Helyi medián
1,50 M Ft/m²
Aktuális kínálati minta — Budapest, XX. kerület.
Ingatlanközvetítő – Budapest, XX. kerület
Váradi Márton Ingatlanszakértő – Budapest, XX. kerület
+36 70 454 ****
Váradi Márton vagyok, és Budapest XX. kerületében segítek eladóknak és vevőknek reális képet kapni a helyi piacról. Figyelem a kerületen belüli különbségeket Gubacs, Erzsébetfalva és Pacsirtatelep környékén is, mert egy jó döntéshez nem elég a kerületszintű átlag. A helyi kínálatot, az ingatlan állapotát és a vevői keresletet együtt nézem, majd személyesen egyeztetve adok javaslatot az árazásra és a következő lépésekre. Azért érdemes velem dolgozni, mert a XX. kerületben nem általánosságokkal, hanem valódi helyismerettel és piaci logikával dolgozom.
- Budapest XX. kerületre specializált ingatlanszakértő
- Lakások és családi házak értékesítésében jártas
- Helyi piaci összehasonlításra és személyes egyeztetésre építő munkamódszer
Aktív kínálat
31
Figyelt hirdetések a kiválasztott piacon.
Saját kínálat
6
Hirdetés a portfólióban.
Ahogy én csinálom
Budapest XX. kerületében dolgozom ingatlanszakértőként, és abban segítek, hogy az eladók és a vevők ne találgatásokra, hanem helyi piaci összefüggésekre építsenek. A kerületben a városrészek között is lehet különbség, ezért külön figyelem a Gubacs, Erzsébetfalva és Pacsirtatelep környékét, valamint a kevésbé aktív részeket is, ahol az állapot és a fekvés még nagyobb szerepet kap. A saját tapasztalataim között szerepelnek XX. kerületi lakások és családi házak is, így jól látom, hogyan viselkedik a piac kisebb alapterületű, erkélyes téglalakásoknál és önálló házaknál. Ez segít abban, hogy az árazás ne legyen túl magas, de ne is hagyjon pénzt az asztalon. Munkám során a helyi kínálatot, a keresletet és az ingatlan műszaki állapotát együtt értékelem, majd érthetően elmondom, milyen pozícióban érdemes meghirdetni az ingatlant. Ha fontos a gyors, de megalapozott döntés, személyes egyeztetéssel és valós piaci képpel támogatlak.
Példák a kínálatomból
- Budapest XX. kerület · 32 m² · 46 000 000 Ft
- Budapest XX. kerület · 192 m² · 130 000 000 Ft
- Budapest XX. kerület · 73 m² · 74 900 000 Ft
- Budapest II. kerület · 63 m² · 129 990 000 Ft
- helyi árazás
- lakás- és házértékesítés
- piaci elemzés
Helyi ingatlanos · egy településen több városrészen
Budapest, XX. kerület városrészei – ingatlanszakértő szemmel
A helyi városrészek, amelyekhez piaci adatot tudunk kötni. Válassz egyet — a térkép és a piaci adatok ehhez igazodnak.
Városrészi nézőpont
Gubacs
Gubacsban a jó árazásnál az állapot és a pontos fekvés sokat számít.
A környék számokban
Hat mutató, egy tiszta kép a piacról.
Árak, kínálat és hirdetési előzmények — Gubacs.
Medián
1,50 M Ft/m²
Aktív kínálat
31
Árcsökkentés
—
91+ nap
32.3%
Árazás · havi medián · 01
Merre mozdulnak a kínálati árak?
1,50 M Ft/m²
Mit látunk?
A medián kínálati ár 1,24 M-ről 1,50 M Ft/m²-re változott Gubacs téglalakás mintájában.
Mit jelent eladóként?
A medián nem célár: az állapot, a fekvés és a közvetlen versenytársak együtt határozzák meg az induló árat.
Versenytársak · 02
Milyen állapotú a versenykínálat?
31 aktív hirdetés
Mit látunk?
A környéki kínálatban a leggyakoribb állapot: Jó (12 hirdetés, ~39%) — Gubacs.
Mit jelent eladóként?
Az állapot szerinti eloszlás segít látni, milyen minőségű kínálattal kell versenyezni.
Ársávok · 03
Hol sűrűsödik a kínálat?
