Weston Gyöngyi
Ingatlanközvetítő – Budapest, II. kerület

Weston Gyöngyi Ingatlanszakértő – Budapest, II. kerület

Budapest, II. kerület — borítókép

Weston Gyöngyi vagyok, és Budapest II. kerületében segítek eligazodni az Országút, Felhévíz, Rózsadomb, Rézmál, Szemlőhegy és Vérhalom eltérő piaci helyzetei között. Figyelem a helyi kínálatot, az állapotot, a fekvést és azt is, hogy egy lakás vagy ház milyen vevői körnek szól valójában. A munkám alapja a személyes egyeztetés és a reális árazás, mert Budán a jó döntéshez nem elég az átlagárat nézni. Ha eladna vagy venne a kerületben, olyan helyi szemléletet kap, amely a prémium szegmensekben is biztos kapaszkodót ad.

  • Budapest II. kerületére specializálódott ingatlanszakértő
  • Prémium és új építésű budai lakóingatlanok értékesítési tapasztalata
  • Helyi kínálat és vevői igények alapján készített árazási szemlélet
Helyi medián
1,88 M Ft/m²

Aktuális kínálati minta — Budapest, II. kerület.

Aktív kínálat
73

Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.

Saját kínálat
10

Hirdetés a portfólióban.

Így dolgozom

Weston Gyöngyi vagyok, Budapest II. kerületére fókuszáló ingatlanszakértő. A budai piacot nem egységes tömbként kezelem: más logika érvényesül az Országút környékén, más a Szemlőhegyen vagy a Rózsadombon, és ezt az árazásnál is figyelembe veszem. A saját kínálatomban új építésű, kertkapcsolatos otthonok, prémium lakások és nagyobb alapterületű budai ingatlanok is szerepelnek, ezért jól látom, hogyan reagál a piac a minőségre, a lokációra és a használhatóságra. Ez a tapasztalat abban segít, hogy eladásnál ne legyen alul- vagy túlpozicionálás, vásárlásnál pedig tisztán látható legyen, mi számít valódi értéknek. A II. kerületben különösen fontos a helyszíni benyomás, a közlekedés, a zöld környezet és az épület állapota. Ezeket mindig a helyi kínálattal együtt értelmezem, hogy az ügyfeleim megalapozott döntést hozzanak.

Példák a kínálatomból
  • Budapest II. kerület · 74 m² · 245 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 148 m² · 380 000 000 Ft
  • Budapest II. kerület · 138 m² · 421 599 998 Ft
  • Budapest II. kerület · 75 m² · 266 599 999 Ft
  • reális árazás
  • budai prémium ingatlanok
  • helyi piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen

Budapest, II. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel

A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.

Városrészi nézőpont

Országút

Az Országút környékén a jó közlekedés és a rendezett állapot együtt adja az értéket.

Összehasonlítási csoport Budapest II. kerület budai belső részei
Amit a helyszínen nézünk A környéken a kisebb, jól kihasználható lakások és a jó állapotú otthonok is gyorsan felkeltik a figyelmet. A helyszíni benyomás és a ház állapota itt különösen sokat számít.
Árazási szempont Az árazásnál érdemes a közlekedési előnyöket és az épület állapotát együtt nézni. A felújított, világos lakások jellemzően erősebb pozícióból indulnak, mint a kompromisszumos állapotúak. A túl magas kezdőár itt is lassíthatja az érdeklődést, ezért a piaci összevetés kulcsfontosságú.

Országút ingatlanról kérdezek

A környék számokban

Több szemszög, egy megalapozott döntés.

Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Országút.

Medián
1,88 M Ft/m²
Aktív kínálat
73
Árcsökkentés
—
91+ nap
46.6%
Árazás · havi medián · 01

Merre mozdulnak a kínálati árak?

1,88 M Ft/m²
Mit látunk?

A medián kínálati ár 1,81 M-ről 1,88 M Ft/m²-re változott Országút téglalakás mintájában.

Mit jelent eladóként?

A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.

Versenytársak · 02

Milyen állapotú a versenykínálat?

73 aktív hirdetés
Mit látunk?

A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Nincs adat (28 hirdetés, ~38%) — Országút.

Mit jelent eladóként?

Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.

Ársávok · 03

Hol sűrűsödik a kínálat?

37 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?

A 1,5 M–2,0 M ársávban 37 mintahirdetés szerepel a 73 megfigyelt hirdetésből — Országút.

Mit jelent eladóként?

A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.

Árváltoztatás · 04

Milyen gyakori az árcsökkentés?

Mit látunk?

Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).

Mit jelent eladóként?

A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.

Hirdetési kor · 05

Mióta figyeljük a hirdetéseket?

46,6% legalább 91 napja
Mit látunk?

A 73 aktív hirdetésből 34 legalább 91 napja megfigyelt (46,6%).

Mit jelent eladóként?

Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.

Városrészi összehasonlítás · 06

Ugyanaz a típus. Másik környék.

6 városrész
Mit látunk?

Rézmál mediánja körülbelül 1,99 M Ft/m² (n=103), míg Felhévíz körülbelül 1,83 M Ft/m².

