/m² (n=5), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Nyék környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Nyék aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

A különbség a részletekben van

Amit a helyszínen ellenőrzünk

01 · Rózsadomb, Rézmál

A fekvés és a kilátás önmagában nem elég

A II. kerület prémium részein a vevők a panorámát és a csendet értékelik, de ugyanennyire figyelnek az épület állapotára és a belső minőségre is. Egy jó cím csak akkor hoz erős érdeklődést, ha az ingatlan bemutatható és arányosan árazott.

A helyi prémiumot csak akkor lehet jól érvényesíteni, ha az állapot és az ár együtt van rendben.

02 · Hűvösvölgy, Nyék

A kertkapcsolat és a nyugodt környezet erős vevői érv

A budai zöldövezeti részeken a családos vevők gyakran a használhatóságot keresik: kert, terasz, jó alaprajz és élhető terek. Ezeknél a városrészeknél a helyszíni benyomás sokszor többet számít, mint egy általános piaci átlag.

A zöld környezet érték, de csak akkor, ha az ingatlan tényleg jól használható.

03 · Országút, Felhévíz

A társasház minősége döntő lehet a városi részeken

A központibb budai részeken a vevők gyorsan összevetik a ház állapotát, a közös költséget, a lépcsőházat és a lakás belső színvonalát. Itt a jó lokáció mellett a mindennapi komfort is erősen befolyásolja az árazást.

A városi budai cím csak akkor erős, ha a ház és a lakás is versenyképes.

Friss a helyi piacról

Ami most történik

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci értelmezés · 2026. 10. 12. · Ingatlanpiaci tudásbázis

Budapesten lassult a drágulás, a budai prémium szegmensben is fontosabb lett a reális árazás

A budapesti lakásárak havi változása őszre visszafogottabb lett, miközben a kereslet szerkezete is átalakult: az első lakásvásárlók súlya nőtt, a befektetőké csökkent. A budai, drágább szegmensekben a vevők érzékenyebbek lettek az árra és az állapotra.

A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a jó adottságú ingatlanok továbbra is erősek lehetnek, de a túlárazott ajánlatok könnyebben megakadnak. Eladásnál ezért különösen fontos a helyi összehasonlítás, a pontos pozicionálás és a minőségi bemutatás.

ÁRAZÁS · 2026. October · Helyi piaci minta

Árszintek, amiket most Budapest, II. kerület környékén figyelünk

A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,93 M Ft/m².

A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.

KÍNÁLAT · 2026. October · Ingatlanfigyelő index

Mennyi aktív hirdetés versenyez most?

Most 11 aktív hirdetés látszik a kiválasztott piacon.

A darabszám a verseny erősségét mutatja. Több hasonló hirdetésnél a bemutatás, az állapot és az árazás pontosítása döntőbb.

A portfóliómból

Ingatlanok a kínálatomból

Saját kínálat

Gyakori kérdések

Beszéljünk a részletekről

Mennyiért érdemes meghirdetni egy II. kerületi ingatlant?

Az induló árnál a környék, az állapot, a fekvés és a vevői kereslet együtt számít. A legjobb kiindulópont a közvetlen környezetben elérhető, hasonló adottságú kínálat összevetése.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai lakást?

Ez az ingatlan minőségétől és az árazástól függ, de a reálisan árazott, jó állapotú lakások általában gyorsabban találnak vevőt. A túl magas induló ár jellemzően meghosszabbítja az értékesítési időt.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés?

A díjazás megbízástól és feladattól függ, ezért mindig személyes egyeztetés után adok pontos tájékoztatást. Fontos, hogy az együttműködés átlátható legyen, és az értékesítési stratégia is illeszkedjen az ingatlanhoz.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amin az ingatlan megjelenik a piacon, az adásvételi ár pedig az a végső összeg, amelyben a felek megállapodnak. A kettő között a kereslet, az állapot és az alku mértéke miatt lehet eltérés.

A folytatás egy közös beszélgetés

Mondd el, milyen ingatlanról van szó

Írd le pár szóban a helyzeted és a célod — innen indul a közös munka.

+36 20 570 ****
Réka Tóth Kapcsolat