17 hirdetés a legnépesebb ársávban
Mit látunk?
A 1,5 M–2,0 M ársávban 17 mintahirdetés szerepel a 31 megfigyelt hirdetésből — Gubacs.
Mit jelent eladóként?
A gyakori ársáv nem automatikusan az ideális ár. A műszaki állapotot és az adottságokat is egyeztetjük.
Árváltoztatás · 04
Milyen gyakori az árcsökkentés?
Mit látunk?
Ehhez a mintához még nincs megbízható árcsökkentési arány (gyakori élő IF-mintánál).
Mit jelent eladóként?
A módosítás nem a kialkudott vételár. A reális induló árat megelőző összehasonlítással tervezzük meg.
Hirdetési kor · 05
Mióta figyeljük a hirdetéseket?
32,3% legalább 91 napja
Mit látunk?
A 31 aktív hirdetésből 10 legalább 91 napja megfigyelt (32,3%).
Mit jelent eladóként?
Ez nem értékesítési idő. A régebbi hirdetéseknél az ár, a bemutatás és az ingatlan adottságai együtt vizsgálandók.
Városrészi összehasonlítás · 06
Ugyanaz a típus. Másik környék.
6 városrész
Mit látunk?
Gubacs mediánja körülbelül 1,44 M Ft/m² (n=36), míg Kossuthfalva körülbelül 1,09 M Ft/m².
Mit jelent eladóként?
A helyszín csak az egyik különbség. A sávok a téglalakás típusú kínálat összetételét mutatják területenként, nem ugyanannak az egységnek az árát.
Mit mutatnak az adatok?
A medián kínálati négyzetméterár, nem adásvételi ár. A mintaszám a hónap végén aktív hirdetéseket jelöli.
A következő lépés
A környék adatai után nézzük meg a te ingatlanodat.
A hasonló méret, állapot és elhelyezkedés alapján készül személyre szabott összehasonlítás.
Személyes egyeztetésPiaci kínálat a környéken
Aktuális hirdetések az Ingatlanfigyelőből
Helyi összehasonlító kínálat Gubacs környékén — nem a saját portfólió.
Aktuális ingatlan kínálat a környéken
Gubacs aktuális kínálata
Élő Ingatlanfigyelő-minta: minden kör egy hirdetés. A nagyobb buborék régebben fenn van; a szaggatott vonalak állandó Ft/m² szinteket jelölnek.
Medián
—
Hirdetés
—
Medián ár
—
Medián m²
—
Aktuális IF kínálati minta a kiválasztott területre.
Amit csak helyben lehet tudni
A helyszíni szempontok, amik döntenek
01 · Gubacs, Erzsébetfalva
A kerületen belül is számít a mikrohelyszín
A XX. kerületben nem elég csak a kerületi átlagot nézni, mert a városrészek között is lehet különbség a keresletben és a vevői elvárásokban. Egy utcára néző, jó elosztású lakás más árazást indokolhat, mint egy ugyanakkora, de kevésbé vonzó fekvésű ingatlan.
A pontos helyszín és az állapot együtt határozza meg a reális induló árat.
02 · Pacsirtatelep, Gubacsipuszta
Családi háznál a telek és a karbantartás döntő
A házaknál a telekhasználat, a műszaki állapot és a külső benyomás sokszor többet nyom a latban, mint egyetlen négyzetméteradat. A vevők különösen figyelnek arra, hogy mennyi az azonnal használható rész és mennyi a várható ráfordítás.
A ház árát mindig a tényleges állapothoz és a környékhez kell igazítani.
03 · Szabótelep, Kossuthfalva
A jó hirdetés nemcsak szép, hanem védhető is
A kisebb vagy kevésbé ismert részeken a vevők gyorsan összevetik a hirdetéseket a környék kínálatával. Ha az induló ár túl magas, a hirdetés könnyen megáll, még akkor is, ha maga az ingatlan rendben van.
A jól megválasztott ár gyorsítja az érdeklődést és javítja a tárgyalási pozíciót.
Friss a helyi piacról
Ami most történik
Aktuális, Budapest, XX. kerület környékéhez illő hírek — röviden, ingatlanos szemmel.
piaci helyzet
· 2026. október
· Élő piaci összegzés
A XX. kerületi téglapiacnál most a reális kínálati ár a kulcs
A rendelkezésre álló élő összesítés szerint ehhez a szűréshez még kevés a megjeleníthető minta, ezért a helyi döntéseknél a saját hirdetések és a kerületi összehasonlítások kapnak nagyobb szerepet.