Mit jelent eladóként?

A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.

Mit mutatnak az adatok?

A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.

A következő lépés

A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.

A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.

Személyes egyeztetés
Piaci kínálat a környéken

Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből

Helyi összehasonlító kínálat Országút környékén — nem a saját portfólió.

Aktuális ingatlan kínálat a környéken

Országút aktuális kínálata

Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.

Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—

Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.

Amit csak helyben lehet tudni

Amit a helyszínen ellenőrzünk

01 · Országút, Felhévíz

A közlekedési előny és a használhatóság együtt adja a tempót

A belsőbb budai részeken a vevők gyorsan reagálnak a jó elhelyezkedésre, de csak akkor, ha az ingatlan állapota is rendben van. Egy rendezett ház, átgondolt alaprajz és élhető méret sokszor többet ér, mint egy látványos, de nehezen használható tér.

Az eladásnál a praktikumot és a környék előnyeit együtt kell hangsúlyozni.

02 · Rózsadomb, Rézmál

A prémium vevő nem csak négyzetmétert, hanem életminőséget vesz

A budai prémium szegmensben a panoráma, a kert, a csend és az épület minősége együtt alakítja a keresletet. A túl általános hirdetés itt kevés, mert a vevők pontosan tudják, mit keresnek.

A prémium pozicionálásnál az egyediség és a hiteles bemutatás dönt.

03 · Szemlőhegy, Vérhalom

Az új építésű és a felújított otthonok között a részletek döntenek

A saját hirdetéseim alapján is látszik, hogy a kertkapcsolat, a jó műszaki tartalom és a tágas, jól használható terek erős vonzerőt jelentenek. A vevők ezeknél a városrészeknél a hosszú távú kényelmet keresik.

A pontos árazásnál a komfort és az állapot legalább olyan fontos, mint a lokáció.

Ami a piacot most mozgatja

Ami most történik

Aktuális, Budapest, II. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.

piaci trend · 2026. október · Ingatlan.com Tudástár

Budapesten lassult a lakásárak havi emelkedése

A budapesti lakásárak havi változása enyhült, miközben az országos piac is visszafogottabb tempóra váltott.

A II. kerületben ez azt jelenti, hogy a túl magasra tett kínálati ár könnyebben megakaszthatja az érdeklődést. A jól árazott, jó állapotú budai ingatlanok viszont továbbra is erős figyelmet kaphatnak, különösen a prémium városrészekben.

Forrás →

kerületi kereslet · 2026. szeptember · Duna House hírek

A budapesti kerületek keresleti térképe átrendeződött

A budai kerületek közül a II. kerület továbbra is a figyelem középpontjában maradt, miközben a kereslet több városrészben hullámzóbbá vált.

Ez a II. kerületben azt erősíti meg, hogy a helyi pozicionálásnak nagy szerepe van. Az Országút, Rózsadomb vagy Szemlőhegy más vevői logikát követ, ezért az értékesítésnél a környékhez igazított kommunikáció sokat számít.

Forrás →

helyi piaci értelmezés · 2026. október · Piaci összegzés

A II. kerületben a kevés minta miatt a helyi összevetés még fontosabb

A rendelkezésre álló friss aggregátum nem ad elég nagy mintát a szűkebb városrészekre, ezért a pontos helyi összehasonlítás korlátozott.

Ilyenkor különösen fontos a közvetlen környék, az épület állapota és a kínálati verseny figyelése. A reális indulóárat nem az általános budapesti átlag, hanem a hasonló budai ingatlanok helyi fogadtatása alapján érdemes meghatározni.

Ingatlanok, amelyekkel dolgozom

Ingatlanok a kínálatomból

Saját kínálat

Kérdések, amik gyakran felmerülnek

Tisztázzuk a részleteket

Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant a II. kerületben?

Az induló árnál a környék, az állapot, a fekvés és az ingatlan típusa együtt számít. A II. kerületben a prémium és a kevésbé felújított lakások között is nagy lehet a különbség, ezért mindig helyi összevetéssel dolgozom.

Mennyi idő alatt lehet eladni egy budai lakást vagy házat?

Ez az árazástól, az állapottól és a keresett városrésztől függ. A jól pozicionált, rendezett ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt, mint a túl drágán indított vagy felújítandó otthonok.

Mennyibe kerül az ingatlanközvetítői szolgáltatás?

A díjazás mindig az adott megbízás és az értékesítési feladat alapján egyeztethető. A pontos feltételeket személyes beszélgetésben tisztázom, hogy az együttműködés átlátható legyen.

Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?

A kínálati ár az, amennyiért az ingatlan hirdetésbe kerül, az adásvételi ár pedig a ténylegesen létrejött megállapodás összege. A kettő között lehet eltérés, ezért az árazásnál mindig a piaci fogadtatást is figyelembe kell venni.

A folytatás egy közös beszélgetés

Kezdjük az ingatlanoddal

Hol tartasz most, és mit szeretnél elérni? Innen indul a személyre szabott terv.

Weston Gyöngyi Kapcsolat