Ilyen helyzetben különösen fontos, hogy az árazás ne általános budapesti benyomásra épüljön, hanem a XX. kerületen belüli állapotra, fekvésre és vevői érdeklődésre. A saját hirdetéseim között is látszik, hogy a kisebb erkélyes lakás és a családi ház egészen más árszinten és más vevői logikával mozog. Ezért a pontos helyszíni egyeztetés most többet ér, mint egy távoli átlag.
országos trend
· 2026. szeptember
· Duna House / ingatlan.com
A budapesti kereslet és kínálat egyszerre mozdult, de az árnövekedés lassult
A budapesti piacon több forrás szerint nőtt a hirdetések száma, miközben a kereslet nem gyorsult ugyanilyen ütemben, és az árak emelkedése is mérséklődött.
Ez a XX. kerületben azt jelenti, hogy a túl magasra árazott ingatlanok nehezebben találnak vevőt, míg a jó állapotú, jól bemutatott lakások és házak előnybe kerülhetnek. Az eladóknak most különösen fontos a helyi összehasonlítás és a rugalmas, de védhető induló ár.
ÁRAZÁS
· 2026. October
· Helyi piaci minta
Árszintek, amiket most Budapest, XX. kerület környékén figyelünk
A jelenlegi medián kínálati ár körülbelül 1,50 M Ft/m².
A medián iránytű, nem automatikus ár. Az induló árat a közvetlen versenytársakkal és az ingatlan adottságaival együtt érdemes meghatározni.
Otthonok, amelyeket bemutatok
Ezekkel az ingatlanokkal dolgozom most
Saját kínálat
lakás
{XX. Bíró Mihály utcában ELADÓ| tégla, erkélyes lakás}
Budapest XX. kerület · 32 m² · 1 szoba
46 000 000 Ft
ház
Önálló családi ház, többgenerációs
Budapest XX. kerület · 192 m² · 4 szoba
130 000 000 Ft
ház
Önálló Családi ház
Budapest XX. kerület · 73 m² · 4 szoba
74 900 000 Ft
lakás
II. kerületben, teljesen felújított erkélyes lakás
Budapest II. kerület · 63 m² · 3 szoba
129 990 000 Ft
lakás
X. Somfa köz, nagypolgári hangulat, 81nm, nappali + 2 szoba
Budapest X. kerület · 81 m² · 3 szoba
79 990 000 Ft
lakás
XIII. Újlipótvárosban, Nagy teraszos, Panorámás lakás ELADÓ
Budapest XIII. kerület · 90 m² · 3 szoba
168 000 000 Ft
Gyakori kérdések
A leggyakoribb kérdések, röviden
Mennyiért érdemes meghirdetni egy ingatlant Budapest XX. kerületében?
Az induló árnál a helyi kínálatot, az ingatlan állapotát, a fekvést és a vevői keresletet együtt kell nézni. A reális, védhető ár általában több érdeklődést hoz, mint a túl magas kezdés.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást vagy házat a XX. kerületben?
Ez az állapottól, az árazástól és a bemutatástól függ. A jól árazott, rendezett ingatlanok általában gyorsabban találnak vevőt, míg a túl drágán indított hirdetések könnyen elhúzódnak.
Mennyibe kerül az ingatlanközvetítés vagy a szakértői segítség?
A díjazás mindig az adott megbízástól és a feladat tartalmától függ, ezért ezt személyes egyeztetés után érdemes pontosítani. Így a szolgáltatás és a várható eredmény is tisztán átbeszélhető.
Mi a különbség a kínálati ár és az adásvételi ár között?
A kínálati ár az, amennyiért az ingatlant meghirdetik, az adásvételi ár pedig az, amiben a felek ténylegesen megállapodnak. A kettő között az állapot, a kereslet és a tárgyalási helyzet miatt gyakran van eltérés.
A következő lépés egy beszélgetés
Mondd el, milyen ingatlanról van szó
Mondd el, hol tartasz és mi a cél; a többit együtt gondoljuk végig.
+36 70 454 ****